Respecto a lo que ayer hizo público el@bcn_ajuntament (que hemos llegado a la compra 1.000 de viviendas privadas para dedicarlas a parque público de alquiler) hago algunas aclaraciones, habida cuenta de las informaciones publicadas, muchas de ellas nada precisas.
En primer lugar, aclaro que ninguna Administración puede comprar a voluntad el inmueble privado que estime oportuno. Jurídicamente no se puede justificar que se haga en unos caso y no en otros. Debe haber un título jurídico que justifique hacerlo y regule como llevarlo a cabo.
Bien, en BCN, ahora mismo, hay 4 formas por las que el Ajunt puede comprar viviendas privadas. Algo que no ocurre en ninguna otra ciudad catalana o española.
En primer lugar, y empezando por lo más antiguo, las transmisiones de VPO están sometidas a tanteo de la Adm (derecho de adquisición preferente). En primer lugar es una prerrogativa de la Generalitat. Pero puede cederla a los ayuntamientos. Es una fuente menor de operaciones.
En segundo lugar, el DecLey 1/2015 CAT permite a Generalitat/AjuntBCN comprar (por simplificar) viviendas q forman parte de los paquetes de activos q se quedaron bancos/fondos de inversión después de q la burbuja inmobiliaria reventase. Ha sido una fuente habitual de operaciones.
En tercer lugar, y creo q BCN es el único municipio CAT/ESP donde ocurre: se ha declarado todo el término municipal Área de Tanteo y Retracto, con lo q cualquier venta privada de suelo/edificio completo de vivienda debe ser ofrecida al Ajunt y podemos comprar o declinar hacerlo.
Y en ultimo lugar, cuando un promotor inmob rehabilita o altera el uso un edificio (a vivienda) en la ciudad ya consolidada, el 30% de VPO q tiene obligación jurídica de producir (de nuevo, BCN es el único municipio donde ocurre), tb debe ser ofrecida para su compra al Ajunt.
La modificación del planeamiento urbanístico que dio lugar a esta cuarta posibilidad tb se introdujo en ESP/CAT por BCN y ahora hay más municipios catalanes estudiando como implantarla.
Estas formas de adquisición, dos de ellas pioneras gracias al AjuntBCN y una tercera pionera gracias a la GenCat, tienen en el caso de que se adquiera vivienda libre (no VPO) un rasgo común: el Ajunt solo puede comprar al precio al q se iba a realizar la operación en el mercado.
Eso ha llevado a alguno medios a, por error o por mala fe, a decir q compramos a precios de mercado. Cuando la realidad es q Intervención nos exige q justifiquemos q compramos por debajo del precio medio de mercado en la zona y momento de compra.
Esto tiene como resultado q compramos a un precio entre un 30% y un 40% inferior a la media q se está dando en la zona en la q intervenimos.
Es decir, no aceptamos cualquier precio de mercado, sino solo los que están por debajo de la media de mercado.
Muchos medios tb han preferido centrarse en el precio/vivienda de las operaciones + caras, obviando q, de media, estamos comprando a 95.000 euros la vivienda. Quien conoce la ciudad sabe q es un precio más q ajustado y q no daña en absoluto el interés general. Todo lo contrario.
Otros medios tb nos afean q compremos vivienda en buenas zonas de BCN. La realidad es q compramos por toda la ciudad, pero prestamos cierta atención a las zonas en las q no tenemos parque público de vivienda ni suelo para poder construirlo en el futuro. Puro interés general.
Q muchos medios minusvaloren la compra de 1.000 viviendas hecha por AjuntBNC (y 165 por la GenCat) en BCN de 2016-2021 hace un flaco favor a la política pública de vivienda. La compra pública es un instrumento q ha venido para quedarse, q es de suma utilidad y q hay q prestigiar.
Comento algunas preguntas frecuentes que nos hacen sobre estas operaciones.
¿Que pasa con los inquilinos q ya están en las viviendas? el IMHAB se subroga en el contrato y pasa a ser su casero. Las condiciones son las mismas que tenía antes. Y hay seguridad en la tenencia, salvo q la persona/familia en el futuro tengan una situación económica muy boyante.
¿Q pasa con las viviendas q están desocupadas? Ponemos inquilinos demandantes de VPO. Con una mezcla de alquiler social y alquiler asequible (recordemos q una persona entra en parámetros VPO en BCN hasta los 53.000 euros/anuales y la ponderación familiar puede subir ese limite).
¿Que pasa con el estado del edificio? Si necesita ser rehabilitado, procedemos a ello.
Lo que es seguro que no pasa es que con el edificio se realice una operación especulativa q suponga la expulsión de los inquilinos originarios y su sustitución por turistas o por inquilinos de más alto poder adquisitivo.
Y creo q esta es la razón última por la q algunos medios y no pocos actores inmobiliarios ven con malos ojos q el AjuntBCN pueda tener títulos jurídicos y dinero para ampliar el parque de alquiler público en la ciudad consolidada, evitando procesos de especulación/gentrificación.
9:36 a. m. · 29 jul. 2021
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