Los bancos que concedieron hipotecas por encima del 90% del valor de la tasación, deberían ser obligados a conceder la dación en pago de manera automática

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"Karlos Arguiñano mete el dedo en la llaga con un tema muy interesante que ha sido el valor de la hipoteca sobre el valor de la tasación afirmando que hay hipotecas que han dado en préstamo el 120% del valor. Y dado que este es un punto comprobable y de fácil abstracción, se me ocurre una idea para “repartir las responsabilidades de la crisis entre desahuciados y bancos” muy sencilla. 

Aquellas hipotecas que se hayan concedido por encima del 90% del valor de la tasación, deberían poder facultar la dación en pago de manera automática y la cancelación completa de deudas. La solución es sencilla, las entidades financieras deben asumir las responsabilidades mediante una dación en pago sobre las hipotecas de riesgo concedidas por ellos.

La norma de prudencia general sobre una hipoteca siempre ha aconsejado no superar el 33% de los ingresos netos de los firmantes y que el importe del crédito concedido no supere el 80% sobre el valor de tasación del inmueble en el momento de la concesión. 

Si una entidad financiera ha otorgado créditos por encima del 90% del valor de tasación, esta entidad ha optado por un criterio sobre la vivienda en el que partía de la revalorización automática del inmueble en el tiempo, por lo que, esas entidades, sus servicios de estudios y sus departamentos de riesgo crediticio, tienen responsabilidad directa al partir de una premisa falsa que era “el ladrillo nunca baja de precio”.

He fijado la cifra en el 90% porque había muchas entidades que aumentaban este valor hasta el 90% si el ratio de endeudamiento no era alto, la situación laboral estable y existían avalistas con ingresos recurrentes en la operación. Un 90% sobre el valor de tasación se puede considerar un valor razonable, dado que como mínimo, los titulares del préstamo han invertido de manera directa en torno al 20%.

Digo razonable, porque hay otro criterio que se ha incumplido sistemáticamente dado que ese 80% de importe del préstamo no debe calcularse sobre la tasación, sino que actúa como límite. Es decir, si el valor de compra es inferior al valor de la tasación, el importe para calcular dicho 80% es el menor de los dos valores, nunca el mayor.

Como este criterio también se ha incumplido, aquellas entidades financieras que hayan financiado operaciones fuera de las normas básicas de prudencia impuestas en la concesión de hipotecas, deben ser penalizadas por su propia imprudencia en la aplicación de unos criterios económicos irracionales que se han alimentado sobre una base errónea sobre la valoración de activos inmobiliarios y la falacia de que la vivienda nunca baja."            (El blog salmón, 22/11/2012)