"Desde el inicio del euro el crédito concedido, en España, por los
bancos y cajas de ahorro, pasó de representar el 88% del PIB, en el año
2000, al 171% en el año 2008. Además, la cartera que más creció fue la
de construcción y vivienda. El parque de viviendas nuevas, en el año
2000, ascendió a 334.000 unidades, mientras que en 2007 alcanzó las
734.000 unidades.
El precio medio de la vivienda se duplicó en el mismo
período. Además, el inicio del crecimiento de la construcción de
viviendas se inició unos años antes de la creación del euro como divisa.
El resultado de estas cifras es que en 2007 la exposición al riesgo
de impago de promotores y compradores de vivienda era descomunal. El
crédito también se dirigió a grandes y medianas empresas industriales y
de servicios. Pero existen diferencias significativas con el riesgo
inmobiliario.
La mayoría de los promotores inmobiliarios arriesgan muy poco capital
en sus negocios. La práctica habitual, consentida por los bancos y
cajas de ahorro, es la concesión de un alto porcentaje de financiación
sobre el total del proyecto, con el argumento de que habitualmente los
préstamos serán subrogados a los compradores finales de las viviendas.
Pero hay otras razones, especialmente en las cajas de ahorro, y son los
vínculos políticos y económicos que se establecen entre el núcleo
directivo, el consejo de administración, formado por políticos, y los
empresarios, promotores inmobiliarios.
En el caso de que la promoción fracase, total o parcialmente, es
prácticamente imposible recuperar la inversión, o en cualquier caso, las
pérdidas serán cuantiosas. Además, las entidades financieras
financiaron la compra de suelo, incluso no urbanizado, basándose en
precios determinados por los precios de los inmuebles que en muchos
casos no se llegaron a construir.
Los productos no vendidos no son exportables y solo pueden
deteriorarse. El parque actual de viviendas en manos de las cajas de
ahorro y bancos los han convertido en las mayores inmobiliarias. Pero
con la particularidad de que son activos que solo generan costes.
La formación de la burbuja era ya bastante evidente en 2002. El Banco
de España, con Caruana nombrado por el PP, como gobernador, no
acometió ninguna labor preventiva, y la supervisión prudencial brilló
por su ausencia, Miguel Angel Fernández Ordoñez (MAFO), nombrado por el
PSOE también se abstuvo de intervenir, y la burbuja explotó.
¿Se podía haber abortado la burbuja inmobiliaria? Greenspan declaró
que no era posible utilizando los tipos de interés, y ese argumento se
ha repetido por nuestros lares, teniendo en cuenta además, que el Banco
de España no tenía ya el control de los tipos de interés.
Sin embargo,
la forma de impedir la formación de la burbuja, o frenarla en sus
comienzos, habría sido mediante la exigencia de provisiones específicas
adicionales, tanto por incremento de la cartera de promotores, como por
exceso de concentración del crédito promotor. Dictar esas medidas sí
estaba al alcance del Banco de España, pero no lo hizo.
La provisión
estadística o anticíclica, algo tenía en cuenta el crecimiento del
crédito, pero era muy favorable al crédito hipotecario, por el efecto de
las garantías. En definitiva, el Banco de España falló en la regulación
prudencial, sea por razones de falta de voluntad política y
responsabilizarse de abortar el crecimiento, o bien sea por
incomprensión de la situación, o por ambas cosas." (Ganas de escribir, 17/05/2012)
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