"Con casi cuatro años de retraso, la Ley de Vivienda no solo tiene un texto sino apoyos para ser aprobada en el Congreso.
En la tarde del 13 de abril, el PSOE y Unidas Podemos llegaban a un acuerdo con ERC y EH Bildu, socios habituales y necesarios para aprobar la primera ley de vivienda de la democracia.
Según ERC y EH Bildu, el acuerdo supone cambios en casi todos los artículos del anteproyecto que salió del Congreso. La primera novedad es que la regulación de los alquileres afectará en las zonas declaradas tensionadas a grandes y pequeños propietarios, tanto para contratos vigentes como para nuevos contratos. Para los pequeños propietarios, esta limitación se realizará a través de la “indexación a la renta anterior en vigor” y, para los grandes, a través de la aplicación de índice de contención de precios.
Entre los grandes cambios anunciados por Oskar Matute (EH Bildu) y Pilar Vallugera (ERC) en una rueda de prensa en el Congreso figura que la declaración de zonas tensionadas, paso imprescindible para aplicar la regulación de los alquileres, no será una tarea imposible como era hasta el momento en el texto aprobado en el Consejo de Ministros.
Otro compromiso derivado del acuerdo es rebajar de diez a cinco los inmuebles que debe tener un casero para ser declarado gran tenedor
Aunque esta declaración sigue siendo decisión de las Comunidades Autónomas y “en algunos casos de los ayuntamientos”, ya no es necesario cumplir los tres requisitos que exigía el anteproyecto. Tras el acuerdo, bastará con el cumplimiento de uno de dos criterios: que haya aumentado el precio del alquiler un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años —antes era un 5% por encima del IPC— o que el pago por la vivienda y los suministros básicos supongan más del 30% del presupuesto familiar.
Otro compromiso derivado del acuerdo es rebajar de diez a cinco los inmuebles que debe tener un casero para ser declarado gran tenedor, de forma que se le pueda aplicar la regulación específica para este tipo de propietarios.
El tope en el aumento de precios en la renovaciones de contratos será ley como quería Podemos y los socios de Gobierno: en 2023 seguirá vigente el límite del 2% del escudo social; en 2024, el tope será del 3% y, a partir de ese año, se aplicará un nuevo índice todavía no definido, pero que en cualquier caso estará por debajo del IPC, según los portavoces de ERC y EH Bildu.
Sobre los desahucios también ha habido algún avance, aunque lejos de las exigencias de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que pedía la prohibición de desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional y la obligación para grandes tenedores de ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables que van a ser desahuciadas, tal como recoge la ley catalana de 2015.
Según el texto del acuerdo, en la Ley de Vivienda se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminada, una “demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos” y también se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio, “que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables”.
“Creemos que la ley sigue adoleciendo de medidas más valientes y de mayor alcance, pero no ha sido posible porque nos hemos encontrado con la cerrazón del Gobierno”, señaló el portavoz de EH Bildu. Matute y Vallugera han definido el acuerdo como de “gran trascendencia” y clave para asegurar que la “vivienda sea un derecho”. Sin embargo, han reconocido los límites del texto final: “Creemos que la ley sigue adoleciendo de medidas más valientes y de mayor alcance, pero no ha sido posible porque nos hemos encontrado con la cerrazón del Gobierno”, señaló el portavoz de EH Bildu.
El acuerdo con los partidos soberanistas también asegura a las comunidades, según el texto firmado, “un marco jurídico habilitante y seguro para que las instituciones competentes en materia de vivienda puedan desplegar, desarrollar y ampliar las políticas de vivienda necesarias mediante sus capacidades y herramientas propias”. Una referencia clara a la legislación catalana, la más avanzada del Estado en materia de vivienda y que se ha topado en varias ocasiones con las sentencias del Tribunal Constitucional, como la que tumbó el año pasado la ley catalana de regulación de alquileres. Según el texto acordado, la ley debe asegurar que se “respetarán los índices de contención de precios allá donde existan, como en Catalunya”.
La intervención directa del presidente Pedro Sánchez y la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, ha desencallado una negociación enquistada por la oposición de los socialistas a una regulación eficaz de los precios de los alquileres, el papel de los pequeños propietarios o convertir en ley el actual tope del 2% de aumento de los contratos de alquiler.
Críticas desde el movimiento de vivienda
Tal como llevan meses denunciando los sindicatos de inquilinos y la PAH, será en la letra pequeña donde se dirima la utilidad de esta ley. El texto salido del Consejo de Ministros, según criticó el movimiento de vivienda, presentaba una serie de obstáculos para su aplicación: no prohibía los desahucios de familias vulnerables sino que los prorrogaba, obligaba a una serie de requisitos incumplibles para declarar una zona tensionada y no afectaba a los pequeños propietarios, responsables de la inmensa mayoría de los alquileres.
“El pacto de Ley de Vivienda anunciado por PSOE, ERC y EH Bildu incorpora algún avance, pero en líneas generales propone una regulación de los alquileres que es una farsa”, critica el Sindicat de Llogaters en un comunicado. Según defiende este colectivo, clave en la tramitación y aprobación de la ley catalana de regulación de alquileres, “lejos de bajar los precios, la imprecisión de la propuesta permitiría todo lo contrario, es decir, que los precios siguieran aumentando a un ritmo elevado y asfixiando a la población”. Según defiende, “es imprescindible corregir estos agujeros para que la Ley contenga una regulación de precios de verdad”.
“El pacto de Ley de Vivienda anunciado por PSOE, ERC y EH Bildu incorpora algún avance, pero en líneas generales propone una regulación de los alquileres que es una farsa”, critica el Sindicat de Llogaters .
La Ley de Vivienda, incluso con las mejoras incluidas en el pacto final, según el Sindicat, es un coladero y los caseros “podrían esquivar la regulación muy fácilmente”. No solo por la posibilidad de que los propietarios oculten información sobre el precio y las condiciones del contrato anterior, sino que se pueda seguir subiendo el precio “haciéndolo pasar como gastos de IBI”. Otro peligro, continúan, es que se pueda subir el precio hasta un 10% alegando reformas. “En el caso de un alquiler medio en Barcelona o Madrid, cualquier cambio presentado como una mejora de la accesibilidad, por pequeña que sea, como una rampa o un video-interfono, implicaría una subida adicional de 1.300€ anuales”, sostienen.
El punto más positivo del acuerdo final, contraponen en el comunicado, es el que “acaba con la estafa millonaria” que permite a las inmobiliarias “cobrar a los inquilinos por un servicio que dan a los caseros”.
A falta de un estudio detallado del texto final, desde la PAH dicen a El Salto que “todavía no es tarde para exigir una solución real a los miles de desahucios que se producen cada día en España y que seguirán sucediendo con esta Ley”. Tal como recogía la propuesta de Ley de Vivienda del movimiento y las decenas de enmiendas impulsadas por estas organizaciones, la PAH sigue defendiendo la necesidad de un alquiler social obligatorio para poner fin a los desahucios, algo que no recoge ni el anteproyecto ni las reformas pactadas.
El portavoz de la PAH, Paco Morote, señala a El Salto que el pacto alcanzado “no impide los desahucios” sino que se limita a medidas de “alargamiento” y una mediación obligatoria que no evita los lanzamientos. A pesar del acuerdo, dice la PAH en un comunicado, la mediación obligatoria solo “alarga los procesos de desalojo hasta los dos años —lo cual se traduce en alargar la agonía para las familias afectadas— y solo obliga a los propietarios a someterse a una mediación cuya resolución no tienen por qué respetar”. Según esta plataforma, con esta ley de la mano los “bancos y fondos buitre podrán seguir desahuciando sin ningún tipo de obligación o penalización”.
Morote califica esta ley de “derecho a la vivienda” de “publicidad engañosa” dado que, bajo su punto de vista, no desarrolla herramientas para que la ciudadanía pueda acceder a una vivienda en condiciones aceptables. Aunque reconoce avances, este activista lamenta que “los partidos de izquierda hayan ignorado por completo” las recomendaciones del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU para modificar la Ley de Vivienda en la que pedía incluir la posibilidad de que un ciudadano pudiera reclamar judicialmente ante las instituciones el derecho a la vivienda recogido en la Constitución Española.
Otra carencia de la ley es la falta de referencias al patrimonio inmobiliario de la Sareb, cuyo paso al parque público era una de las principales exigencias del movimiento de vivienda y también en su momento de Unidas Podemos
El otro gran problema que sigue teniendo la ley es que “deja al albur de las Comunidades Autónomas” la declaración de zonas tensionadas o el impuesto a las viviendas vacías, algo que dejará a más de la mitad de la población española —en regiones tan tensionadas como Madrid o Andalucía— sin posibilidades de acogerse a esta ley.
Otra carencia de la ley es la falta de referencias al patrimonio inmobiliario de la Sareb, cuyo paso al parque público era una de las principales exigencias del movimiento de vivienda y también en su momento de Unidas Podemos. “La dación en pago tampoco aparece por ningún lado, ni mecanismos de segunda oportunidad para la gente hipotecada, de la que no se habla en toda la ley. Si han puesto un tope a la subida del alquiler, ¿por qué no topar también las subidas de las hipotecas espoleadas por el euríbor que están golpeando a millones de familias”, critica Morote.
Entre los aspectos positivos del acuerdo, la PAH destaca “aquellos pequeños avances que se han hecho en el proyecto de ley gracias a la presión de los movimientos sociales” como la prohibición de los desahucios con fecha abierta, “una vulneración flagrante de derechos que suponía una auténtica tortura para las afectadas”, la rebaja de la definición “grandes propietarios” a quienes tienen cinco viviendas en vez de diez y “el blindaje de las competencias de las Comunidades Autónomas, que podrán seguir desarrollando leyes que ya han demostrado su eficacia a la hora de detener desahucios y corresponsabilizar a bancos y fondos buitre gracias al alquiler social”, en referencia a la legislación catalana." (Martín Cúneo , El Salto, 14/04/23)
"Al fin hay una ley de vivienda con el suficiente apoyo parlamentario.
Parece mentira que el derecho de acceso a la vivienda, un derecho imprescindible para la realización personal, no se hubiera regulado hasta hoy. Es como si a estas alturas de la democracia no tuviéramos sanidad o educación pública y universal, algo inverosímil.
A su clara función social se suma que su provisión no es competitiva y que los arrendatarios tienen un desequilibrado poder de negociación. Esto hace que el de la vivienda sea necesariamente un mercado altamente regulado en los países desarrollados. España ha sido una sorprendente excepción debido a la relevancia de poderosos intereses privados que han sido muy activos en evitar que una regulación pudiera poner coto a la extracción de rentas.
La ley incorpora indudables avances, aunque siempre se le puede pedir que sea más ambiciosa. Por ejemplo, dejar a las comunidades autónoma la potestad para declarar una zona como tensionada, cuando los criterios que la definen en la ley son tan objetivos (que las cargas de la vivienda superen el 30% de la renta media la zona o que su precio supere en más de tres puntos el IPC en los cinco años anteriores), podría haberse compartido con el MITMA si en un plazo razonable la comunidad no ejerce la competencia, como ocurre en los planes de vivienda pública.
Lo mismo se podría hacer con los impuestos a la vivienda vacía que se dejan al albur de los ayuntamientos. En cualquier caso, la introducción de los conceptos de zona tensionada o gran tenedor son un gran paso en la buena dirección, así como sujetar también al pequeño propietario en zonas tensionadas a un índice de contención, cuya indefinición desplaza, no obstante, al futuro este importante tema.
Otro importante avance en la protección de las personas inquilinas es la prohibición del cobro de gastos u honorarios por las inmobiliarias y de otros gastos, como los de comunidad o tasa de basuras, por el arrendatario, incluso con acuerdo entre las partes. Asimismo, se incorporan nuevas medidas de protección frente a desahucios cuya efectividad práctica habrá que valorar y se aumenta al 40% la reserva de suelo para viviendas protegidas en nuevas urbanizaciones y al 20% en reformas y renovaciones de urbanización, lo que indudablemente ayudará a ampliar el magro parque de público de viviendas.
La ley finalmente renuncia a fijar topes a los alquileres y se limita a contener su crecimiento, aunque esto haga abstracción de su nivel de partida inflado en las zonas tensionadas. Aunque establecer precios máximos era una línea roja para una de las partes implicadas en la negociación, sí se podrían haber fijado al menos precios de referencia y suprimido los generosos beneficios fiscales para los alquileres que se situaran por encima.
Finalmente, esto no se ha considerado y se opta por aún mayores deducciones para aquellos pequeños propietarios que bajen los precios. La moderación de los alquileres aumentará al 3% el año que viene y los siguientes quedan supeditados al índice de contención. Aquí surge la duda de cómo mantener la evolución moderada de los alquileres en los nuevos contratos que se suscriban si no existe un registro público de contratos que permita comprobar el alquiler que se cobraba en el contrato previo.
Es motivo de celebración lograr una primera Ley por el Derecho a la Vivienda, un avance muy importante, por el hecho en sí y por los contenidos que ha incluido. Es un paso en la buena dirección para seguir construyendo un derecho a la vivienda pleno en el conjunto del país. Es necesario seguir presionando y movilizando para lograr más avances y derechos que aún se tienen que materializar."
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