"«Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el principal motor del aumento de los precios son las expectativas de crecimiento de los mismos», explica Juan Fernández de Guevara, investigador de la Universidad de Valencia, al comienzo del estudio Las empresas del sector de la construcción e inmobiliario en España: del boom a la recesión económica.
El informe, auspiciado por Funcas, se presentó días antes de que el sistema financiero español saliese airoso de las pruebas de estrés. Unos test que, sin embargo, volvieron a mostrar la excesiva exposición de bancos y cajas al negocio inmobiliario. El Banco de España advierte que el 70% (47.499 millones de euros) de los créditos morosos pertenecen a actividades de construcción e inmobiliarias. El riesgo, según detalla el informe de Funcas, fue causa y consecuencia de la burbuja inmobiliaria, de unas expectativas desmedidas.
El estudio pone el acento sobre la evolución de la oferta: sobre el modo en que se comportaron las empresas de la construcción durante el ciclo expansivo, y cómo dada la abundante demanda y la contención de los costes de producción, actuaron de manera «racional» acumulando suelo para seguir construyendo al amparo del continuo aumento de los precios. La cuestión era hasta dónde esa forma de actuar era sostenible, teniendo en cuenta que a largo plazo el negocio depende siempre de factores demográficos (los nuevos hogares), de la renta disponible o la tasa de desempleo.
El informe indica que el exceso de oferta que se generó se debió «fundamentalmente» a factores especulativos. «El sector financiero tuvo un rol determinante en el desarrollo del mercado inmobiliario, al permitir que, pese a las crecientes dificultades de accesibilidad a la vivienda derivadas de los fuertes crecimientos de precios, el esfuerzo inversor no aumentase al mismo ritmo, e incluso fuese menor que el que alcanzó en el momento álgido del ciclo anterior», sostiene Guevara.
El crédito para la compra de vivienda se multiplicó por 9, el crédito a la construcción por 6,7 y el crédito a las actividades inmobiliarias por 25. «El sistema crediticio proporcionó el combustible que la burbuja inmobiliaria necesitaba para continuar el crecimiento de los precios», apunta el autor.
Durante el bum, las entidades financieras concentraron cada vez más su actividad en negocios de promoción, construcción y adquisición de vivienda y tuvieron que acudir «de forma masiva» a la financiación exterior. La banca española era fiable. Pero dejó de serlo en cuanto cambió, a partir del 2005, la política financiera. Subieron los tipos, y detrás las hipotecas; la demanda se redujo y los precios empezaron a caer. Hasta ahora, cuando la vivienda ha dejado de ser negocio, también para la banca, que ha perdido la confianza del mercado internacional y se ve apremiada por el regulador a deshacerse de activos inmobiliarios o a aumentar las provisiones." (La Voz de Galicia, 26/07/2010, p. 25)
-¿De qué modo las constructoras participaron en la creación de la burbuja?
-Los sectores de la construcción e inmobiliario son distintos. La burbuja se observa en los datos del sector inmobiliario, no en la construcción. Claro, es el mercado de la vivienda en el que se forma la burbuja, y la actividad de este mercado se encuentra reflejada fundamentalmente en las cuentas de las promotoras. Pero el sector de la construcción es parte activa de la formación de la burbuja a través de su participación en empresas del sector inmobiliario.
Los datos disponibles indican que la participación del sector de la construcción en el inmobiliario es sustancial. Durante el período analizado, así como en el sector inmobiliario la gran inversión realizada se concentra en circulante, en el de la construcción se concentra en inmovilizado financiero. Probablemente, participaciones en compañías de la rama inmobiliaria. (...)
-¿Qué responsabilidad tienen las entidades financieras en la formación de la burbuja?
-La de proporcionar el crédito necesario para alimentarla. El sector financiero concentró enormemente su riesgo en las actividades de construcción e inmobiliarias. Está pagando ahora los excesos cometidos. En mi opinión, la responsabilidad que sin duda tienen bancos y cajas de ahorro, proporcionando el combustible necesario para alimentar el fuego, no exime de responsabilidad a los demás actores: a quien encendió el fuego y compró el combustible o a quien no puso los medios para apagarlo. Seguramente, no será la última burbuja inmobiliaria. Debemos ser capaces de evitar que las venideras no alcancen las dimensiones que ha alcanzado la última." (Entrevista: Belén Gill. La Voz de Galicia, 26/07/2010, p. 25)
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