"En 2025, casi 28.000 millones de euros se transfirieron de inquilinos a caseros en España.
La cifra se ha duplicado en apenas una década y ya supone alrededor de
un 1,6% del PIB. Pero, ¿desde dónde se mueve el dinero y hacia dónde va?
Empecemos por ver quién paga la factura del alquiler. La mayor parte del dinero viene de los inquilinos más jóvenes: más de la mitad procede de menores de 45 años.
Sara es una de estas inquilinas. Vive en Barcelona, tiene 26 años y paga alquiler desde hace 7. Unos 7.700 millones de euros salen de los bolsillos de jóvenes como ella.
¿Y quién lo cobra? Si
añadimos el destino del dinero aparece la transferencia completa a nivel
generacional. Según una estimación de elDiario.es, el 88% de los
alquileres iría a parar a personas físicas que tributan en España.
Como ves, aunque la mayoría del dinero proviene de los inquilinos más jóvenes, son los mayores de 65 quienes reciben más de un tercio de lo que se paga en nuestro país por vivir de alquiler.
El caso de Sara repite el patrón: cuenta que los cuatro caseros que ha tenido en Madrid y Barcelona tenían más de 75 años
Pero no es solo una brecha generacional, sino también de clase.
Aunque todos los grupos de renta aportan una cifra similar
-principalmente, porque los más ricos tienen alquileres más caros-, la
desigualdad se muestra en el destino final de los pagos.
El 10% más rico concentra casi la mitad de lo que se paga por alquiler en España. En total, 12.500 millones de euros procedentes de los bolsillos de los cerca de 10 millones de inquilinos.
A las diferencias por edad o renta, se une además el origen: el 56% de la transferencia proviene de inquilinos extranjeros.
Pero, ¿cómo se vive esta transferencia desde el lado de quienes pagan el alquiler cada mes?
“Llega un punto en el que da la sensación
de que más que pagando a una persona por una casa, lo que estás es
pagándole un sueldo”, comenta Noemi. Es una de las 10 millones de
inquilinas que forman parte de una transferencia que tiene lugar cada
año en España, la del alquiler. Y que va de muchas manos a muy pocos
bolsillos.
En la última década, esta gran
transferencia se ha duplicado. Una parte se debe al aumento del número
de personas que viven de alquiler, pero la principal razón está en la
subida de precios que inquilinas como Noemi o Sara han vivido en primera
persona.
“Hace 7 años pagaba 500 euros por un piso
reformado, con ventanas buenas, parqué, una cocina en condiciones, aire
acondicionado y calefacción en el centro de Madrid, en Plaza España.
Ahora, pago lo mismo por un piso que es tres veces más pequeño, sin
ascensor, sin aire acondicionado, con ventanas de madera por las que
entra el aire y en el extrarradio de Barcelona”, cuenta Sara.
Si en 2015 se transferían 14.000 millones
de euros por el alquiler, en 2025 la cifra ya roza los 28.000 millones
de euros, es apróximadamente un 1,6% del PIB. Almudena Martínez, doctora
en Sociología, advierte de que el peso creciente del alquiler tiene un
coste: “Se reduce la capacidad de consumo de los hogares afectando a
otros sectores (educativo, laboral, comercial), a la productividad y a
la competitividad”, explica.
Así se ha duplicado la transferencia del alquiler en España en la última década
Jóvenes como Sara, Noemi o Erik destinan
más de un tercio de sus ingresos al alquiler, una realidad que ya es
común entre los inquilinos menores de 35 años.
Están pagando una hipoteca, solo que por una casa que nunca va a ser
suya y que, además, les impide acceder a una vivienda propia. ¿Y quiénes
reciben este dinero que pagan cada mes? La mayoría irá a parar a
personas físicas que hacen la declaración de la renta en España.
Para estimar las cantidades que mueve el
mercado del alquiler a nivel nacional, en elDiario.es hemos analizado
los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), que detalla los alquileres que pagan los hogares españoles, y del Panel de Hogares de
la Agencia Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales, que detalla
los inmuebles alquilados como vivienda habitual declarados en el IRPF.
Al final del artículo tienes la metodología completa de los cálculos.
Según esta estimación, el 12% de la
transferencia iría a parar a sociedades públicas, empresas privadas,
fondos o alquileres en negro y el grueso del dinero (88%) lo recibirían
personas físicas que tributan por el IRPF. En otras palabras, la mayoría
del dinero que pagan 10 millones de inquilinos -de los cuales dos
millones son menores- lo declararían 2,4 millones de caseros. Si
incluimos a todos los que viven en hogares donde al menos uno recibe
ingresos por alquiler, sumarían 5,1 millones de personas. Es un dato que
no tiene en cuenta a Navarra y Euskadi.
No solo es una transferencia de muchas a
pocas manos, también está marcada por las diferencias sociales. (...)
El 10% más rico recibe el 45% de los ingresos por alquiler
A nivel de quiénes pagan, la gran
transferencia es similar entre los inquilinos de distintos niveles de
renta. La escasa diferencia se explica porque, aunque la mayor parte de
la población que vive de alquiler pertenece a los deciles más bajos, sus
viviendas tienen un precio inferior a los de la población más rica que
también vive de alquiler.
Sin embargo, si nos fijamos en el destino
de los fondos, vemos que casi la mitad de esta transferencia va a parar
al 10% más rico de España. A Miguel Artola, investigador postdoctoral de
la Universidad Complutense de Madrid, no le sorprende: “Este dato lo
que muestra es que al fin y al cabo la vivienda se está convirtiendo en
un elemento fundamental de la inversión”.
“Si algo sabemos sobre los estudios de
desigualdad es que la riqueza está muy concentrada. Cuando uno mira los
activos financieros y la inversión en bolsa ve que están
hiperconcentrados en las rentas más altas, pero es que las rentas
procedentes del alquiler ya exceden prácticamente a las financieras”,
añade el experto.
Para los caseros que están en el 30% con
más renta, los pagos del alquiler ya suponen un 14% de sus ingresos
brutos. Paralelamente, los inquilinos que están entre el 30% más pobre
son los que más esfuerzo hacen para pagar un alquiler: se lleva 4 de
cada 10 euros de sus ganancias anuales.
“Esto tiene un impacto inevitable a nivel
social ya que mientras las posibilidades (vitales, laborales,
económicas, etc) de una parte de la población disminuyen, la de otra
parte se incrementa a base del beneficio que obtienen de su patrimonio
inmobiliario. El resultado es que la vivienda gana importancia como
factor de desigualdad y predictor de clase social”, expone Almudena
Martínez del Olmo.
Sara ha pasado por 4 pisos desde que vive
de alquiler y, en todos, su casero tenía más de 75 años. Otra
característica de la gran transferencia: está marcada por una brecha
generacional. Más de un tercio de los ingresos van a parar a caseros que
tienen 65 años o más, es decir, unos 9.600 millones de euros.
En el gráfico puedes observar el flujo de
dinero para cada grupo de edad. Los dos extremos de la transferencia son
prácticamente opuestos: entre quienes pagan el alquiler, la mayor parte
del dinero procede de los grupos más jóvenes. Los menores de 35 años y
las personas de entre 35 y 44 años aportan, cada uno, alrededor del 27%
del total.
La brecha generacional del alquiler: pagan los jóvenes y reciben los mayores
¿Por qué es relevante esta diferencia de
edad? “Muestra un cambio de paradigma”, apunta Miguel Artola, “hasta
ahora la tendencia era que el pico de riqueza de una persona lo
alcanzase más o menos al momento de jubilarse”. A partir de ese momento,
se esperaba que la riqueza fuese decreciendo progresivamente hasta el
momento de morir.
Pero ahora, ese pico de riqueza llega cada
vez más tarde y, no solo no llega a los 65 años, sino sigue aumentando
después de alcanzar esa edad. “Y no está pasando porque crezcan las
pensiones, sino otras rentas como las de la vivienda”, apunta el
investigador.
“Ahora mismo diría que casi el 40% de mi
sueldo va a parar al alquiler. Es imposible ahorrar si la mayoría de mi
dinero se va en pagar dónde vivo”, explica Erik. Los tres jóvenes que
hemos entrevistado tienen edades entre los 26 a los 28 años y coinciden
en que hacer frente a una renta cada vez más elevada es su principal
impedimento para ahorrar y, a largo plazo, tener su propia vivienda.
Sara añade que, incluso lo poco que
consiguen ahorrar, probablemente no vaya destinado a tener una casa
propia en un futuro: “Si vives de alquiler y vas encadenando contratos
sabes que necesitas un colchón para cuando firmes un nuevo contrato,
¿no? Para pagar los honorarios de agencia o las fianzas, que ahora son
casi 3 meses de alquiler. Entonces, bueno, aunque tengas 5.000 euros
ahorrados, sabes que si cambias de piso ese dinero va a ir a todos estos
asuntos”, explica la joven.
Es una realidad que Noemi pudo poner a
prueba. Por motivos personales estuvo tres meses viviendo en casa de
unos amigos mientras cambiaba de un piso de alquiler a otro. “Decidieron
que solo iba a pagar los gastos y en los tres meses que estuve viviendo
con ellos ahorré muchísimo dinero. Ahí es donde se ve que es el
alquiler lo que hace que no puedas ahorrar”.
Los menores de 35 años siguen pagando la mayor parte del alquiler
Incluso en una sociedad cada vez más
envejecida, las personas menores de 45 siguen aportando más de la mitad
de lo que se paga en España de alquiler. Eso sí, las cantidades son
mucho mayores. Los inquilinos de menos de 35 años pagaban 4.800 millones
de euros en 2012, en 2025 la cantidad ya asciende a casi 7.700
millones.
Es la pescadilla que se muerde la cola:
“Las personas más jóvenes tienen más dificultades para ahorrar. Por ende
también acumulan menos patrimonio y van a tardar mucho más tiempo en
acumularlo que generaciones pasadas. Y viceversa, los grupos de más edad
están acumulando riqueza porque su patrimonio tiene cada vez más
valor”, apunta Miguel Artola.
Entre los inquilinos, otro de los grandes
pagadores son los hogares unipersonales de menos de 65 años, que aportan
el 25% de todo lo que se pagó en 2025. Son los hogares jóvenes que
mayor esfuerzo económico realizan en el tema vivienda porque, a
diferencia de las parejas, no comparten los gastos con nadie.
Si añadimos además a los hogares con
menores, aportan aproximadamente tres de cada cinco euros del dinero que
mueve el mercado del alquiler. ¿Y quiénes son los principales
destinatarios de este dinero? Además de los hogares más mayores,
aquellos que no tienen menores y que tienen uno o más adultos.
Los hogares con menores pagan un tercio de lo que se mueve por el alquiler en España
Las familias con menores a cargo, aportan
un tercio del dinero que se pagó por alquiler en España. Más de 9.300
millones de euros. Aunque cada vez hay menos niños y menos hogares con
menores, su peso en el total de los pagos por alquiler apenas ha
cambiado en la última década.
Un factor que se entiende mejor al tener
en cuenta la nacionalidad de los inquilinos. Más de la mitad del
alquiler en España lo pagan personas nacidas en el extranjero, que son
también los que tienen tasas de natalidad más altas. En elDiario.es ya
te hemos contado como las personas de origen extranjero se enfrentan a
un mercado del alquiler aún más complicado que los nacionales con condiciones abusivas y pisos más deficientes.
En el otro lado de la balanza, los
ingresos van a parar principalmente a caseros españoles que se quedan
con casi 23.000 millones de euros, es decir, más del 80% de la
transferencia.
Más de la mitad del dinero del alquiler en España lo pagan inquilinos extranjeros
¿Grandes tenedores o pequeños propietarios?
Una de las cuestiones que genera más
debate en el mercado de la vivienda es si el dinero va a parar a
pequeños propietarios o a grandes tenedores. Si miramos el flujo de
dinero según el número de viviendas que los caseros tienen alquiladas
como residencia habitual — es decir, si tienen más viviendas en
propiedad pero no están alquiladas no se tienen en cuenta—, dos quintos
del dinero van a parar a caseros que tienen 2 o más viviendas en
alquiler.
A pesar de representar el 75% del total de
personas físicas con ingresos por alquiler en España, los propietarios
con una única vivienda alquilada recibirán el 45% del dinero.
Este cálculo se basa en las viviendas que
tiene cada persona física, no en los hogares: por ejemplo, si un
matrimonio posee una vivienda cada uno, se contabiliza como dos
propietarios con una vivienda en alquiler.
Los caseros con una sola vivienda en alquiler reciben más de un 40% del dinero
Pero estas viviendas además de generar
ingresos hoy, forman parte del patrimonio que se transmitirá en un
futuro. Y es ahí, según advierte Miguel Artola, donde la vivienda vuelve
a actuar como un mecanismo de desigualdad contribuyendo a que el acceso
a la propiedad resulte cada vez más difícil para una parte de la
población.
“Lo que hablamos hoy es el escenario del
mañana”, sostiene Artola. “Cada vez habrá más gente que llegará al final
de su vida sin haber acumulado patrimonio inmobiliario. A lo mejor
tiene una cuenta corriente, a lo mejor tiene otras cosas, pero no tendrá
una vivienda”.
Esto significa que una parte creciente de
la población seguirá destinando dos quintos de sus ingresos a pagar por
una vivienda que nunca será suya. Una dinámica que, en palabras de
Almudena Martínez, puede consolidar “una división crónica entre una
minoría propietaria y una masa creciente de inquilinos que verá afectada
la satisfacción de otras necesidad básicas y anulada su capacidad de
ahorro”."
(Raúl Sánchez y Ainhoa Díez, eldiario.es, 05/07/26, gráficos en el original)
