"Los ‘pelotazos’ urbanísticos fallidos, en los que participaron la mayor
parte de los bancos y cajas españoles, han llevado a la ruina a cientos
de empresas y al paro a decenas de miles de ciudadanos, pero dejarán
intacto al sistema financiero. Las operaciones especulativas de ayer se
han convertido hoy en activos tóxicos, es decir, viviendas y suelos
sobrevalorados.
El desfase entre su valor real y el expectante que
marcaron las tasaciones bancarias será pagada por todos los ciudadanos
por triplicado: mediante sus hipotecas, por la reducción de servicios
públicos y través de sus impuestos, según coinciden algunos expertos. La
otra alternativa, dejar caer a las entidades intoxicadas, como hicieron
Estados Unidos o Islandia, no se la plantea nadie en la UE por miedo a
que ello propague un “pánico contagioso”.
El rescate europeo a la
banca española les facilita un crédito de hasta 100.000 millones de
euros para ‘limpiar’ sus activos tóxicos derivados del ladrillo. (...)
El problema es que los mercados internacionales, los que prestan el
dinero tanto a los bancos como al Gobierno español, creen que la
situación está tan deteriorada que las entidades de crédito no serán
capaces de devolver el préstamo europeo y, por tanto, buena parte de
este dinero se convertirá en deuda pública, puesto que el responsable
último de la devolución es el propio Gobierno.
De confirmarse esto
último, los expertos coinciden en que ésta sería una “década perdida”
para España, puesto que la ruina bancaria, resultado de su especulación
con valores inflados de productos inmobiliarios, gangrenaría de tal
forma la economía española que no sería capaz de comenzar a crear empleo
neto hasta al menos 2017, al mismo tiempo que se tendrían que seguir
recortando las prestaciones sociales, por lo que las consecuencias de
deterioro del nivel de vida de la población ahora mismo son
incalculables.
De esta forma, son los ciudadanos los que
financian a la banca, y no al revés. Y si las entidades no quiebran,
gracias a la financiación pública, podrán ‘hibernar’ sus activos
tóxicos, sus viviendas y especialmente sus suelos rústicos altamente
sobrevalorados, hasta un momento futuro en que puedan revenderlos a
mejor precio que el actual. Así se evitaría que estalle del todo la
burbuja inmobiliaria y conservarla en cambio para su reactivación en un
futuro relativamente cercano.
Una burbuja que tuvo como elemento
clave de origen la Ley estatal del suelo de 1998, en la que se
establecía que el valor de un terreno no se debía medir por su propia
naturaleza y entorno (protegido, rústico, urbano o urbanizable), sino
por el valor “expectante” de mercado. Como consecuencia las empresas de
tasación, vinculadas o pagadas por las propias entidades financieras,
comenzaron a atribuir a viviendas y suelos valores cada vez más
elevados.
Entre 1997 y 2007 el precio de las viviendas aumentó un
288 por ciento, según la Fundación BBVA. A su vez, el 84 por ciento de
esta subida se debió a la repercusión del coste del suelo, cuyo precio
se quintuplicó en este mismo periodo. Las altas hipotecas que hoy siguen
pagando decenas de miles de españoles, y por las que muchos estás
siendo desahuciados, proceden de ese proceso.
La ley se cambió en 2006,
volviendo a la valoración de los suelos por su situación real, pero
sucesivas prórrogas en su aplicación a los balances de las empresas han
provocado que, a efectos de contabilidad bancaria, nunca se haya
revisado en profundidad el valor de los terrenos de su propiedad.
Según
explican fuentes cercanas al sector, el procedimiento era sencillo: “Un
señor de una empresa inmobiliaria invita a comer al propietario de una
finca agrícola. Al terminar el almuerzo, le escribe en la servilleta que
pueden hacer en sus suelos 1.000 viviendas, y del beneficio que
obtengan sólo tienen que quitar 6.000 euros por vivienda. Así juntan
seis millones de euros con los que pueden construir un campo de golf, lo
que ya de por sí justificaría la recalificación de los terrenos.
Y de
paso le compraban el coche de bomberos al alcalde. Adquiere la finca con
el valor expectante escrito en la servilleta, pero no la paga en el
acto, sino que pacta pagos aplazados. Después va al banco con la misma
servilleta y pide hipotecar la finca al valor expectante, y resulta que
le conceden el crédito aunque el suelo siga siendo rústico.
Así había
hasta 200 operaciones en marcha en toda Andalucía, en suelos no
urbanizables, lo que suponía que se hubieran construido 200.000
viviendas. Pero al final casi ninguna operación salió, y ahora son
activos tóxicos de esos bancos que financiaron, y que vamos a pagar
todos al menos por duplicado”, sentencia.
Un ex trabajador de la
quebrada inmobiliaria Aifos, que también prefiere guardar el anonimato,
confirma esta tesis: “Se hacían operaciones de 100 o 120 millones en
base a castillos en el aire, a un mirlo blanco, como decíamos en el
sector”. Un ejemplo claro de activo tóxico hibernado, a la espera de que
vuelva a hincharse la burbuja, es la zona de Mangueta, en Vejer de la
Frontera (Cádiz), una de las últimas playas vírgenes, completamente
libre de construcción, del litoral gaditano.
La mayor parte de las 270
hectáreas de este paraje fueron compradas en 2004 por una inmobiliaria
vinculada a CatalunyaCaixa por unos 30 millones de euros a pesar de que
era suelo rústico.
El avance del Plan General de Ordenación
Urbanística de Vejer llegó a contemplar en ese lugar la construcción de
un máximo de 400 viviendas, 950 plazas hoteleras y un campo de golf. Sin
embargo, la recalificación de los suelos nunca llegó a ser autorizada
por la Junta de Andalucía.
Al final, el Plan de Ordenación del
Territorio aprobado por la Administración autonómica para la comarca
gaditana de La Janda declara Mangueta como suelo no urbanizable de
especial protección, permitiendo solamente la construcción de un hotel
fuera de los primeros 500 metros del frente litoral. Ese suelo, a pesar
de que nunca fue urbanizable, es por tanto ahora un activo tóxico.
“No
sé cómo alguien pudo dar 5.000 millones de las antiguas pesetas por
esos suelos, que sólo servían para plantar cebollinos. Para lo único que
ha valido es para incrementar el precio de la vivienda en la zona y
asfixiar a mucha gente con la hipoteca”, denuncia un dirigente político
gaditano relacionado con esta operación. Pero CatalunyaCaixa no renuncia
del todo.
Según ha manifestado a Periodismo Humano esta entidad
financiera, nacionalizada y en proceso de rescate, Mangueta sigue
formando parte de su Plan de Gestión de Suelo. “Se trata de un suelo con
tutela especial y un grado de maduración urbanística todavía inicial,
si bien nuestro objetivo es la consolidación de nuestros derechos
urbanísticos”, insisten.
Francisco Luis Benítez, politólogo y
experto en redes y estrategias de comunicación relacionadas con el mundo
financiero, lo tiene claro: “los suelos tóxicos los tienen en una
incubadora, esperando a volver a la burbuja especulativa, sin duda, y en
este plan, en diez años volveremos a ese modelo, que es totalmente
insostenible”, vaticina." (Periodismo humano, 05.07.2012 ·
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