"El canciller Friedrich Merz llamó recientemente a la crisis de vivienda en Alemania la "cuestión social de nuestro tiempo". Al hacerlo, se unió a un coro de políticos que van desde el Partido de Izquierda hasta los liberales del mercado, los Demócratas Libres. Aunque no están equivocados, la vivienda es mucho más que un simple problema social: el aumento de los alquileres y los precios de las viviendas están debilitando la mayor economía de Europa, convirtiendo la vivienda también en la cuestión económica del día.
El aumento de los costos de vivienda en los últimos años ha puesto a prueba el tejido de la sociedad alemana. Durante mucho tiempo aclamada como un paraíso para inquilinos debido a su mercado de alquiler de alta calidad y asequible, Alemania ha visto cómo los alquileres solicitados aumentaban alrededor del 70% y los precios de las propiedades se duplicaban en solo 15 años.
El problema radica en cómo Berlín enmarca el asunto. Cuando los responsables políticos tratan la vivienda como una cuestión social, la condenan a la política de bienestar. Con los presupuestos ajustados de hoy en día, los programas sociales ambiciosos llegan muertos al nacer, especialmente en un país que aún está obsesionado con los presupuestos equilibrados.
Al presentar la vivienda como un problema social, los sucesivos gobiernos bajo Angela Merkel, Olaf Scholz y ahora Merz no han ido mucho más allá de la retórica. Todos han fracasado (o están en camino de fracasar) en cumplir su promesa de construir 400,000 viviendas al año.
Sus programas de vivienda – pequeños aumentos en la vivienda social, subsidios para compradores primerizos y desgravaciones fiscales para propietarios – han carecido de impacto. La nueva iniciativa de Merz, el "turbo de construcción de viviendas", para desregular el uso del suelo, acelerar los permisos y flexibilizar los estándares de construcción, continúa el enfoque fragmentado de Alemania y es poco probable que entregue viviendas asequibles a gran escala.
Los costos económicos de la crisis de vivienda en Alemania
El aumento de los costos de vivienda es un ataque al modelo de capitalismo de Alemania, debilitando el motor económico de Europa. El costo económico es real. Los empleadores del Mittelstand luchan por atraer trabajadores cualificados y aprendices en regiones de alto costo, lo que socava su competitividad.
En ausencia de una acción gubernamental decisiva, la vivienda proporcionada por los empleadores está en aumento, pero las 700,000 casas proporcionadas por los empleadores apenas representan el 2% del stock de viviendas. Mientras tanto, los sindicatos están incorporando los costos de vivienda en las demandas salariales, con posibles efectos inflacionarios en toda la economía. El aumento de los costos de vivienda está socavando así los pilares del Modell Deutschland: su mano de obra calificada, su sistema de aprendizaje, su régimen de baja inflación y su Mittelstand.
Como argumenta mi nuevo libro, Alemania ha tratado la vivienda como una cuestión de interés económico nacional antes. Después de la Segunda Guerra Mundial, el país enfrentó una escasez de 4,6 millones de viviendas. Con el capital escaso, el gobierno de Adenauer lanzó una serie de iniciativas – sobre todo, programas de vivienda social público-privados – que ayudaron a producir un "milagro de la vivienda". Desde finales de la década de 1950 hasta principios de la de 1960, Alemania construyó más viviendas per cápita que cualquier otro país. Para 1970, la mitad de todas las nuevas viviendas – 5.8 millones de 11.4 millones de viviendas totales – eran viviendas sociales.
(...) el país apoyó la construcción de un promedio anual de aproximadamente 320,000 unidades de vivienda social en la década de 1950, 240,000 en la de 1960 y aún 150,000 en la de 1970. A medida que las carencias de vivienda de la posguerra se fueron aliviando, la construcción de viviendas sociales disminuyó, con la excepción efímera de los años posteriores a la reunificación. Para 2020, y a pesar de la reaparición de las escaseces, el número había caído a apenas 23,000 nuevas unidades y aumentó solo ligeramente a 37,000 en 2024, una sombra de lo que era posible en las décadas de posguerra.
En aquel entonces, incluso los firmes liberales del mercado concedieron el punto. Ludwig Erhard, arquitecto del milagro económico de la posguerra, llegó a ver a regañadientes los bajos costos de vivienda como una herramienta para contener las presiones salariales. En un discurso de 1951 a los propietarios, Erhard calificó el mercado de la vivienda – entonces dominado por la vivienda social y estrictos controles de alquiler – como “una forma de capitalismo que no merece el nombre”. Sin embargo, incluso Erhard aceptó estas medidas como esenciales para salvaguardar la competitividad de Alemania, que, según él, dependía de la estabilidad de precios.
Desde la fundación de la República Federal, las necesidades de vivienda e industriales han estado estrechamente entrelazadas. A pesar del alto desempleo nacional después de la Segunda Guerra Mundial, las empresas en muchas regiones lucharon por operar a plena capacidad porque la escasez de viviendas locales mantenía a los trabajadores alejados. Los Länder, responsables de implementar programas de vivienda social, priorizaron la construcción de viviendas sociales en áreas con una demanda laboral aguda. La vivienda social, por lo tanto, funcionó como una política industrial, aliviando la escasez de mano de obra y aumentando la productividad en las regiones industriales de Alemania.
¿Se puede solucionar la crisis de vivienda en Alemania?
El remedio a la crisis de vivienda actual no es barato. Invertir la disminución del stock de viviendas sociales – de alrededor de tres millones de unidades en 1990 a solo un millón hoy en día – requiere un papel mucho más fuerte del estado, incluyendo un renacimiento de los programas de vivienda social público-privados a gran escala.
Para lograrlo, los legisladores federales y regionales deben desplegar todo el conjunto de instrumentos de vivienda: garantías en los mercados financieros, préstamos directos, beneficios fiscales generosos para asociaciones de lucro limitado, regulaciones de uso de suelo más eficientes y aprobaciones más rápidas, para revertir el mercado de la vivienda. Crucialmente, la vivienda social debe volver a estar abierta a los hogares de clase media baja, como lo estuvo hasta principios de la década de 2000, no solo a los hogares de bajos ingresos.
Alemania es una vez más "el enfermo de Europa" y la vivienda puede ser parte de la cura. Enmarcar la vivienda como un desafío económico abre la puerta a un nuevo consenso político. Los programas de vivienda pueden presentarse como política industrial, apoyando al Mittelstand, y como política salarial, limitando las espirales de costos salariales.
La derecha política podría entonces reclamar el mérito de defender las industrias clave alemanas, mientras que la izquierda podría resaltar la lucha contra la desigualdad. Una vez que la vivienda vuelva a entenderse como una cuestión de interés económico nacional, los ambiciosos programas de vivienda y sus costos serán más fáciles de justificar en la política alemana.
Alemania ha superado crisis de vivienda mucho más profundas que la actual con voluntad política y políticas inteligentes. Podría hacerlo de nuevo. Si la inminente crisis social no es suficiente para impulsar la acción, el futuro del modelo económico de Alemania en el corazón de Europa debería serlo. Merz debería tomar una página de sus predecesores democristianos, Adenauer y Erhard. Una acción audaz en el sector de la vivienda aumentaría la competitividad, aliviaría la escasez de habilidades y contendría las presiones salariales, y a su vez fortalecería el motor económico de Europa."
( Alexander Reisenbichler , LSE, 31/10/25, traducción Quillbot, enlaces y gráficos en el original)
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