"Las cifras sobre el stock real de viviendas son un arcano. Su valoración (el factor con mayor impacto en las economías de particulares y empresas) también. No existen cifras fiables.
(...) La verdadera cifra, como quedó de manifiesto en el cónclave nacional que los promotores celebrado en Sevilla el pasado noviembre, es un misterio. Peligroso, además. Los estudios trabajan con metodologías diferentes que hacen imposible comparar los datos. (...)
Según sus datos, que coinciden con otros estudios, en España existe un stock de viviendas y suelo (urbanizado) de 1,5 millones de pisos. La demanda actual máxima se estima en 280.000 viviendas, lo que implica que hasta que esta bolsa residencial no se diluya (un proceso imposible debido a la crisis y a los altos niveles de paro) el horizonte del sector será gris. Casi negro. (...)
Con independencia del número exacto (que fluctúa en función del método de cálculo) el descenso de las ventas ha generado una bolsa residencial imposible de digerir a medio plazo. Sin contar, obviamente, las inversiones en terrenos (calificados o con expectativas).
La estimación de Acuña & Asociados es que España sufrirá al menos seis años de ajuste inmobiliario. Hasta 2015 como mínimo.
Los motivos son evidentes: la demanda de vivienda está en regresión (como resultado del paro, el descenso de los ingresos familiares, el incremento del Euríbor, la incertidumbre económica) y el stock de pisos de las entidades financieras (en su mayoría procedentes de los promotores inmobiliarios) supone un factor nuevo de distorsión del mercado ordinario que hace prácticamente imposible anticipar cuando mejorarán las cosas. (...)
La distancia entre oferta (el citado 1,5 millón de viviendas) y la demanda (280.000 pisos) es tal que, a juicio de estos expertos, la depreciación inmobiliaria es inevitable. ¿Cuánto bajarán los pisos? ¿Significa esto que serán más baratos?
No es fácil responder a ambas cuestiones. Sobre el descenso del precio medio (una convención estadística, porque cada piso es diferente en términos de mercado) la consultora madrileña augura un retroceso que oscilaría entre un 20 y un 30% en un lustro. (...)
El impacto empresarial es otro relato. Sin incluir las hipotecas particulares, la deuda global del ladrillo con los bancos sumaba 450.000 millones en 2006. El 20% de esta cifra correspondería a Andalucía. La facturación ahora es de 43.000 millones, lo que significa casi una década de sacrificios para devolver el dinero prestado.
La carga financiera ha pasado de comerse el 28% de las ventas (en 2006) a fagocitar el 60% de las transacciones. Resultado: el 40% de las empresas del sector están en quiebra técnica y un 20% más con serios problemas. Sólo un 40% de las empresas sobrevivirán al actual apocalipsis inmobiliario. Nada volverá a ser como antes. (...)
Las inmobiliarias debían en 2006, antes de la debacle, 400.000 millones de euros y facturaban 65.000 millones. Dicho de otra forma: todos los ingresos del ladrillo necesitarían hasta siete años de plazo para reducir el nivel de endeudamiento con la banca.
En la actualidad, la situación es peor: la deuda no se ha reducido (las refinanciaciones posponen el problema de fondo sin resolverlo) y la facturación ha caído hasta los 43.000 millones, lo que marca un periodo de casi una década para liberar a las empresas que logren sobrevivir. Se ha pasado de un beneficio neto empresarial del orden del 15% a cifras negativas.
Si en esta ecuación imposible se incluye la depreciación del suelo (cuyo valor se ha hundido en algunas zonas) el ajuste necesario para eliminar la deuda demorará una década. Los compromisos financieros del ladrillo suman 513.931 millones de euros, una cifra similar a la deuda soberana del Estado. (Diariodesevilla.es, 13/03/2011)
No hay comentarios:
Publicar un comentario