La dación en pago... en Estados Unidos

"Las familias españolas llevan ya un lustro tratando de reducir el exceso de deuda que acumularon durante la época de expansión. Desde el comienzo de la crisis, en 2008, los hogares han saldado casi 100.000 millones de euros. El precio de ese desendeudamiento, sin embargo, está siendo muy elevado: solo el año pasado se produjeron 38.778 desahucios.

 Además de quedarse en la calle, muchas familias ni siquiera tienen la posibilidad de remontar al encontrarse con otra deuda a cuestas casi para toda la vida, la de la diferencia entre la hipoteca y el valor en el que se ha vendido la vivienda, en muchos casos muy inferior al que tenía cuando la compraron. (...)

La dación en pago es la fórmula más conocida de Estados Unidos, aunque ni es la única ni la más común y depende de cada Estado. Precisamente, la variedad de posibilidades que existen hacen que el sistema que se emplee sea lo de menos. “Estar en uno u otro Estado no tiene tanta importancia, porque siempre hay la posibilidad de acudir a un concurso de acreedores para poner el contador a cero al día siguiente.

 En España es distinto. Sí importa que haya o no dación en pago porque no hay esa otra posibilidad”, explica el profesor de Economía de la Universidad Carlos III e investigador de Fedea, Marco Celentani.  (...)

En Estados Unidos hay un plan A y un plan B. En el primero, el consumidor tiene una deuda con una garantía: la casa. ¿Qué se puede hacer entonces? De los 50 Estados norteamericanos, solo en 11 la regla general para que el banco recupere la deuda pasa por algo parecido a la dación en pago. 

En realidad, se trata de territorios donde o bien el crédito está garantizado solo por la propiedad que financia —California o Arizona— o en los que es muy complicado reclamar sobre el resto de bienes del deudor porque la legislación lo impide declarando gran parte del patrimonio como inembargable o realizando la ejecución de acuerdo a un “precio justo” y no de mercado, como lo expone el trabajo Garantías e impago de la hipoteca residencial: teoría y evidencia de Estados Unidos, elaborado por las profesoras Andra C. Ghent y Marianna Kudlyak. En el resto de los Estados, si la venta de la vivienda no llega a cubrir el préstamo, el banco puede pedir actuar contra el resto de las propiedades del deudor.  (...)

Estados Unidos no solo fue un laboratorio de productos hipotecarios —muchos de ellos tóxicos— mientras se hinchó la burbuja. La crisis de las subprime obligó al Gobierno federal a buscar soluciones ante la oleada de ejecuciones hipotecarias. La profesora de Economía de la Universidad de California Michelle White explica que en 2009 se propuso, sin que prosperara, una suerte de quita bancaria para que el valor del préstamo se adaptara al valor de la vivienda. 

“El Gobierno tiene varios programas para prevenir las ejecuciones hipotecarias mediante el pago a los prestamistas de algo de dinero a cambio de la reducción de la hipoteca, pero no han sido muy eficaces. La mayoría de los prestamistas deciden no participar en estos programas”, asegura White.

La dación en pago, sin embargo, no es un final feliz. Todo lo contrario: supone que el comprador se ha visto obligado a dejar su casa. “La mejor opción es llegar a un acuerdo con el banco para reducir los pagos mensuales o la cantidad que debe el consumidor para poder quedarse en la casa”, asegura la analista política del Center for American Progress Sarah Edelman.

En el caso de que no haya otra opción que dejar la vivienda, sostienen las fuentes consultadas, el acuerdo sigue siendo la mejor opción. Para el deudor, porque de ello depende la facilidad con la que podrá contraer nuevas deudas en el futuro. Y al prestamista no le interesa incurrir en gastos judiciales o de reputación por pequeñas cantidades.

 “Tenemos un gran problema de altos niveles de casas vacantes, lo cual ha hecho mucho daño a los vecindarios”, explica Edelman. Según Andra C. Ghent, profesora de Finanzas de la Arizona State University, varios estudios concluyen que en casos de ejecución hipotecaria la pérdida de valor del inmueble se acelera y desciende una media del 28%.

Fuentes financieras explican que, en caso de tener que abandonar la vivienda, la primera opción hasta ahora son las short sales (ventas cortas), antes que la dación en pago. Se trata de que el deudor intente vender por su cuenta la vivienda, aunque sea por debajo del valor del préstamo, porque el banco considera que la devaluación será menor que si se deja pasar mucho tiempo.

 La Agencia Federal de Financiación de Viviendas aprobó el año pasado 125.232 ventas cortas, frente a 16.232 daciones en pago. Si se tiene en cuenta todo el periodo de crisis, desde 2009 se han aprobado 410.061 short sale y 36.017 daciones.  (...)

“Al principio de la crisis apenas existían las daciones en pago, pero hoy los consumidores los utilizan con mayor frecuencia”, asegura Edelman. Una de las opciones que ha adoptado el Gobierno es que los deudores de hipotecas respaldadas por las financieras semipúblicas Fannie Mae y Freddie Mac puedan acogerse a la dación en pago cuando lo demás ha fracasado. En estos casos, el consumidor puede entregar su piso al banco, que renuncia a ir contra la diferencia.

Hasta aquí el plan A. Porque hay plan B. Imaginemos que el afectado tiene, además, de casa, deudas pendientes de sus tarjetas y de un crédito al consumo. O bien que después de la ejecución han quedado deudas pendientes. La opción más lógica, en este caso, será la de declararse en quiebra. 

Y lo puede hacer a través de dos artículos del Código de Bancarrota: el 7, por el que el deudor pierde todo aquello que se le pueda embargar, pero queda liberado de toda deuda con la condición de no pedir de nuevo el concurso de acreedores en ocho años; o bien el 13, que exige un plan de pagos preservando la empresa, el hogar y los bienes de necesidad del deudor.

En la práctica, pues, en Estados Unidos sí es posible lo que se conoce como el fresh start en el caso de perder la casa. “Si alguien tiene una vivienda y se declara en bancarrota, se queda sin deuda. Pierde la casa, pero se queda a cero. Ese proceso, que no se da en España, es muy feo, pero ha permitido a los hogares desendeudarse”, asegura la catedrática de la Harvard Kennedy School, Carmen Reinhart.

 De la fórmula que emplee el deudor dependerá la posibilidad de rehacerse con mayor o menor facilidad. El sistema estadounidense de concesión de créditos se basa en el puntaje de cada consumidor. Cuanto mejor sea, más barato será el crédito. “En caso de que se acabe produciendo la ejecución hipotecaria, el deudor no podrá acceder al crédito en siete años”, advierte Reinhart. 

Andra Ghenta va más allá: el consumidor tendrá complicado acceder incluso a un alquiler o a una tarjeta de una operadora telefónica.

¿Qué ventajas tiene la quiebra? Un directivo financiero explica que la quiebra o la ejecución hipotecaria también supone una mancha en ese expediente. Y también, pero en menor medida, la dación en pago y las ventas cortas."         (El País, 04/06/2013)