"Una parte sustancial de la financiación canalizada hacia el subsector
inmobiliario en España se ha originado a partir de créditos concedidos
inicialmente a los promotores inmobiliarios. Los compradores de las
viviendas construidas se subrogan en tales créditos en el momento de la
compra.
La financiación al mercado de vivienda, el crédito inmobiliario,
está compuesta, pues, por el crédito a hogares para adquisición y
compra de vivienda, por el crédito a constructores de edificios y por el
crédito destinado a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 el
conjunto del crédito inmobiliario aumentó en España a un ritmo medio
anual (22,3%) ampliamente superior al del sector privado.
Como
consecuencia de lo anterior, la cuota del crédito inmobiliario dentro
del conjunto del crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del
total de dicha magnitud en 1997 hasta el 60% de 2007. La relación entre
el crédito inmobiliario y el PIB pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el
100% de 2007.
El fuerte aumento entre 1997 y 2007 del crédito inmobiliario fue la
contrapartida financiera de la expansión de la construcción residencial y
de su relevante presencia en la actividad productiva y en el empleo de
la economía española.
El que el crédito a promotor creciese más que el
crédito a comprador anticipaba en su momento la realidad de un ritmo de
construcción de nuevas viviendas superior al de las ventas.
La fuerte demanda dio lugar a que las ventas de viviendas
ascendiesen a 955.200 en 2006, casi un 50% mas que en 1997. Los precios
de las viviendas aumentaron en la década 1998-2007 en un 200%, una media
anual del 11,4%. Se reforzó asi la entrada en el mercado del comprador
inversor, atraído por las continuas elevaciones de precios de la
vivienda.
La nueva oferta de vivienda reaccionó iniciándose unos seis millones
de viviendas en los diez años del periodo citado, mientras que el
aumento neto del número de hogares en dicha etapa no llegó a los cuatro
millones.
La inversión en vivienda, que mide el volumen de construcción
residencial en España, creció desde el 4,7% del PIB en 1997 hasta el
12,2% en 2007. El parque de viviendas de España, tras alcanzar los 21
millones según los datos del Censo de 2001, rozaba los 26 millones a
fines de 2011.
En España hay 1,5 viviendas por hogar, muy por encima de
los 1,1 de la Eurozona. El total de viviendas de nueva construcción
terminadas y no vendidas oscilaba entre 700.000 y 1.100.000 a fines de
2011.
La realidad del euro evitó las políticas restrictivas de demanda ante
el creciente déficit exterior, que llegó alcanzar el 10% del PIB en
2007. (...)
El descenso de los precios de vivienda en España, el 21,7% en cuatro
años, según la estadística del INE, ha sido inferior al de países en los
que apareció un exceso de oferta de vivienda equivalente al registrado
en España. Un descenso más acusado de los precios de la vivienda hubiese
impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo en el
subsector inmobiliario.
Los créditos morosos y los activos adjudicados
procedentes del mercado inmobiliario se han convertido en una palanca
para la consolidación y el adelgazamiento del sistema bancario español,
en el que las cajas de ahorros han desaparecido prácticamente como
entidades de crédito.
El saldo vivo de crédito inmobiliario (promotor, constructor y
comprador) equivalía en España a fines de 2011 al 95,5% del PIB y al 57%
de la cartera de créditos al sector privado del sistema bancario
español. Dentro del mismo, los riesgos asociados al crédito a promotor y
a constructor (unos 400.000 millones de euros, a 30.9.2011) son
sustancialmente superiores a los correspondientes al crédito a hogares
para compra de vivienda (unos 630.000 millones).
Lo que el presidente
del gobierno denominó como “activos tóxicos” llevan pesando demasiado
tiempo de forma relevante en los balances de las entidades de crédito" (El País, 02/04/2012)
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