“Todo comienza con el calentamiento del mercado inmobiliario americano. La perspectiva de aumentos de precios genera el incentivo para el desarrollo de las hipotecas subprimas. Estas hipotecas, préstamos de alto riesgo donde el deudor se enfrentaba a pagos que representaban casi la mitad de sus ingresos, se basaban en la hipótesis de que si los precios de la vivienda seguían aumentando se podrían refinanciar más adelante en condiciones más ventajosas. (…)
Si los precios de la vivienda aumentaban un 10%-15% anual, como era la realidad y la expectativa en 2003-2004, el préstamo se podría refinanciar al cabo de los dos años y, con la ganancia de capital obtenida por la revalorización de la vivienda, obtener unas condiciones más favorables. En otras palabras, la capacidad de devolución del préstamo se calculaba de hecho sobre el tipo de interés de los dos primeros años, asumiendo que el ajuste al tipo superior no iba a suceder.
¿Qué sucede si, de repente, las perspectivas del precio de la vivienda cambian radicalmente y pasan de aumentar al 10%-15% anual a caer al 10%-15% anual? El riesgo de la hipoteca aumenta considerablemente, y su valor cae en picado. Recordemos ahora que estas hipotecas se han vendido en el mercado en forma de derivados altamente apalancados. Por tanto, nos encontramos con activos que se emitieron a su valor nominal, digamos 100, y que ahora valen mucho menos, pero no es posible saber si este activo ahora vale 90, 60, o 20.
¿Por qué? Porque la demanda ha desaparecido y nadie sabe dónde van a aterrizar los precios de la vivienda, todavía en caída libre… Con tanta incertidumbre, es casi imposible calcular el valor de los activos sospechosos. En el mercado de derivados hipotecarios es típico encontrar bonos 20/90: activos de valor nominal 100 donde los compradores ofrecen 20 y los vendedores demandan 90.
He aquí la clave del problema. El sistema financiero mundial ha perdido mucho dinero, pero no se sabe cuánto. Los bancos han anunciado ya cuantiosas pérdidas, y los dirigentes de algunos bancos han perdido ya su empleo. ¿Pero qué precios han adoptado los bancos para determinar las pérdidas, 20, 60 o 90?... Ante la duda, los inversores demandan una prima de riesgo más elevada, los precios de las acciones caen y los spreads crediticios aumentan. Los bancos tienen menos capital y endurecen las condiciones de los préstamos -si su banco se ha vuelto más estricto últimamente, ya sabe porqué-. El coste del capital ha crecido, lo que a su vez podría provocar más pérdidas en el mercado inmobiliario, generando un círculo vicioso.” (ÁNGEL UBIDE: ¿Por qué dura tanto la crisis crediticia?. El País, ed. Galicia, Economía, 11/12/2007, pp. 33)
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