Propuesta de Economistas Frente a la Crisis ante el problema de la vivienda: Creación por el Estado, de un Fondo Financiero dotado con la emisión por el ICO de bonos finalistas avalados por el Estado, destinado a la financiación del correspondiente “Parque Público de vivienda de alquiler social”... Es decir, construcción de entre 40.000 y 50.000 viviendas anuales con un coste medio unitario promedio en torno a los 100-130.000€, con un alquiler 450/650 mensuales... un parque público de vivienda de alquiler social sin opción de compra es una infraestructura social de naturaleza semejante a la de un hospital, un instituto o una escuela pública, que deben ser financiados y sostenidos por el Estado y las Administraciones Territoriales... Si las emisiones de bonos ICO correspondientes a cada periodo tuvieran una amortización a quince años, sería en ese momento cuando tendrían que asumirse por las AA.PP los costes de la inversión, que podrían no obstante provisionarse a lo largo de esos quince años... El objeto del “Plan” es suministrar un flujo continuo de vivienda pública... desde el primer año de inicio del “Plan”, los altos precios de acceso a la vivienda empezarían a verse afectados a la baja

 "CONSTRUIR UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER QUE NOS APROXIME A LOS ESTÁNDARES EUROPEOS

Nota previa:

Esta PROPUESTA, que intenta aportar una respuesta de carácter estructural al problema de la escasez de vivienda asequible, contiene, a su vez, un conjunto estructurado de propuestas instrumentales, soportadas por ideas y conceptos, que deben ser bien entendidos porque su articulación completa es la garantía de su funcionamiento y eficacia.

• El déficit de oferta de viviendas a precios asequibles es en España una auténtica Emergencia Social que, como tal, debe ocupar la máxima prioridad en los Presupuestos Generales del Estado.
• Un “Parque Público de Vivienda para Alquiler Social” es una infraestructura social de carácter básico. Esta circunstancia -innegable- conduce a considerar los recursos que se utilicen en su construcción como parte integrante de las dotaciones de capital público .
• Utilización del Instituto de Crédito Oficial (ICO) como un instrumento financiero del Estado para financiar directamente -y no a través de la banca privada- una iniciativa pública en la que confluyen la Administración Central, las Comunidades Autónomas, los ayuntamientos y otras instituciones públicas. Aquí hay que señalar la inexistencia en España de una “banca pública”, circunstancia que constituye, por sí misma, una “anomalía” en el contexto de la Unión Europea.
• Creación de un Fondo Financiero estatal, mediante norma de rango legal, con la finalidad exclusiva de financiar la construcción de un “Parque Público de Vivienda para el Alquiler Social”. La regulación del Fondo establecerá las condiciones concretas de la utilización de su capacidad financiera que se pondría a disposición de las Administraciones Territoriales -competentes en materia de vivienda- para el desarrollo del Parque Público de Viviendas.
• Constitución de una Empresa Publica Gestora del Fondo responsable de la gestión del Fondo ante las Administraciones Territoriales de acuerdo con su finalidad exclusiva y las condiciones establecidas en la norma legal de su creación.
• Convenios, firmados entre la Empresa Publica Gestora del Fondo y las Administraciones Territoriales, como instrumentos capitales para la construcción efectiva de un “Parque Público de Vivienda para Alquiler Social”, con las condiciones y características definidas en la Ley de constitución del Fondo.

Introducción

Los altos precios de la vivienda -en propiedad y en alquiler- constituyen en España una barrera para el acceso a la vivienda de amplios sectores de la sociedad, en particular, de los sectores vulnerables o menos favorecidos, pero que también ya están empezando a alcanzar las capas medias de la población. Se trata, en realidad, de una emergencia social cuya gestión y resolución exige poner a su disposición los recursos necesarios que exige la gravedad y magnitud del problema.

Estos altos precios tienen causa en un déficit de oferta para cubrir la demanda. Los precios suben hasta el nivel en que la demanda disuadida permite que la demanda y la oferta casen: la demanda disuadida se traduce así en precariedad y, por su parte, los arrendatarios -aquellos que alcanzan a poder pagar la renta del alquiler- sufren la pérdida de una parte considerable de sus rentas disponibles en beneficio de los sectores que pueden aprovechar esta situación.

Ambas cuestiones inciden, además, en los altos niveles de desafección política observable entre la ciudadanía. Una desafección cuya medida la da la abstención electoral y el auge de la extrema derecha entre los sectores más afectados.

La respuesta, por consiguiente, debe basarse, sin perjuicio de otras medidas, en poner en marcha un plan de construcción de vivienda pública para alquiler social sin opción a compra (es decir, permanente) que aumente de forma tangible y en el plazo más breve posible la oferta de vivienda a precios asequibles destinada a la demanda disuadida a los precios actuales y que termine con la extracción de rentas que los actuales precios suponen para los arrendatarios.

El “Plan” tendría, por lo tanto, como objetivo la creación de un parque público de vivienda de alquiler social permanente que inicie el cierre de la brecha hoy existente entre el número de viviendas públicas de alquiler social de España y la media de la UE, cuya estimación global se situaría por encima del millón y medio de viviendas.

1- La propuesta se fundamenta en las siguientes constataciones

1. La emergencia social generada por la escasez de vivienda a precios asequibles (en términos del SMI y salario medio en España) alcanza, incluso, a amplias capas medias de la sociedad.
2. La evidencia disponible permite constatar que una parte significativa de la sociedad española, y en especial por debajo de los cuarenta años, está sufriendo un grave problema de acceso a una vivienda digna a precios asequibles. La magnitud de este problema -que también es elevada entre las rentas medias- alcanza niveles extremos a medida que se toman en consideración capas de rentas más bajas y edades más jóvenes. Y, a su vez, alcanza sus niveles más altos en los núcleos urbanos de mayor tamaño, pero, también ya, la crisis va alcanzando a los núcleos de tamaño medio.
3. Se trata de una situación de auténtica emergencia social cuya gravedad exige poner con urgencia -a disposición del esfuerzo de su resolución- los recursos económicos, financieros y administrativos que sean necesarios.
4. Los altos precios tienen causa en un déficit de oferta de vivienda para cubrir la demanda de vivienda y las necesidades de alojamiento, tanto de compra como de alquiler.
5. La complejidad y la fragmentación del mercado de la vivienda dificulta la identificación de índices de precios que resuman o representen la evolución de los precios de alquiler. Sin embargo, los estudios e informes de las plataformas inmobiliarias (Foto Casa; El Idealista) apuntan a crecimientos en los últimos 5 años de los precios medios de alquiler cercano al 40%.
6. La demanda disuadida -o expulsada- por los altos precios que acompañan a la oferta, se traduce en precariedad vital para quienes no pueden o apenas pueden pagar los precios. Esa demanda insatisfecha está creciendo, por otra parte, de forma intensa debido a la elevada creación de hogares (fuerte crecimiento demográfico e irrupción de nuevas cohortes de personas jóvenes y de mediana edad que demandan alojamiento, y que se suman a las anteriores cuya situación permanece insatisfecha).
7. Y, en todo caso, la demanda casada sufre la pérdida de una parte elevada y creciente de su renta disponible, lo que convierte los precios de alquiler en precios extractivos en detrimento de otras empresas y otros sectores que producen o prestan bienes o servicios no esenciales como sí lo son los de la vivienda.
8. Estas cuestiones influyen de forma considerable en los altos niveles de desafección política observable entre la ciudadanía. Una desafección cuya medida son los elevados niveles de abstención electoral y el crecimiento de la extrema derecha entre los sectores menos favorecidos o vulnerables, en particular entre los jóvenes.

El “Plan” tendría, pues, como objetivo la creación de un parque público de vivienda de alquiler social permanente que inicie el cierre de la brecha hoy existente entre el número de viviendas públicas de alquiler social de España y la media UE, cuya estimación se situaría por encima del millón y medio de viviendas.

2- La «Propuesta»

a) En primer lugar, creación por el Estado, de un Fondo Financiero  -mediante la correspondiente Ley que regularía su utilización- dotado con la emisión por el ICO de bonos finalistas avalados por el Estado.

Dicha regulación determinaría que su finalidad exclusiva es la financiación de la construcción de vivienda pública para alquiler social sin opción a compra, y destinado a la financiación del correspondiente “Parque Público de vivienda de alquiler social”.

b) En segundo lugar, el Fondo sería gestionado, de conformidad con su regulación, por una empresa pública que establecería convenios con las Administraciones Territoriales competentes en la creación de suelo público.

c) Estas Administraciones, en función de su capacidad competencial, se obligarían en los convenios asumiendo las condiciones y los requisitos para la utilización de los fondos que recibirían del Estado entre los cuales -y en primer lugar- la creación de suelo público puesto a disposición del Plan.

Los convenios contemplarían que los recursos del Fondo –de conformidad con la regulación de este- se destinarían a la construcción -sobre suelo público- de vivienda pública para alquiler social sin opción a compra. Lo que constituiría la segunda condición necesaria para el acceso a la financiación estatal administrada por la empresa pública gestora del “Fondo Financiero”

d) Asimismo, los convenios deberán determinar, entre otros extremos:

1. 1. El número y distribución de las viviendas según su tipología.
   2. Las características de las viviendas de acuerdo con el tipo de la demanda a la que se dirigen.
   3. La titularidad del parque.
   4. Las condiciones de acceso de los beneficiarios (rentas, características familiares…).
   5. El mantenimiento del uso de la vivienda alquilada subordinado al mantenimiento de las condiciones que dieron acceso las personas beneficiarias, cuestión clave dirigida a la rotación de los beneficiarios. Se trata de evitar que quienes dejen de cumplir las condiciones que les dieron acceso al alquiler social, bloqueen el acceso a nuevos inquilinos: el parque público es permanente, pero no el derecho de su uso por los inquilinos. Su función social es lo que debe ser permanente.

e) Las Administraciones Territoriales, en el ejercicio de sus competencias, gestionarían la construcción de las viviendas, el acceso de los ciudadanos a su alquiler y el mantenimiento del parque público.

A su vez, los convenios podrían disponer de una alta flexibilidad para adaptarse a las condiciones de ejecución y gestión que planteen las Administraciones Territoriales (tanto en la fase de construcción, en la administración del acceso de las personas beneficiarias, o en la gestión posterior del parque), siempre asegurando los aspectos básicos establecidos en la regulación del Fondo Financiero estatal y en los convenios.

f) Los ingresos procedentes de los correspondientes alquileres tendrían como destino cubrir una parte de la suma de los costes del mantenimiento del parque -a cargo de las administraciones firmantes-, de su explotación, de los intereses de la deuda finalista contraída por el Estado (a través del ICO para dotar el “Fondo”) y de la amortización del principal de esa deuda.

g) Los convenios, entre la empresa pública gestora del fondo estatal y las administraciones competentes, establecerían los porcentajes que los ingresos por alquiler social cubrirían de cada uno de los conceptos mencionados, de tal manera que los costes no cubiertos recaerían sobre los Presupuestos Generales del Estado.

En este sentido, cabe insistir y subrayar que un parque público de vivienda de alquiler social sin opción de compra es una infraestructura social de naturaleza semejante a la de un hospital, un instituto o una escuela pública, que deben ser financiados y sostenidos por el Estado y las Administraciones Territoriales. Se trata, en resumen, de dar cobertura real, desde la iniciativa del Estado, al derecho constitucional de todos los ciudadanos a una vivienda digna y, habida cuenta de la gravedad del problema al que nos enfrentamos, que ocupe el lugar que le debiera corresponder entre las prioridades del gasto público.

h) Todos los convenios firmados contendrían objetivos y condiciones en los aspectos básicos de igual contenido y naturaleza con independencia de cuál sea la concreta administración territorial firmante.

3- La dimensión cuantitativa del Plan y sus costes 

a) De acuerdo con los datos suministrados por estudios de arquitectura y urbanismo especializados en el desarrollo de promociones de vivienda pública, las hipótesis de costes estándares para viviendas protegidas serían las recogidas en el cuadro que se adjunta en el anexo.

b) El “Plan”, que aquí se propone, tendría una duración inicial de 4 años –renovables en periodos iguales sucesivos– con el objetivo de construir en el periodo 150 – 200.000 viviendas con un presupuesto estimado de 5-6.000M€ anuales (20- 24.000M€ en el periodo).

Es decir, construcción de entre 40.000 y 50.000 viviendas anuales con un coste medio unitario promedio en torno a los 100-130.000€.

c) Las viviendas a las que se refiere el Plan podrían tener -según la tipología contemplada (ver cuadro mencionado del Anexo)- un coste de alquiler entre 450€ mensuales (5.400€ anuales) y 650€ mensuales (7.800€ anuales) a precios de 2024 (SMI 2024: 15.876€/año), de acuerdo con las características de las viviendas. Esto supone entre un 34 y un 49% del SMI por persona.

Suponiendo un ingreso medio anual del alquiler social por vivienda de 6.600€, los ingresos anuales serían de 244M€ anuales (976M€ en el periodo de 4 años).

d) Como es obvio, con estas cifras -resultado de cálculos aproximativos- los ingresos anuales provenientes de los alquileres solo alcanzarían a cubrir los intereses anuales de la deuda contraída y, tal vez, los costes del mantenimiento y explotación del parque de vivienda pública creado a través del mecanismo que se propone.

e) La amortización del principal de la deuda contraída correspondería, tal como antes se ha apuntado, a los Presupuestos Generales del Estado y, en caso de que la titularidad del parque fuese compartida, a los Presupuestos de la Administraciones Territoriales firmantes de los convenios con la empresa pública gestora del “Fondo” en las proporciones establecidas en los correspondientes convenios.

Si las emisiones de bonos ICO correspondientes a cada periodo tuvieran una amortización a quince años, sería en ese momento cuando tendrían que asumirse por las AA.PP los costes de la inversión, que podrían no obstante provisionarse a lo largo de esos quince años dentro de las cuentas del “Fondo” con cargo a los presupuestos anuales de las Administraciones participantes.

Es necesario recordar en este punto lo mencionado en la letra g del punto 2:

“… un parque público de vivienda de alquiler social sin opción de compra es una infraestructura social de naturaleza semejante a la de un hospital, un instituto o una escuela pública, que deben ser financiados y sostenidos por el Estado y las Administraciones Territoriales.

Se trata de dar cobertura real, desde la iniciativa del Estado, al derecho constitucional de todos los ciudadanos a una vivienda digna y, habida cuenta de la gravedad del problema al que nos enfrentamos, que ocupe el lugar que le debiera corresponder entre las prioridades del gasto público.”

4- Consideraciones complementarias

El “Plan”, que aquí se propone, es plenamente compatible con cualquier otra iniciativa relacionada con la construcción de vivienda pública. Y es plenamente complementaria con “medidas de choque” contra el déficit y carestía de los alquileres de vivienda.

Incluso, aunque la creación de un Parque Público de Vivienda de Alquiler Social de las dimensiones que requiere la demografía española y su evolución futura, sea un objetivo que sólo se podrá alcanzar en el largo plazo, el “Plan” implicaría la construcción de 40-50.000 viviendas en el primer año de su puesta en marcha lo que constituiría, por sí mismo, una medida de choque que difícilmente podrían igualar en su efectividad en el tiempo y en su cuantía, otras medidas –necesarias, desde luego– que bajo la denominación de “choque” se están barajando profusamente, tales como las que se refieren a la movilización de las viviendas vacías, la regulación de los pisos turísticos, el recurso a suelo militar disponible y otras de parecida índole.

El objeto del “Plan” es suministrar un flujo continuo de vivienda pública -en este caso para alquiler social- que iría dotando -desde el primer año de su puesta en marcha- la implantación progresiva de un parque público de vivienda hasta que pueda alcanzar una dimensión suficiente para atender el derecho constitucional a una vivienda digna para la población con dificultades al disfrute de tal derecho.

Una iniciativa de esta naturaleza tendría un contenido político extremadamente potente y lanzaría un mensaje contundente a la ciudadanía sobre la voluntad política de afrontar de una vez por todas una “emergencia social” -las graves dificultades de acceso a la vivienda- hoy insostenible desde toda perspectiva social, política y económica.

En el plano del funcionamiento material del denominado mercado de la vivienda, desde el primer año de inicio del “Plan”, los altos precios de acceso a la vivienda empezarían a verse afectados a la baja y, en cualquier caso, eliminaría con mayor celeridad el abuso observable en los precios de unidades habitacionales por otra parte infra humanas.

Y finalmente, su solo anuncio, implicaría una significativa corrección a la “desafección”, víctima propiciatoria del populismo de la extrema derecha."

(Economistas frente a la crisis, 21/07/24)