"Apenas habían pasado unas pocas semanas de Gobierno de coalición cuando
la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, rompía el supuesto consenso
recogido en el programa conjunto firmado por PSOE y Podemos.
“Distintas ciudades están experimentando en esa línea, estableciendo límites [en el precio del alquiler] no con mucho éxito”, explicaba la superministra en la Cadena Ser. Frente a estos intentos frustrados, según Calviño, el Ejecutivo se centraría este año en aumentar la oferta de vivienda para bajar los precios.
¿A qué ciudades se refería? ¿A todas les ha ido igual? ¿Qué modelos existen y a cuáles está mirando el Gobierno de coalición?
“Distintas ciudades están experimentando en esa línea, estableciendo límites [en el precio del alquiler] no con mucho éxito”, explicaba la superministra en la Cadena Ser. Frente a estos intentos frustrados, según Calviño, el Ejecutivo se centraría este año en aumentar la oferta de vivienda para bajar los precios.
¿A qué ciudades se refería? ¿A todas les ha ido igual? ¿Qué modelos existen y a cuáles está mirando el Gobierno de coalición?
Distintas ciudades, regiones y países enteros llevan décadas
experimentando con diversas fórmulas para regular el precio de los
alquileres. En el caso de Holanda, desde 1917, en el de Dinamarca, desde
1979. Sin embargo, ha sido en los últimos cinco años cuando más países y
grandes urbes se han lanzado a probar distintas estrategias para
controlar la escalada de precios. Francia, Alemania, Portugal, Escocia,
Italia, Dinamarca u Holanda, así como Nueva York o el Estado de
California, ya aplican medidas para mantener a raya los alquileres.
A la espera de lo que pueda hacer el nuevo Gobierno, hoy España tiene el dudoso honor de encabezar dos listas: la de los países europeos en los que sus habitantes deben destinar más renta al pago del alquiler y la de los países que menos han hecho para pinchar la burbuja del alquiler. (...)
A la espera de lo que pueda hacer el nuevo Gobierno, hoy España tiene el dudoso honor de encabezar dos listas: la de los países europeos en los que sus habitantes deben destinar más renta al pago del alquiler y la de los países que menos han hecho para pinchar la burbuja del alquiler. (...)
“Es una necesidad básica y la gente va a pagar como sea, por lo que
tiene menor riesgo. ¿Esto qué significa? Que los fondos buitre pueden
incrementar la rentabilidad ahí donde las leyes se lo permiten y no hay
regulación de precios. Y la gente va a hacer lo que sea para pagar
porque es su techo, es su casa”, explica.
Según afirma Palomera, la frase de Nadia Calviño es más que discutible.
En primer lugar, porque la limitación de precios es una de tantas
medidas que se pueden tomar para atajar los precios del alquiler y, como
cualquier otra, no puede funcionar de forma aislada. Para este portavoz
del Sindicato de Inquilinos, es tan importante regular los precios como
tomar medidas fiscales, la inversión en vivienda pública o la
movilización de las viviendas vacías. Palomera señala a “una parte de
las élites económicas y políticas que plantean un falso debate” y lo
abordan de una manera “pobre y maniquea”. (...)
Sin embargo, la afirmación de Calviño sí contenía algo de verdad,
reconoce Palomera. El Gobierno de coalición —al menos en el pacto de
investidura— inspiró su propuesta de regulación en el modelo alemán
instaurado en 2015, un sistema que, en efecto, ha demostrado enormes
fallos en las ciudades con gran presión especulativa, como es el caso de
Berlín. Un sistema, por cierto, que ya ha sido enmendado en dos
ocasiones, la última vez hace escasas semanas en la capital alemana por
resultar claramente insuficiente, según el propio Ayuntamiento.
El ejemplo de Berlín
Los índices de precios en Alemania existen desde los años 70. Los llamados Mietspiegel,
“espejos de los alquileres”, surgieron como una herramienta puramente
informativa para favorecer el acuerdo entre propietarios e inquilinos.
En 2015, coincidiendo con la ola especulativa que también afectó a
España y a tantos países del mundo, el Gobierno introdujo la limitación
de precios a los alquileres, el llamado Mietpreisbremse. Esta
disposición habilitaba a las entidades locales para declarar zonas
tensionadas y limitar en ellas el importe máximo de los nuevos
alquileres en función de este índice de precios. A grandes rasgos, el
mismo modelo propuesto por el Gobierno de coalición en el pacto de
investidura.
El hecho de que este sistema estuviera basado en los precios de un mercado ya inflado por la burbuja del alquiler y que permitiera aumentos de hasta el 10% sobre este índice hacía que la propuesta fuera mucho más “laxa” que otras regulaciones existentes en Europa, como las de Holanda y Dinamarca, o las de Nueva York y California, dice Palomera.
El hecho de que este sistema estuviera basado en los precios de un mercado ya inflado por la burbuja del alquiler y que permitiera aumentos de hasta el 10% sobre este índice hacía que la propuesta fuera mucho más “laxa” que otras regulaciones existentes en Europa, como las de Holanda y Dinamarca, o las de Nueva York y California, dice Palomera.
El resultado de la aplicación de esta medida fue desigual. En ciudades
relativamente pequeñas, como Bonn o Colonia, la contención de precios
funcionó, señala este analista experto en vivienda. En el caso de
Berlín, donde “hay una presión especulativa enorme”, las cosas no fueron
tan bien. Según el Estudio comparado de la regulación del alquiler en Berlín y París, publicado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, el efecto del Mietpreisbremse
fue “limitado”, sobre todo por “la facilidad de eludir la limitación
por medio de alguna de las numerosas excepciones, combinada con la
dificultad que suponía para la persona inquilina poder impugnar un
alquiler por encima del límite legal”.
Para Palomera, la ley
estaba llena de “agujeros legales” y hasta el 85% de los propietarios,
según cifras de las asociaciones de inquilinos alemanes, encontró la
forma de no aplicar la normativa. (...)
En junio de 2019, el Ayuntamiento berlinés decidía la congelación de los
precios de los alquileres, que se haría efectiva a partir de febrero de
2020, una medida que fue ratificada en octubre por el Gobierno
regional. Para evitar subidas de precios anteriores, Berlín fijó la
referencia en el precio que tenía la vivienda en alquiler en junio de
2019, cuando se lanzó la medida. Este plan, que ha fijado el precio
máximo para el metro cuadrado en 9,80 euros —muy por debajo del precio
medio en Barcelona y Madrid, en torno a los 14 euros— es solo la primera
fase de un proyecto más ambicioso. En septiembre, el tripartito pretende reducir el precio de los alquileres a su valor medio de 2014, una medida que podría suponer un descenso de cerca del 40%.
La oposición de derechas y el lobby inmobiliario han mostrado su total oposición al plan. El Gobierno de Merkel no descarta llevar la iniciativa al Constitucional, aunque ha defendido la necesidad de regular los precios y el plan iniciado en 2015.
La oposición de derechas y el lobby inmobiliario han mostrado su total oposición al plan. El Gobierno de Merkel no descarta llevar la iniciativa al Constitucional, aunque ha defendido la necesidad de regular los precios y el plan iniciado en 2015.
El caso catalán y la urgencia
Al igual que la propuesta de PSOE
y Unidas Podemos recogida en el pacto de investidura, el único intento
que ha habido hasta ahora en el Estado español de regular los alquileres
estuvo basado en el modelo alemán de 2015. Se trata del decreto de
regulación de alquileres que intentó aprobar sin éxito la Generalitat en 2019 y que se encontró con la oposición del… Sindicato de Inquilinos catalán y el movimiento por el derecho a la vivienda.
Palomera define este decreto como un “verdadero colador, lleno de excepciones legales, en donde la gran mayoría de arrendadores podía zafarse fácilmente de cumplir la norma”. Si argumentabas, cuenta Palomera, que tu vivienda tenía “unas vistas excepcionales” y una “gran calidad” podías no acogerte a la limitación de precio... “Como no había manera desde el punto de vista de los Ayuntamientos de comprobar con inspecciones que esto fuera cierto o no, en la práctica esto implicaba que muchos propietarios podrían subir un 15%”, relata.
El decreto permitía aumentos del 10% y hasta del 15% sobre un índice de precios que ya recogía “precios de burbuja”, tal como denunció entonces el Sindicato de Inquilinos. Además, el decreto no contemplaba ninguna sanción en caso de incumplimiento de la ley, algo que colocaba a los arrendatarios en la “difícil posición de tener que emprender acciones legales contra la propiedad si el tope se vulneraba, teniendo que afrontar un importante desgaste emocional y económico para hacer valer sus derechos”, según el Sindicato de Inquilinos.
Palomera define este decreto como un “verdadero colador, lleno de excepciones legales, en donde la gran mayoría de arrendadores podía zafarse fácilmente de cumplir la norma”. Si argumentabas, cuenta Palomera, que tu vivienda tenía “unas vistas excepcionales” y una “gran calidad” podías no acogerte a la limitación de precio... “Como no había manera desde el punto de vista de los Ayuntamientos de comprobar con inspecciones que esto fuera cierto o no, en la práctica esto implicaba que muchos propietarios podrían subir un 15%”, relata.
El decreto permitía aumentos del 10% y hasta del 15% sobre un índice de precios que ya recogía “precios de burbuja”, tal como denunció entonces el Sindicato de Inquilinos. Además, el decreto no contemplaba ninguna sanción en caso de incumplimiento de la ley, algo que colocaba a los arrendatarios en la “difícil posición de tener que emprender acciones legales contra la propiedad si el tope se vulneraba, teniendo que afrontar un importante desgaste emocional y económico para hacer valer sus derechos”, según el Sindicato de Inquilinos.
En la convalidación de la medida, en junio de 2019, el decreto fue
tumbado con los votos de En Comun Podem y de la CUP, influidos, según
reconoce Palomera, por la posición contraria a la ley del Sindicato de
Inquilinos y el movimiento por la vivienda. (...)
París sigue siendo París
Al igual que en Alemania, la regulación
de los precios del alquiler en Francia fue avalada por el Gobierno en
2015 y se llevó a cabo en la capital y otras ciudades más pequeñas.
Comparte muchas características con el modelo alemán, aunque “deja en
manos de los inquilinos las denuncias vía judicial, algo que complica
mucho el cumplimiento de la norma” y permite aumentos de hasta el 20%
por encima de los índices de referencia, según el informe Observatori
Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. (...)
En París, la cuarta ciudad más cara del mundo para alquilar un piso
según el Deutsche Bank, la ley funcionó durante dos años y funcionó
relativamente bien: entre 2015 y 2017 los alquileres en París se
mantuvieron “casi estables”, según las palabras del concejal de Vivienda
de París, Ian Brossat. Quizás precisamente por ello, la norma fue
tumbada judicialmente alegando “un tema de desigualdad territorial” al
no afectar también al área metropolitana de París.
Tras una reforma legal a finales de 2018 que permitía sortear este obstáculo legal, en junio de 2019 París volvió a aplicar la limitación de precios de los alquileres, una propuesta que en sus dos años de aplicación consiguió atajar el crecimiento de los precios, pero se ha visto ineficaz para bajarlos.
Tras una reforma legal a finales de 2018 que permitía sortear este obstáculo legal, en junio de 2019 París volvió a aplicar la limitación de precios de los alquileres, una propuesta que en sus dos años de aplicación consiguió atajar el crecimiento de los precios, pero se ha visto ineficaz para bajarlos.
DINAMARCA Y HOLANDA: LAS MÁS AUDACES
Las dos experiencias de
regulación más veteranas en Europa, la de Dinamarca y Holanda, son las
que resultan más interesantes, al menos según la perspectiva de Jaime
Palomera. En Holanda, desde 1917 está vigente un sistema de puntos que
“marca una horquilla dentro de la cual se puede mover el precio de una
vivienda, aunque muchos inquilinos desconocen este derecho y las
asociaciones tienen que hacerlo valer”. En Dinamarca, desde 1979 cerca
del 80% de las viviendas en casi todas las ciudades de envergadura tiene
un precio regulado, “sin que esto haya implicado un descenso de la
oferta”, explican desde el Sindicato de Inquilinos.
La de Dinamarca
es una regulación que se basa en una medida “relativamente sencilla” que
consiste en limitar el aumento del precio del alquiler entre contrato y
contrato al IPC y a un incremento máximo cercano al 3%.
“Es una regulación que no necesita de tanta ponderación social, de
índices de precios, que al final son muy imperfectos”, matiza Palomera.
Esto ha contribuido a que Dinamarca, pese a sufrir “muchísima presión
especulativa”, figure entre los países europeos donde sus habitantes
deben destinar menos porcentaje de sus ingresos a pagar el alquiler,
según un informe del Ministro de Fomento en 2017. (...)
Tras conocerse las últimas noticias del desembarco del fondo buitre
Blackstone en Dinamarca, donde se hizo con 2.300 viviendas entre 2017 y
2019, el Gobierno danés ha profundizado en las medidas
para evitar la especulación inmobiliaria. El pasado diciembre, el
ministro de Vivienda, Kaare Dybvad, dio a conocer un paquete de medidas
que incluían una moratoria de diez años en los aumentos de alquiler, ya
que muchos arrendadores utilizaban la inversión realizada en la
propiedad como excusa para saltarse la limitación. Ahora, los
propietarios solo podrán aumentar el precio cuando la hayan tenido en
propiedad durante más de diez años. (...)
NUEVA YORK, EN LA MANZANA DEL CAPITALISMO MUNDIAL
En el centro
neurálgico del capitalismo mundial, la regulación de los precios del
alquiler es algo cotidiano y afecta al 47% de las viviendas. En Nueva
York, las viviendas del mercado regulado siguen un modelo parecido al de
Dinamarca: sus propietarios solo pueden subir el precio entre contrato y
contrato cifras cercanas al 3%. “Allí nunca se puede producir lo que
ocurre aquí, que suba un 20%, un 30%, o como estamos viendo con el fondo
buitre Azora, un 80% de golpe”, dice Palomera.
Una macrourbe que carece de cualquier tipo de regulación, como
Londres, permite una comparación valida. “Londres no tiene viviendas
reguladas. En los años 80, Margaret Thatcher deshizo todas las
regulaciones de precios y ahora tiene zonas, sobre todo el centro, casi
tan grande como Barcelona, donde es prohibitivo vivir… Es el ejemplo de
una ciudad para ricos, para millonarios, donde la clase trabajadora,
incluso las clases medias se tienen que ir a vivir a la zona 5 o la zona
6, a horas de distancia”, cuenta Palomera.
California: la quinta potencia mundial también regula
El
8 de octubre de 2019, el gobernador del Estado de California, el
demócrata Gavin Newsom, firmó una serie de leyes para controlar el hasta
entonces imparable aumento de los precios del alquiler, unas medidas
que calificó como “la mayor protección de los inquilinos a nivel
estatal”. La ley, similar al modelo danés o de Nueva York, solo permite
subir los alquileres un 5% anual más la inflación y establece una serie
de “causas justas” que permiten a un propietario echar a un inquilino.(...)" (Martín Cúneo, El Salto, 09/02/20)
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