El agujero que nos hundirá... sigue creciendo. Ahora son 300.000 millones los que están en juego

"Y los datos de las cajas muestran que, efectivamente, hace falta capital para hacer frente con solvencia a los activos tóxicos inmobiliarios.

Los datos facilitados por las entidades financieras (incluidas todas las cajas y los seis principales bancos) muestran que tienen inmuebles en su posesión por un importe bruto de 61.576 millones de euros, con una cobertura por su posible depreciación de unos 18.400 millones (el 30%).

A esa cifra se suman créditos destinados a la construcción y promoción inmobiliaria por importe de 239.000 millones de euros. Es decir, en números redondos hay algo más de 300.000 millones de euros en juego.

Lógicamente, no toda esa cifra está en peligro. Los activos relacionados con el sector inmobiliario que el Banco de España considera potencialmente problemáticos son los inmuebles adjudicados y adquiridos (61.500 millones), los créditos morosos (42.000 millones) y los calificados como subestándar, esto es, en peligro de pasar a ser morosos (unos 40.000 millones).

Es decir, sin contar los créditos ya calificados como fallidos (que sumarían otros 4.000 millones, pero que ya están totalmente cubiertos con provisiones), la exposición "potencialmente problemática" es de algo más de 143.000 millones, con una cobertura de unos 40.000 millones.

Tanto si se analiza la exposición bruta como la problemática, las cajas salen mal paradas en la comparación frente a los bancos. De media, las cajas de ahorros destinaron casi un 20% de su inversión crediticia a la construcción y promoción de viviendas.

De hecho, la cifra alcanza el 21,5% si lo que se analizan son las entidades que han participado en los grandes procesos de integración y reestructuración del sector. Eso es casi el doble que el 11,7% de los principales bancos.

Ese es un primer criterio de valoración de la gravedad de los problemas. Ningún banco ha destinado más del 20% de su crédito al sector del ladrillo. En cambio, hay seis cajas que superan ese umbral y una (Caja España-Caja Duero) que supera incluso el 30%.

En esa primera foto, salen también mal parados Banco Base, CatalunyaCaixa y Caja3. Esa medición es la menos sujeta a interpretaciones subjetivas, aunque habrá que ir comprobando si los criterios de clasificación del crédito han sido homogéneos en todas las entidades.

Además, cuando se analizan esos créditos hay una proporción significativamente más alta entre los de las cajas en que la garantía es suelo y no viviendas terminadas o en construcción. Es decir, mayor riesgo y peores garantías.

El siguiente paso es descender un escalón y ver cuántos de esos 300.000 millones en juego son los problemáticos, aunque sea potencialmente.

Para empezar, ya han dado problemas los 61.000 millones en inmuebles adquiridos y adjudicados. Esos inmuebles proceden sobre todo de las promotoras y constructoras que no han podido hacer frente a sus créditos y, en mucha menor medida, de las ejecuciones de hipotecas de particulares, la toma de participaciones -en general forzadas- en inmobiliarias (por ejemplo mediante canjes de deuda por acciones) y otros inmuebles adjudicados.

Aquí, de nuevo, ganan -es decir, pierden- las cajas. Con los datos disponibles ya de todas las entidades y con un mismo criterio -considerar los inmuebles por su importe bruto original, antes de reconocimiento de pérdidas, saneamientos y provisiones-, las cajas acumulan 41.500 millones en inmuebles, frente a los 20.000 millones de los bancos analizados.

El problema se concentra de nuevo, desproporcionadamente, en las cajas que han tomado parte en procesos de integración.

Lo que da más miedo de esos inmuebles es el suelo entregado por los promotores. Los edificios terminados se pueden alquilar o vender con cierta facilidad aplicando descuentos; lo mismo ocurre con las viviendas embargadas a particulares, y la cifra de edificios en construcción es baja en comparación con el resto.

El gran problema puede radicar en los más de 28.000 millones en terrenos y solares, parte de ellos ni siquiera urbanizables, que acumulan los bancos y cajas en sus balances. Aunque la situación varía según de qué terrenos se trate, el suelo es en general un activo muy poco líquido, enormemente depreciado y para el que no hay mercado apenas en las circunstancias actuales." (El País, Negocios, 06/02/2011, p. 8/9)