"El grupo chino Evergrande es el segundo mayor promotor inmobiliario de China y está al borde de la quiebra. Evergrande ha contratado a "asesores de reestructuración" y ha advertido de que su liquidez está sometida a una "tremenda presión" por el desplome de las ventas, enfrentándose a las protestas de los compradores de viviendas y los inversores minoristas. Con sede en Shenzhen, en el sur de China, Evergrande arrastra un pasivo total de casi 2 billones de RMB, es decir, más de 300.000 millones de dólares.
El precio de las acciones de la empresa matriz, 3333 HK, ha bajado un 76% con respecto al comienzo del año. En agosto, Xu Jiayin, fundador de Evergrande y uno de los hombres más ricos de China, dimitió como presidente del grupo inmobiliario. La negociación de los bonos de la empresa se suspendió en Shanghai. La policía acudió al edificio de oficinas de Evergrande en Shenzhen cuando los inversores individuales de los innumerables productos de "gestión de la riqueza" de la empresa se reunieron para exigir el reembolso.
La desaparición de Evergrande es un reflejo de los peligros de la especulación inmobiliaria incontrolada en el sector capitalista de la economía china. Evergrande depende en gran medida de que los clientes paguen por los pisos antes de que los proyectos estén terminados. El modelo inmobiliario de Evergrande es esencialmente un esquema Ponzi, en el que la empresa recauda dinero en efectivo de la preventa de un número cada vez mayor de apartamentos, además de cientos de miles de inversores individuales y utiliza el dinero en efectivo para financiar más ventas acelerando la construcción en curso y financiando los pagos iniciales. Como cualquier Ponzi, esto funciona mientras se acelera. Pero cuando el mercado se ralentiza, esos flujos de entrada de efectivo empiezan a quedar por detrás del creciente arco de demandas de efectivo. Evergrande tiene ahora unos 800 proyectos sin terminar y hay cerca de 1,2 millones de personas esperando para mudarse.
Tomemos un gran proyecto de Evergrande. Los precios de las propiedades de Evergrande en Venecia (situada en la costa a 90 km de Shanghái) se han triplicado desde que comenzaron las ventas en 2012 y se ha vendido el 80% de los apartamentos en total, aunque alrededor de un tercio están desocupados. Pero este año las ventas se han ralentizado. Los datos de la oficina municipal de vivienda de Qidong muestran que se ha vendido alrededor del 60% de los apartamentos que salieron a la venta, a pesar de un descuento del 15% en el precio. Evergrande ha rebajado todos sus apartamentos hasta un 30% y también ha tratado de obtener dinero en efectivo mediante la venta de sus participaciones en otras empresas.
Lo que revela Evergrande es el final del enorme impulso urbanizador que se inició para albergar a la población china. En una transformación de las ciudades chinas, la tasa de urbanización superó el 60% el año pasado, frente al 50% de 2011. Pero dado que esta urbanización fue llevada a cabo finalmente por el sector privado con fines lucrativos y basada en la ocupación por parte de los propietarios (el 90% de los chinos son propietarios de sus viviendas, en su mayoría sin hipotecas), la construcción de inmuebles residenciales se ha convertido en una inversión de activos financieros, al igual que lo fue y lo es en las principales economías del G7. Esta "financiarización" comenzó a finales de la década de 1990, cuando el gobierno aplicó una política de hacer que las empresas estatales se deshicieran de sus activos residenciales a sus empleados, una venta del tipo Thatcher a los inquilinos del ayuntamiento. La idea era que, a partir de entonces, el sector privado se ocuparía de la vivienda, y no el Estado.
Así, en lugar de que la vivienda "sea para vivir" (Xi), se ha convertido en un sector "para la especulación" (Xi). Los apartamentos en China se han convertido en el vehículo de inversión preferido por la gente. Pocos compradores adquieren un apartamento de Evergrande como residencia principal. Y Evergrande ha atendido explícitamente a los chinos más acomodados, eligiendo ubicaciones que caen justo fuera de las zonas que restringen el número de unidades que una persona puede comprar y anunciando las promociones como segundas residencias. En toda China, incluso los empleados de ventas y los trabajadores de las fábricas se sientan en apartamentos vacíos de Evergrande y sueñan con venderlos con un gran margen de beneficio para financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su propia jubilación.
Los precios de las propiedades en las ciudades costeras, donde están los mejores trabajos y salarios, se han duplicado en los últimos diez años. En Shenzhen, el precio medio de los apartamentos ha subido tanto que a algunos les resulta más barato vivir en Hong Kong, uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo. Desde 2015, los precios de los inmuebles residenciales se han revalorizado más del 50% en las mayores ciudades de China. En la última década, la oferta media de suelo residencial por nuevo residente en las diez principales ciudades es de solo 230 pies cuadrados -poco más que el tamaño de una habitación de hotel típica- o menos del 60% del espacio residencial medio per cápita en China.
La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.
Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.
El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.
La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.
Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.
El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.
El enfoque del sector inmobiliario privado se ha basado en la asunción de grandes cantidades de deuda para acumular más y más terrenos, a veces en zonas especulativas fuera de las grandes ciudades. En el caso de Evergrande, tiene suficiente terreno para albergar a toda la población de Portugal y más deuda que Nueva Zelanda. En 2010, sólo tenía 31.000 millones de RMB (4.700 millones de dólares) de deuda y contaba con 190.000 millones de dólares en propiedades en desarrollo a finales de 2020.
Los crecientes problemas crediticios del grupo han coincidido con el cambio de la política gubernamental hacia la "expansión desordenada del capital"; contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores. El Ministerio de Vivienda del país anunció una campaña de inspección de tres años para endurecer la regulación del sector inmobiliario. El año pasado, el gobierno aplicó una estricta política destinada a reducir el apalancamiento de los promotores, que el regulador bancario chino ha calificado como el mayor riesgo financiero del país. Se ha pedido a los bancos que suban los tipos de interés de las hipotecas. A los gobiernos locales se les ha ordenado que aceleren el desarrollo de viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno y se les ha dicho que aumenten el escrutinio de todo, desde la financiación de los promotores y los precios de las viviendas de nueva cotización hasta las transferencias de títulos.
Y en un caso clásico de "financiarización", Evergrande financió sus actividades emitiendo lo que se denomina "productos de gestión de la riqueza", en realidad bonos respaldados por hipotecas para que los compraran inversores minoristas extranjeros y chinos, pagando altos tipos de interés (7-9%). Ahora la empresa declara su incapacidad para hacer frente a estas obligaciones. Esta expansión incontrolada de la deuda por parte de Evergrande y otras empresas inmobiliarias fue ignorada por las autoridades reguladoras de China, al igual que ocurrió en EE.UU. antes de la quiebra inmobiliaria y financiera en la crisis financiera mundial de 2008.
¿Qué ocurrirá cuando Evergrande quiebre? ¿se estrellarán también otras empresas inmobiliarias? ¿nos dirigimos a un enorme colapso financiero en China y posiblemente en todo el mundo, provocado por el fin del boom inmobiliario chino? Pues bien, hay otros cuatro grandes promotores inmobiliarios chinos al borde del precipicio. Los precios de los bonos en dólares emitidos por estas empresas se han desplomado por el temor de los inversores internacionales a que esos bonos no puedan ser refinanciados a su vencimiento, lo que supondría un impago. Así que los inversores extranjeros en estos bonos están recibiendo un gran golpe. Y la capacidad de estos promotores inmobiliarios de emitir nueva deuda para conseguir nuevo dinero para refinanciarse ha desaparecido.
Pero, en mi opinión, no va a haber una crisis financiera en China. El gobierno lo controla casi todo, incluido el banco central, los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son los mayores bancos del mundo, los llamados "bancos malos", que absorben los préstamos dudosos, los grandes gestores de activos, la mayoría de las mayores empresas. El gobierno puede ordenar a los cuatro grandes bancos que cambien los préstamos impagados por participaciones de capital y olvidarse de ellos. Puede decirle al banco central, el Banco Popular de China, que haga lo que sea necesario. Puede decir a los gestores de activos estatales y a los fondos de pensiones que compren acciones y bonos para apuntalar los precios y financiar a las empresas. Puede decir a los bancos malos del Estado que compren deuda mala de los bancos comerciales. Así que una crisis financiera está descartada porque el Estado controla el sistema bancario.
Pero si no es una crisis, ¿qué pasa con el desplome inmobiliario y los altos niveles de deuda contraída? ¿No reducirán la capacidad de China para crecer al ritmo previamente alcanzado y previsto para los próximos cinco años? Los economistas occidentales lo tienen claro: la deuda es tan grande y los sectores productivos de China son ahora tan débiles que, incluso si China evita un colapso financiero, el golpe a los ingresos de los hogares y a los beneficios del sector capitalista es lo suficientemente grande como para reducir la inversión y el crecimiento del PIB. China se dirige hacia el estancamiento, si no hacia una caída.
Es cierto que China ha acumulado una montaña de deuda en los últimos años, de la que la deuda inmobiliaria es una parte importante. La deuda total alcanzará el 317% del PIB en 2020. Pero la mayor parte de esta deuda está en moneda nacional y es debida por una entidad estatal a otra; desde el gobierno local a los bancos estatales, desde los bancos estatales al gobierno central. Una vez descontado todo esto, la deuda de los hogares (54% del PIB) y de las empresas no es tan elevada, mientras que la deuda del gobierno central es baja según los estándares mundiales. Además, la deuda externa en dólares con respecto al PIB es muy baja (15%) y, de hecho, el resto del mundo debe a China mucho más: el 6% de la deuda mundial. China es un gran acreedor del mundo y tiene enormes reservas de dólares y euros, un 50% más grandes que su deuda en dólares.
Los dirigentes chinos quieren frenar el nivel de deuda. Pero, como he explicado antes, el control del nivel de deuda puede venir de dos maneras; o bien a través de un alto crecimiento de la inversión en el sector productivo para mantener el ratio de deuda bajo control; y/o reduciendo los atracones de crédito en áreas improductivas como la propiedad especulativa. Esto último supondría una reducción de la rentabilidad del sector capitalista en China y esto reduciría el potencial de inversión productiva de dicho sector. Por lo tanto, la pérdida de beneficios y de ingresos de los hogares a causa de los desplomes inmobiliarios se sumaría a la presión a la baja sobre el crecimiento de la producción y de los ingresos.
Pero esta previsión se basa en la opinión de que el gobierno chino debe seguir confiando cada vez más en su sector capitalista para obtener resultados. Y, sin embargo, el sector capitalista de China tiene problemas en muchos aspectos, al igual que en las economías del G7. La rentabilidad del sector capitalista ha ido cayendo y ahora se encuentra en mínimos históricos; y gran parte de sus actividades son cada vez más en sectores "improductivos" como las finanzas de consumo, la propiedad o los medios de comunicación social.
Una vez más, como he argumentado antes, la contradicción básica de la economía china no es entre la inversión y el consumo, o entre el crecimiento y la deuda; es entre la rentabilidad y la productividad. El creciente tamaño e influencia del sector capitalista en China está debilitando el rendimiento de la economía y ampliando las desigualdades. En mi opinión, la economía china es ahora lo suficientemente fuerte como para no depender de la inversión extranjera ni de los sectores capitalistas improductivos para crecer. Aumentar el papel de la planificación y la inversión dirigida por el Estado, la base principal del éxito económico de China en los 70 años de la República Popular, nunca ha sido más convincente."
(Michael Roberts, Brave new Europe, 19/09/21; Traducción realizada con la versión gratuita del traductor www.DeepL.com/Translator)
No hay comentarios:
Publicar un comentario