Ya hemos solucionado la crisis de la vivienda en Canadá. Podemos hacerlo de nuevo... A principios de esa década, el coste de la vivienda estaba fuera de control y los precios de las casas «superaban cada vez más las posibilidades incluso de los canadienses con ingresos moderados». En respuesta, el gobierno federal puso en marcha el FHAP, por el que el Estado construía viviendas sociales, subvencionaba los alquileres y concedía hipotecas con descuento a los compradores. El programa fue un éxito rotundo... los precios de la vivienda habían bajado en términos reales. Los trabajadores podían comprar una casa. Los que preferían alquilar disponían de una amplia variedad de soluciones de vivienda social de calidad para cualquier nivel de ingresos. La falta de vivienda se convirtió en un fenómeno marginal... la misma crisis de la vivienda que aflige al mandato de Justin Trudeau como primer ministro fue más o menos resuelta por el gobierno de su padre después de unos pocos años (James Hardwick)

 "Un informe gubernamental sobre la «espiral del precio de la vivienda» nacional expresa preocupación por «el nivel de viviendas iniciadas en Canada en relación con la demanda prevista». Observa que estos factores de oferta y demanda están contribuyendo a la «incapacidad de los canadienses de renta baja y media para adquirir su propia vivienda». Además, comenta el problema de los altos tipos de interés, la inflación de los costes de los servicios públicos y «el aumento de los costes de capital de la construcción».

Este informe podría estar describiendo el mercado de la vivienda en 2024. O cualquier otro año de los últimos diez. Pero este informe, una evaluación del Programa Federal de Acción para la Vivienda, o FHAP, se elaboró hace casi medio siglo, y detalla la respuesta de Ottawa a la crisis inmobiliaria de los años setenta.

A principios de esa década, el coste de la vivienda estaba fuera de control y los precios de las casas «superaban cada vez más las posibilidades incluso de los canadienses con ingresos moderados». En respuesta, el gobierno federal puso en marcha el FHAP, por el que el Estado construía viviendas sociales, subvencionaba los alquileres y concedía hipotecas con descuento a los compradores.

El programa fue un éxito rotundo. A finales de la década, los precios de la vivienda habían bajado en términos reales. Los trabajadores podían comprar una casa. Los que preferían alquilar disponían de una amplia variedad de soluciones de vivienda social de calidad para cualquier nivel de ingresos. La falta de vivienda se convirtió en un fenómeno marginal.

Sorprendentemente, la misma crisis de la vivienda que aflige al mandato de Justin Trudeau como primer ministro fue más o menos resuelta por el gobierno de su padre después de unos pocos años.

Entender esas soluciones puede ayudarnos a volver a un mercado de la vivienda justo y estable.

El FHAP englobaba una serie de programas que desplegaban recursos gubernamentales para hacer frente a la crisis de la vivienda mediante soluciones ajenas al mercado. La más importante de ellas fue la construcción de viviendas sociales.

A partir de 1972, entre el 10% y el 20% de todas las viviendas construidas en Canadá fueron públicas, sin ánimo de lucro o de propiedad cooperativa. Estas viviendas iban acompañadas de diversos pactos de asequibilidad que fijaban los precios. De repente, los propietarios privados tuvieron que competir con un sólido sector público que daba prioridad a la asequibilidad en lugar de a la extracción de riqueza, lo que redujo los costes para todos.

Pero el FHAP no se limitó a construir viviendas fuera del mercado. Los inquilinos podían subvencionar sus mensualidades a través del Programa de Alquiler Asistido (PAA). Las personas con rentas bajas que quisieran ser propietarias de una vivienda podían obtener directamente del gobierno federal hipotecas a tipos inferiores a los del mercado, o bien hipotecas privadas subvencionadas a través del Programa de Propiedad Asistida de Viviendas (AHOP).

Estas iniciativas surtieron efecto rápidamente. La espiral de precios se interrumpió y, año tras año, los precios de la vivienda se estabilizaron. En un contexto de elevada inflación salarial y de precios, esta estabilización de los costes significó que la vivienda se hizo mucho más asequible.

 En Toronto, donde la participación en los programas FHAP era elevada, los costes reales de la vivienda cayeron un 30% entre 1974 y 1978. En un increíble experimento natural, las provincias con altas tasas de participación sintieron los beneficios de la reducción de los costes de la vivienda, mientras que las que tenían bajas tasas de participación (como Alberta, que, con el primer ministro Peter Lougheed, siguió su propio camino en política de vivienda) vieron cómo los precios de la vivienda subían con la inflación.

Los resultados fueron espectaculares: Los programas FHAP restablecieron la asequibilidad de la vivienda en menos de una década.

Como era de esperar, no todo el mundo estaba encantado con este resultado. La clase empresarial y sus factótums en las profesiones de escribano se aferraron a sus perlas. El Instituto Fraser chilló que «la política de vivienda se convirtió de hecho en un instrumento para redistribuir la renta a favor de los hogares con ingresos más bajos».

Lamentablemente, la buena política no dura mucho en Canadá. Llegó la década de 1980 y con ella unas elecciones y un desplome del mercado inmobiliario. Se consideró necesario «comercializar» las políticas de vivienda de la nación. Ottawa dejó de subvencionar alquileres e hipotecas y frenó las inversiones en vivienda social. La política se centró en asegurar la deuda privada y autorizar la creación de valores respaldados por hipotecas.

Al reorientarse el Parlamento hacia el sector privado, los precios subieron. A finales de la década de 1980, el aumento del coste de la vivienda provocó una epidemia de personas sin hogar, que aún perdura. Se trata de otro experimento natural, más sombrío, que confirma la vasta literatura científica que demuestra que la vivienda es, en efecto, la única solución para los sin techo.

A pesar de la evidente incapacidad del sector privado para gestionar las necesidades de vivienda de la nación, el gobierno federal redobló la apuesta. En 1992 puso fin al programa de cooperativas de viviendas, y a mediados de la década dejó de financiar la construcción de nuevas viviendas asequibles.

A finales de los noventa, los federales se habían lavado completamente las manos en materia de vivienda. Transfirieron la administración de los programas de vivienda que quedaban a las provincias y territorios, que a su vez se descargaron en gran medida en los municipios. El parque de viviendas sociales languidecía bajo estos órdenes de gobierno inferiores; crónicamente infradotadas y abandonadas al deterioro, fueron (y son) frecuentemente vendidas por primeros ministros y ayuntamientos caprichosos y miopes.

Con el cambio de milenio, los programas nacionales de vivienda de Canadá -que habían generado más de la mitad de las viviendas asequibles del país- desaparecieron.

Cuando Justin Trudeau fue elegido en 2015, la vivienda había cerrado el círculo. Al igual que en la década de 1970, los precios se disparaban, los canadienses se veían excluidos de la propiedad de la vivienda y los alquileres estaban fuera de control. Y al igual que su padre, Justin decidió hacer algo. Lanzó la Estrategia Nacional de Vivienda (NHS), que dedicó decenas de miles de millones de dólares a resolver la crisis.

Pero la NHS no es la FHAP. La NHS ve la vivienda exclusivamente a través del prisma de la oferta y la demanda. La teoría es que si se construyen suficientes viviendas, los precios bajarán. Para construir unidades con rapidez, el NHS canaliza el dinero principalmente a promotores que, resulta, han estado vendiendo sus construcciones a especuladores de todos los tamaños. Estas soluciones orientadas al mercado han resultado contraproducentes. Desde la puesta en marcha del NHS, los precios de la vivienda no han dejado de subir.

Este resultado era totalmente previsible. La subida vertiginosa de los precios en un contexto de aumento de la oferta fue la cualidad que definió el mercado de la vivienda en la década anterior al NHS cuando, año tras año, Canadá construía una media de 30.000 viviendas más de las necesarias para acomodar el crecimiento de la población y los precios seguían superando la inflación.

Las pruebas son claras: la crisis inmobiliaria de Canadá no es un simple problema de oferta y demanda. Es un problema de quién posee nuestras casas y por qué. Al centrarse casi exclusivamente en ampliar la oferta a través del sector privado, el SNS ha entregado nuestro sistema inmobiliario a inversores depredadores al tiempo que endeudaba profundamente a los canadienses de a pie.

En 1978, el mercado de la vivienda se había convertido en un motor de redistribución de la riqueza; las inversiones masivas en vivienda social redujeron la desigualdad de ingresos y nos hicieron avanzar hacia una sociedad más igualitaria. Hoy, la vivienda se ha convertido de nuevo en una máquina de redistribuir el tesoro de la nación, sólo que esta vez el dinero se dirige hacia arriba.

Para resolver esta crisis tenemos que alejarnos de las doctrinas neoliberales sobre la primacía de la empresa privada y buscar soluciones que realmente funcionen. Nuestra propia historia, así como las experiencias de nuestros contemporáneos en el extranjero, nos enseñan que la única manera de restaurar la asequibilidad de la vivienda es crear alternativas de vivienda no de mercado que anclen los precios y expulsen a la clase inversora del sistema inmobiliario.

Necesitamos viviendas sociales capaces de cobrar alquileres ajustados a los ingresos, un subsidio federal de vivienda y un control universal de los alquileres. Necesitamos un sistema público de banca minorista capaz de conceder hipotecas en condiciones favorables a los compradores con bajos ingresos y necesitamos que los intereses cobrados por esas hipotecas se utilicen para construir y mantener aún más viviendas sociales.

Los lugares donde vivimos no pueden seguir existiendo como vehículos de inversión para especuladores, deben convertirse en lo que siempre debieron ser: nuestros hogares."

(James Hardwick , MROnline, 05/10/24, traducción DEEPL, gráficos y enlaces en el original)