"Es uno de los proyectos normativos más importantes de la
legislatura de Emiliano García-Page y ya se encuentra en periodo de
información pública. El presidente de Castilla-La Mancha la anunció en
su discurso de investidura como “ley social”, destacando que, entre
otros objetivos, estaría encaminada a evitar los desahucios y a obligar a las entidades financieras a ofrecer alternativas habitacionales.
Y así figura en el borrador del anteproyecto de Ley regional de
Vivienda: la Administración autonómica podrá multar por infracción grave
a los bancos que, entre otras cosas, no ofrezcan alquileres sociales
antes desahuciar.
Estas multas podrán ser por importes que van de los
3.000 a los 30.000 euros, aunque puede haber mayores sanciones en
función del beneficio obtenido por la infracción.
Tanto las entidades financieras, como las inmobiliarias y las entidades
de gestión de activos que sean titulares de más de 25 viviendas
(excluyendo las de protección pública) en la comunidad autónoma aparecen
incorporadas al anteproyecto de Ley como 'Empresas con Especial
Responsabilidad Social'. Con este término alude a las mismas en todo lo
referido a las obligaciones que estipula para ellas y que componen el
núcleo más llamativo de la nueva norma.
(...) establece en primer lugar los colectivos de “atención
preferente” en el acceso a la vivienda, como son los jóvenes menores de
36 años, las personas dependientes o con discapacidad, las familias
monoparentales con hijos o hijas, las familias numerosas o con
dependientes a su cargo, las mujeres víctimas de violencia de género y
las víctimas del terrorismo.
Ahora, añade también a estos colectivos a
los deudores hipotecarios desahuciados en procedimientos de ejecución e
inmersos en procesos de intervención social.
Junto a
ello, se establece por primera vez la regulación de las situaciones de
emergencia habitacional, que además es uno de los tres pilares del Plan de Garantías Ciudadanas
que Podemos gestiona en el Gobierno castellano-manchego. Estas medidas
ocupan buena parte del anteproyecto, y se definen como aquellas
dirigidas a personas o unidades de convivencia que estén en riesgo de
pérdida de vivienda habitual por dificultades económicas sobrevenidas.
En estos dos supuestos se establecen los baremos de ingresos que no
pueden superarse respecto al Indicador de Renta de Efectos Múltiples
(IPREM). También se incluye en la emergencia habitacional a las mujeres
víctimas de violencia de género.
Pero, ¿cuáles son las medidas específicas? A este
respecto, la Junta quiere paliar las dificultades de pago de cuotas
hipotecarias, rentas de alquiler y otros gastos cuando así sea
necesario.
Para ello, asumirá funciones específicas de actuación en
situaciones de emergencia habitacional: mediación extrajudicial,
asesoramiento jurídico especializado en casos de sobreendeudamiento,
reestructuración de la deuda hipotecaria, impago o retraso de las
cuotas, dación en pago de la vivienda habitual y control de la previsión
de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario o contrato de
alquiler.
Los Servicios Públicos de Vivienda también
orientarán en cuestiones de alojamiento temporal para personas con
necesidades de atención especial a causa de la pérdida de su vivienda y
realizarán tareas de mediación e intermediación.
En realidad, supone la
regulación por ley de las actuales ‘Oficinas Antidesahucios’
que ya operan en las cinco provincias y que forman parte de las
Comisiones Provinciales de Vivienda. Estos últimos órganos serán los
encargados de valorar las situaciones de emergencia junto con "agentes
especializados" en el ámbito de la gestión de la vivienda y de los
servicios sociales.
Una de las novedades más
importantes de la Ley son las obligaciones que establece el Gobierno de
Castilla-La Mancha para las entidades financieras. Les impone que
comuniquen a la Administración la existencia de situaciones de riesgo de
pérdida de vivienda habitual como consecuencia del impago de cuotas o
de alquiler. Con ello quiere ejercer previamente ese papel de
orientación que se otorga a los Servicios de Vivienda.
También les
obliga a ofrecer un alquiler social a personas en situación de
emergencia habitacional antes de la firma de una compraventa derivada de
la imposibilidad del prestatario de devolver ese préstamo. Será el
banco o la inmobiliaria quien deba comprobar las circunstancias de la
persona afectada, pidiéndosela a esta última o a los servicios
sociales.
Igualmente, antes de interponer cualquier
demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del
alquiler, las entidades financieras deberán comunicar esa circunstancia
al Servicio de Vivienda y paralelamente ofrecer a los afectados una
propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas sin
una alternativa propia de vivienda. Una vez verificada la situación de
emergencia habitacional y formulada la oferta de alquiler social, si los
afectados rechazan la oferta, el demandante o adquiriente sí que puede
iniciar el procedimiento judicial.
Por otro lado, el anteproyecto incorpora medidas de
fomento y de intervención para evitar la existencia de viviendas
desocupadas “injustificadamente”. Destaca en este punto que uno de los
motivos de que que una vivienda sin habitar no esté justificado es que
sea titularidad de un banco o de una inmobiliaria.
Y, ¿cómo se
controlará? El Gobierno quiere crear un Registro de Viviendas
Desocupadas, una de las peticiones que más se han demandado desde las
Plataformas Antidesahucios o desde Amnistía Internacional.
Otra novedad es el bloque de medidas destinadas a la eliminación de las
situaciones de 'infravivienda', es decir, inmueble que se destina a
vivienda de forma inadecuada, sin disponer de licencia de primera
ocupación ni de las condiciones para su obtención. Habrá programas de
inspección para evitar que inmuebles en esta situación sean vendidos,
alquilados o cedidos como viviendas.
Asimismo, se aprobará un
Observatorio de la Vivienda de Castilla-La Mancha para la
caracterización de la oferta de protección pública en la región, así
como la determinación de las necesidades de los usuarios y demandantes.
(...) se considerará infracción muy grave, con una multa de
30.000 a 600.000 euros, mantener la desocupación de una vivienda sin
motivos justificados o explotar las mencionadas ‘infraviviendas’.
Cuando se trate de la protección de los consumidores frente a la
compraventa en inmobiliarias, las infracciones muy graves se aplicarán
cuando el perjuicio económico a las personas sea superior a los 12.000
euros; las graves cuando esté comprendido entre los 3.000 y los 12.000
euros; y las leves cuando sea inferior a 3.000 euros.
En lo que afecta a los bancos, se considerará infracción
grave no formular la mencionada propuesta obligatoria de alquiler
social en los supuestos previstos y no someterse al procedimiento de
mediación en situaciones de sobreendeudamiento o en aquellos supuestos
en que personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial
se puedan quedar sin vivienda. Según el anteproyecto, esto supondría
multas a las entidades financieras de entre 3.000 a 30.000 euros.
Aunque se establecen estas cifras, debido al principio de
proporcionalidad, si el beneficio que resultara de la comisión de una
infracción resulta superior al importe de la multa correspondiente, la
cifra podrá ser incrementada hasta la cuantía equivalente al beneficio
obtenido. Se trata de una excepción que se establece por los beneficios
que puedan obtenerse de cualquiera de las mencionadas infracciones.
Tras su paso por el trámite de información pública, este anteproyecto
deberá recibir la luz verde del Consejo de Gobierno para su posterior
remisión a las Cortes regionales. Se trata de una de las normativas más
complejas de la presente legislatura por lo que la Junta prevé que el
trámite parlamentario pueda alargarse." (Alicia Avilés, eldiario.es, 25/01/18)
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