Ayer se aprobó la toma en consideración de la denominada Ley REDAL, un texto legal fundamental para la protección y la justicia con millones de familias afectadas por los abusos de la banca en los contratos hipotecarios

 "El Pleno del Congreso de los Diputados aceptó la toma en consideración de la denominada Ley REDAL, no aprobó la proposición de Ley, ni va a ser publicada en los próximos días en el Boletín Oficial del Estado, tal y como se ha escuchado y publicado en algunos ámbitos. Esta ley, cuyo responsable principal es el diputado Félix Alonso, de Sumar, es muy importante para millones de afectados por los abusos de la banca en los contratos hipotecarios. Sin embargo, no se puede crear falsas expectativas en estas personas.

Friedrich Nietzsche afirmó que «la esperanza es el peor de los males, pues prolonga el tormento del hombre». Por esa razón, es cruel que se creen falsas esperanzas porque las personas afectadas no pueden creer lo que no es.

Lo que sucedió ayer en el Congreso de los Diputados fue el punto de partida. A partir de hoy los diferentes grupos parlamentarios tienen 15 días para la presentación de enmiendas que pueden ser a la totalidad o al articulado. Las primeras se dividen entre aquellas de devolución y las de texto alternativo. Así, cuando un grupo parlamentario ve inoportuna la tramitación del texto o se opone a su contenido, presenta una enmienda de devolución, para que la iniciativa no se tramite. Por su parte, las enmiendas de texto alternativo rechazan el contenido de la iniciativa, al tiempo que proponen un texto articulado diferente.

Durante estos quince días, plazo que es prorrogable, los diputados pueden presentar enmiendas al articulado, es decir, incluir una modificación parcial del texto original: sustituir un texto por, incorporar nuevo articulado o suprimir algún fragmento de la iniciativa.

A partir de este momento, la Ley REDAL tendrá que pasar primero por el debate de la ponencia, es decir, el grupo de diputados constituido en el seno de la comisión que debatirá la iniciativa a puerta cerrada, tanto el texto tramitado como las enmiendas presentadas. Esta ponencia tiene capacidad para proponer una nueva redacción aunque ésta no esté recogida por las enmiendas. El informe final de la ponencia incluirá el texto final de la proposición surgido de las enmiendas y las nuevas redacciones aprobadas por voto ponderado.

Ese documento pasa a la comisión, órgano que ratifica, debate y vota el informe de la ponencia, junto con las enmiendas que no fueron incluidas. Tras el debate, se votan las enmiendas al articulado y las transaccionales, si se presentan. Los acuerdos de la comisión se aprueban por mayoría simple.

El texto final surgido de la comisión se eleva al Pleno, aunque el Reglamento del Congreso permite, dependiendo del caso, que se delegue en la comisión para aquellas proposiciones o proyectos de Ley que son de obligatorio debate en el Pleno, tal y como se recoge en la Constitución.

La Ley REDAL, en el momento de debatirse en el Pleno, terminará con una votación de las enmiendas que se mantengan vivas y que no han sido ya incorporadas al texto. La aprobación definitiva se exige con mayoría absoluta o simple. Si se aprueba, pasa al Senado que la puede aprobar, vetar o devolver al Congreso. Si sucede esto último, volverá a debatirse en el Pleno. De aprobarse, será entonces cuando se promulgue y publique en el BOE.

Este es un resumen del procedimiento parlamentario. Ahora empieza el camino de verdad y queda mucho trabajo por hacer. Pero el primer paso ya está dado."

 ( José Antonio Gómez , Diario16+, 23/10/24)

Sumar registra una histórica Proposición de Ley contra los abusos hipotecarios... Según ha declarado Félix Alonso, «reclamamos que los bancos pasen una ITV de las hipotecas y enmendar los ‘errores’ contractuales. Desgraciadamente, mucha gente perdió su vivienda cuando su contrato hipotecario estaba mal hecho»... También se aplicará a aquellos contratos que contengan cláusulas de amortización basadas, total o parcialmente, en un sesgo de comprensión matemático-financiero que supere el entendimiento del consumidor medio. En otro orden, y esto es muy importante para los afectados por cláusulas abusivas de la banca, la Proposición de Ley incluye las cláusulas «que utilicen herramientas conocidas de sesgo en la decisión financiera, que llevan al prestatario a tomar decisiones económicas en contra de sus intereses». Aquí se incluyen técnicas como el anclaje, la parcialidad en la redacción del contrato o la atenuación

 "Félix Alonso lo ha vuelto a hacer. Tras los históricos informes sobre IRPH e hipotecas Redito Ad Libitum (REDAL), ahora, junto al Grupo Parlamentario Sumar, ha registrado en la mañana de hoy en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley, a la que Diario16+ ha tenido acceso.  

El objetivo principal es «establecer nuevas opciones de resolución de los contratos y préstamos hipotecarios en aquellos casos en que existan cláusulas de carácter abusivo   vinculadas a la amortización del pago de la cuota y de sus intereses, que estos carezcan de fórmula para su cálculo o que, en caso de existir, esta pueda contener errores fundamentales que no hagan posible el cálculo exacto de estas cuotas a pagar o esté referenciada en índices para cuya elaboración se hayan tenido en cuenta cláusulas abusivas, así como establecer el mecanismo para la integración de los contratos en las que estuvieran insertadas».

Según ha declarado Félix Alonso, «reclamamos que los bancos pasen una ITV de las hipotecas y enmendar los ‘errores’ contractuales. Desgraciadamente, mucha gente perdió su vivienda cuando su contrato hipotecario estaba mal hecho».

La futura ley tendrá afectaría a los contratos hipotecarios que contuvieran cláusulas REDAL, esto es, que influyan en la amortización que no permiten el cálculo de las cuotas mensuales, «ya sea por errores financieros en las fórmulas o sistemas de amortización, o por falta de información relativa a la carga económica y obligaciones financieras del contrato», indica la proposición.

También se aplicará a aquellos contratos que contengan cláusulas de amortización basadas, total o parcialmente, en un sesgo de comprensión matemático-financiero que supere el entendimiento del consumidor medio.

En otro orden, y esto es muy importante para los afectados por cláusulas abusivas de la banca, la Proposición de Ley incluye las cláusulas «que utilicen herramientas conocidas de sesgo en la decisión financiera, que llevan al prestatario a tomar decisiones económicas en contra de sus intereses». Aquí se incluyen técnicas como el anclaje, la parcialidad en la redacción del contrato o la atenuación.

La Proposición de Ley registrada hoy en el Congreso incluye también todo tipo de cláusulas de amortización «que no provean al prestatario las informaciones relativas a los importes de las cuotas mensuales bajo diferentes escenarios posibles de movilidad de los tipos de interés aplicables al contrato».

También se aplica a la inclusión en los contratos de expresiones de tipo financiero, tales como «sistema francés», «cuotas constantes» o «amortización progresiva», entre otras, que no suelen ir acompañadas de su definición y de sus correspondientes fórmulas.

Según la Proposición de Ley, «las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación específico, que tendrá carácter voluntario para el consumidor, y cuyo objeto será atender a las peticiones que estos formulen en el ámbito de esta ley. Las entidades de crédito deberán garantizar que ese sistema de reclamación es conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula objeto de esta ley en su préstamo hipotecario y puede ser ejercido por cualquier consumidor, independientemente de las acciones judiciales que haya llevado a cabo previamente».Además, limita a los bancos de iniciar acciones judiciales por incumplimiento de las condiciones de pago siempre y cuando las cuotas satisfechas por el cliente «sean superiores a los intereses mensuales». En este orden, la entidad estará obligada a ofrecer al consumidor el acogimiento a un sistema de pago de cuotas mixtas «de importe suficiente para cubrir los intereses y amortizar una cantidad mínima de capital, a su voluntad, siempre que dicha cantidad no sea nula, de modo que no se le podrá atribuir el incumplimiento de la condición del pago de las cuotas mixtas establecida en el mismo».

Por otro lado, la Proposición de Ley afirma que, en el caso de que exista contradicción entre los tecnicismos del contrato y los pactos financieros acordados, el consumidor podrá elegir entre la nulidad de la cláusula de amortización o la aplicación de condiciones financieras que al consumidor le sean más favorables."                   (José Antonio Gómez , Diario16, 16/07/24)

"Me fiaba del director porque a veces me había ayudado. Me propusieron una inversión de 300.000 euros a cinco años, que el mismo banco me prestó y aseguró que era solo para los mejores clientes, los VIP. En 2011 resultó que la inversión solo valía 45.000 euros y yo debía al banco 255.000. Entonces me sentí perdido"... Muchas víctimas continúan atrapadas en largos litigios tras perder sus ahorros y parte de su salud. Los atropellos no se han limitado a los abusos en las hipotecas, sino que han consistido en incomprensibles contratos como los llamados productos estructurados o swaps. Los damnificados son particulares y pequeños y medianos empresarios... Es injustificable que las entidades sigan alargando los pleitos con recursos (Andreu Missé)

 "Muchas heridas causadas por las malas conductas bancarias que provocaron la crisis financiera de 2008 siguen abiertas. Hay víctimas que continúan atrapadas en largos litigios tras perder sus ahorros y parte de su salud. Los atropellos no se han limitado a los abusos en las hipotecas, sino que han consistido en incomprensibles contratos como los llamados productos estructurados o swaps. Los damnificados son particulares y pequeños y medianos empresarios.

Las operaciones tienen un elemento común. Los bancos asumieron riesgos excesivos y, para cubrirse, los trasladaron a sus clientes. Conductas que han sido masivamente condenadas por los tribunales. Desde 2012, las Audiencias Provinciales han dictado más de 4.000 sentencias sobre estos productos, favorables a los clientes en un 80% en los swaps y en un 65% en los estructurados, según el Observatorio de Fieldfisher Jausàs de 2020. En el Tribunal Supremo, los éxitos de los clientes superaron el 88% en 2019.

Detrás de los fríos números hay historias de sufrimientos de miles de personas atrapadas en operaciones de muy alto riesgo. Es el caso de José Miguel Martín de la Sierra, un pequeño empresario de Palencia, que vive un verdadero calvario por la combinación de tres productos (estructurado, swap y préstamo) que en 2006 le ofreció el Banco de Castilla, filial del Banco Popular, hoy Banco de Santander. Los hechos están en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de abril de 2023 que anuló “todos los contratos de inversión y de financiación” y obligó a las partes a restituirse las cosas objeto de contrato. El banco recurrió al Supremo.

Martín de la Sierra, 72 años, explica: “Me engañaron. Me he pasado la vida trabajando desde los 14 años. Con mi esfuerzo monté una empresa de distribución de alimentos. Trabajaba siempre con el Banco de Castilla y me fiaba del director porque a veces me había ayudado. Me propusieron una inversión de 300.000 euros a cinco años, que el mismo banco me prestó y aseguró que era solo para los mejores clientes, los VIP. En 2011 resultó que la inversión solo valía 45.000 euros y yo debía al banco 255.000. Entonces me sentí perdido, tuve mucho miedo y no dije nada a nadie ni a mi familia. El banco me renovó los préstamos. Han sido muchas noches sin dormir. He tenido tras cánceres. En 2017, enfermo, mis hijos me llevaron a un abogado”.

 La Audiencia se apoya en “un supuesto semejante” del Tribunal Supremo de marzo de 2023 que estableció que con este contrato “el cliente no podía obtener resultados positivos, pero sí cuantiosas pérdidas”. No obstante, según el banco, el cliente conocía el riesgo. “No se hizo una representación mental equivocada sobre los riesgos del estructurado”, indica la sentencia.

El abogado Fernando Zunzunegui, presidente de Finsalud, entidad que investiga los efectos de los abusos bancarios sobre la salud, tomó el caso. Sostiene que “era una práctica antisocial habitual en los bancos que acudían a los clientes y les trasladaban el riesgo que tenían en sus carteras”. Es injustificable que las entidades sigan alargando los pleitos con recursos."                (Andreu Missé , El País, 04/03/24)

Golpe a la banca: Europa declara la nulidad de los préstamos concedidos sin análisis de solvencia... Una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE abre la puerta a terminar con los préstamos que la banca concede sin la evaluación adecuada de la solvencia del cliente

 "El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una nueva sentencia, a la que Diario16 ha tenido acceso, sobre la responsabilidad en la prestación de crédito. La decisión del Alto Tribunal de Luxemburgo es contundente: serán nulos los contratos de préstamo concedidos por los bancos que no cuenten con un informe adecuado de solvencia de los clientes, con consecuencias directas como la imposibilidad de cobrar intereses por el crédito o imposición de sanciones.

En concreto, la sentencia afirma que «procede responder a la cuestión prejudicial que los artículos 8 y 23 de la Directiva 2008/48 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que, cuando el prestamista ha incumplido su obligación de evaluar la solvencia del consumidor, ese prestamista sea sancionado, de conformidad con el Derecho nacional, con la nulidad del contrato de crédito al consumo y la pérdida de su derecho al pago de los intereses pactados, aun cuando ese contrato haya sido ejecutado en su totalidad por las partes y el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento».

El procedimiento se refiere al crédito que un consumidor checo suscribió por unos 2.000 euros aproximados con la sociedad JET Money, a la que sucedió EC Financial Services, con la particularidad de que dicho crédito fue satisfecho por un total de 3.500 euros. En tal sentido, el TJUE establece la posibilidad de anulación del contrato se extiende aun cuando éste haya sido ejecutado en su totalidad por las partes y el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento.

De hecho, el TJUE insiste en que esta labor de evaluar la solvencia del consumidor «para evitar el mero riesgo de sobreendeudamiento o de insolvencia como consecuencia de una comprobación insuficiente de la capacidad de este para reembolsar el crédito y de su propensión a ello» también pueden producirse después del reembolso del crédito.

Según Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), «esta decisión abre la puerta, a nuestro modo de ver, a revisar productos de crédito que han resultado sumamente nocivos por la incorrecta evaluación del riesgo, como puedan ser las hipotecas crecientes».               (J. A. Gómez, Diario16, 14/01/24)

El oligopolio bancario ha tenido atrapadas a las familias hipotecadas a tipo variable en un corralito del que no ha dejado escaparan durante la subida de tipos, para extraerles toda la renta que ha podido. Además tampoco les ha remunerado sus ahorros como debía... La razón es la falta de competencia resultado de la alta concentración bancaria. Entre ambos períodos se pasa de 60 bancos y cajas a solo 9 bancos. Solucionar este problema pasa por imponer una portabilidad real de hipotecas entre bancos, como se hizo con la telefonía móvil... Los bancos tendrían que estar obligados a publicar en la web de la CNMC sus ofertas hipotecarias y los perfiles de riesgo asociados. No pudiendo rechazar a los clientes que cumplan con las condiciones. La Autoridad de Defensa del Cliente Financiero vigilaría que así fuera... Solucionar la falta de competencia en el sector bancario exige, no obstante, de cambios de mayor calado: crear un banco público a partir del ICO y las sucursales de la antigua Caja Postal que restaure la competencia (C. M. Urriza)

Carlos Martín Urriza   @carlosurriza

(1/5) El oligopolio bancario ha tenido atrapadas a las familias hipotecadas a tipo variable en un corralito del que no ha dejado escaparan durante la subida de tipos, para extraerles toda la renta que ha podido. Además tampoco les ha remunerado sus ahorros como debía.

(2/5) Esto se ve claramente en la evolución del número de novaciones (cambiar las condiciones hipotecarias dentro del mismo banco) y subrogaciones (cambiarlas saltando a otro banco). Actualmente se ha registrado un volumen menor de ambas en comparación la anterior alza de tipos.

 (3/5) La razón es la falta de competencia resultado de la alta concentración bancaria. Entre ambos períodos se pasa de 60 bancos y cajas a solo 9 bancos. Solucionar este problema pasa por imponer una portabilidad real de hipotecas entre bancos, como se hizo con la telefonía móvil

 (4/5) Los bancos tendrían que estar obligados a publicar en la web de la CNMC sus ofertas hipotecarias y los perfiles de riesgo asociados. No pudiendo rechazar a los clientes que cumplan con las condiciones. La Autoridad de Defensa del Cliente Financiero vigilaría que así fuera.

 (5/5) Solucionar la falta de competencia en el sector bancario exige, no obstante, de cambios de mayor calado. Como segregar las entidades en unidades más pequeñas o en crear un banco público a partir del ICO y las sucursales de la antigua Caja Postal que restaure la competencia.

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Los bancos ganan miles de millones y provocan desahucios gracias a la ambigüedad de las hipotecas En los contratos hipotecarios existen una serie de errores que han impedido a los consumidores conocer el importe real de las cuotas mensuales que paga, errores que derivan en la nulidad del pacto financiero entre entidad y consumidor

 "Tal y como publicamos en Diario16, los bancos impusieron a las familias españolas fórmulas de amortización que no estaban pactadas al aplicar fórmulas de tipos fijos a hipotecas variables. Para entender esta situación hay que partir de la base de que a la hora de concesión de un préstamo, los bancos españoles ofrecen contratos de adhesión. No existe una negociación de las condiciones, salvo en las grandes operaciones a nivel corporativo. Es un «lo tomas o lo dejas».

Las irregularidades de la banca en la concesión de hipotecas a las familias de clase media y trabajadora también se producen por errores de ambigüedad. Uno de los más comunes proviene de la mecánica de las fórmulas financieras. Éstas pueden funcionar en «tantos por ciento» o en «tantos por uno». Los cálculos funcionan correctamente de las dos maneras.

En los contratos hipotecarios una fórmula será ambigua si no especifica en qué unidades trabaja. Es decir, debe especificar si funciona en «tantos por ciento» o en «tantos por uno», ya que las fórmulas financieras pueden usar las dos maneras para calcular las cuotas o los intereses.

A menos que el consumidor tenga conocimientos de matemáticas financieras, no sabrá qué número introducir en la fórmula. A veces es posible que no sepa que se pueden introducir dos diferentes, ya que no tiene por qué saber que las fórmulas trabajan en estos dos tipos de unidades.

Ambigüedad periodos anuales o mensuales

Las unidades en tantos por ciento o por uno suponen una fuente de ambigüedad en los contratos hipotecarios. El problema es que no es la única, ya que se produce confusión al hablar de «periodos de interés».

Según señala el Informe Financiero sobre el sistema Rédito ad Libitum en los contratos hipotecarios, publicado por la Dirección General de Consumo de Islas Baleares «existe un interés anual, pero con éste no se obtienen directamente los intereses devengados, sino que se tienen que dividir por 12 puesto que se suele pactar un devengo mensual uniforme. Hablando en términos financieros, quiere decir que tenemos dos tipos de interés: el tipo de interés anual y el tipo de interés mensual (que suele ser el anterior dividido por 12)».

Las fórmulas financieras pueden funcionar con el tipo de interés anual o el mensual pero, obviamente, deben indicar con cuál funcionan.

Esta especificación es fundamental, porque, en España, ha dado lugar a la anulación de los intereses de un numeroso grupo de tarjetas de crédito por sentencias del Tribunal Supremo.

El mismo informe expone un ejemplo muy claro para entender esta situación. «Supongamos que una tarjeta se publicita con un interés para el pago aplazado del 2,8%. Aparentemente, parece una buena oferta porque el tipo de interés es bajo. Sin embargo, en letra pequeña vemos que este 2,8% es ‘tipo de interés mensual’. Si el interés mensual es 2,8%, entonces haciendo cálculos descubrimos que el interés anual es del 33,6%».

En muchas hipotecas, la fórmula financiera se explica como «i=interés nomital expresado en tanto por uno». En cambio, no se indica si se ha pactado interés anual o mensual El resultado va a ser muy diferente según sea uno u otro. Y el Banco de España nos recuerda que el pacto debe ser claro.

Podría suceder que hubiera una norma o un acuerdo universal, conocido por los propios consumidores, que especificara qué hacer, una regla del tipo «si no se establece la periodicidad, entonces se toma el tipo de interés anual».

No obstante, la situación es la opuesta. No sólo esta norma no existe sino que no hay acuerdo entre las entidades financieras sobre qué tipo de interés debe considerarse.

El tipo de interés nominal que aplica a un producto financiero se denomina TIN. Entre las entidades, hay acuerdo en que el TIN debe constar en el contrato, pero hay desacuerdo en, si no consta, si se debe considerar anual, mensual o de otro tipo. Según diferentes escrituras notariales, para BBVA, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, puesto que no tiene por qué ser anual. Para otras entidades, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, aunque lo habitual es que sea mensual, sin embargo puede ser cualquiera.  Para ING Direct, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, pero señala que lo habitual es justamente lo contrario, es decir, que sea anual en vez mensual.

Para añadir un tercero en discordia, en una nueva acta notarial descubrimos que Banco Santander sostiene que lo habitual es que sea mensual. Pero lo importante, para el caso que nos ocupa de la ambigüedad, es que se indique debidamente:

«¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE? El Tipo de Interés Nominal o TIN es el precio que pagamos por un préstamo, es decir, el dinero que tenemos que pagar al banco por el capital prestado. El TIN es, por lo tanto, un porcentaje específico de la cantidad total prestada por una entidad bancaria para establecer los parámetros de una operación financiera como puede ser un préstamo hipotecario. De forma general, el TIN se calcula de manera mensual. El TIN debe estar indicado en cualquier contrato de productos bancarios como depósitos, préstamos, créditos o hipotecas, ya que es el precio que estamos pagando por ellos, tal y como explica este contenido de Finanzas para Mortales».

Es decir, a criterio del Banco de Santander es fundamental que el TIN se indique correctamente en el contrato porque, precisamente, es el precio que pagamos por el dinero prestado. Y una indicación ambigua de ningún modo puede ser una indicación correcta."                     (J. A. Gómez, Diario16, 04/05/23)

Varias familias de A Coruña pueden ser desahuciadas porque los jueces gallegos también se apuntan a las sentencias financieramente absurdas... Dos juzgados fallan que el prestatario entendía lo que firmaba y la sentencia demuestra que los jueces no entienden ni de qué se está hablando ni lo que se está juzgando

 "La desesperación de varias familias de A Coruña no puede ir a más. Firmaron  un préstamo con Caixa Galicia/NCG Banco (ahora Abanca) que parece un jeroglífico.

Para empezar, ese contrato contiene una tabla de pagos, como todos los préstamos. Sin embargo, mientras que en todos los préstamos estas cuotas son los pagos mensuales, en la suya sólo son las amortizaciones.

El redactado de la cláusula tampoco ayuda, pues dice que el prestamista hará 300 “entregas”, con lo cual uno entiende que son pagos mensuales, pues no, dichas “entregas” son sólo las amortizaciones.

Por añadidura, el préstamo contiene una tabla anexa de dichos pagos mensuales distribuida de manera difícilmente inteligible. A simple vista, de la cuota de enero se pasa a la de mayo, pero luego se descubre que la tabla de amortización no está organizada en columnas, como todas las demás, sino en filas de 5 valores que cambian de línea a los 4 meses.

Ciertamente, en algún lugar la escritura indica que hay que pagar intereses, pero en esta parte las condiciones financieras se presentan confusas, con varias referencias al “periodo” y no se sabe si se refieren al periodo de pago (1 mes) o al periodo de revisión (12 meses). Además, no se presentan fórmulas claras, sino párrafos confusos que hay que leerlos relacionándolos unos con otros.

Según han señalado a Diario16 expertos financieros, no sólo se vulnera la obligación de la Orden de 1994 que señala que “se incluirá como anexo al contrato la tabla de pagos correspondientes al primer período de interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable” sino también, para incrementar la opacidad, se indica que las cuotas (de amortización, supuestamente pagos mensuales) se han construido en progresión geométrica, es decir, multiplicándolas por un factor.

Muchos afectados de ABANCA creen que tienen un contrato de cuota creciente cuando lo que han firmado es un contrato de amortizaciones fijadas (o capitales fijados).

Total falta de transparencia

Después de adjuntar informes periciales en distintas demandas los afectados se dieron cuenta de que tenían razón al oponerse, por total falta de transparencia de una cláusula fundamental, la de Amortización ), de su contrato hipotecario. Los informes periciales argumentaban que no se entendía el sistema de amortización que se había pactado y, precisamente, la respuesta del banco mostraba cómo tampoco lo entendía.

En efecto, ABANCA respondía que no había nada que discutir en este tipo de préstamos, ya que el Tribunal Supremo había validado la transparencia de los préstamos de cuota creciente en sus sentencias. No se puede meter la pata de peor manera, puesto que las sentencias a las que cita extensamente el abogado de ABANCA se refieren a cuota creciente estricta. Nada tienen que ver estos préstamos con la amortización de capitales fijados que firmaron estos vecinos de A Coruña

Guillem Bou, autor del informe pericial, tuvo que explicar que la prueba de que el contrato no se entendía era que el propio abogado del ABANCA se había confundido de producto financiero: “Para que no hubiera duda, señalé que el pronunciamiento del Supremo y el contrato sólo se parecían en que usan la expresión ‘creciente’, pero eran radicalmente distintos porque uno va sobre crecimiento de cuotas y otro sobre crecimiento de amortizaciones. Además, con una simple mirada al cuadro de amortización se percibe claramente que no son cuotas crecientes”, afirma Bou a Diario16.

Desahucios por una cadena de errores

Con el informe pericial quedaba claro, por tanto, que ni la parte que lo había redactado entendía el contrato. Por ello, los afectados pensaban que el caso lo entenderían los jueces que dictarían una sentencia favorable al Consumidor . Tenían una prueba irrefutable. Los afectados señalan a este medio que “se hizo venir al perito desde Barcelona pero, una vez en A Coruña, el juez decidió no interrogarle”, cosa que les pareció un mal augurio.

Así las cosas, el Juzgado de Primera Instancia número 7 de A Coruña sentenció que: “Nos encontramos ante una hipoteca de cuota creciente, sobre la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 23-03-2021”. Para que no queda duda, reprodujo nada menos que 3 páginas de la referida sentencia.

El caso es que señala, como característica de este contrato de ABANCA que “el prestatario conocía desde un primer momento y durante toda la vida del préstamo -tanto en el periodo de interés fijo, como en el de interés variable- la cantidad que iba a pagar en cada una de las cuotas mensuales”, cosa que no aplica para nada al préstamo de los afectados.

En efecto, la propia sentencia dice más abajo que “Lógicamente, al ser variable, el tipo de interés que se aplica a partir de mayo de 2013 también varía, y resulta impredecible para la entidad y para el prestatario.”

En fin, podemos titularla La Sentencia de Schroedinger, ya que el gato está vivo y muerto a la vez.

Por otra parte, la sentencia del procedimiento ejecutivo es mucho más lacónica: “Por todo lo dicho, además de que el Sistema de Amortización del Préstamo se explica con claridad en la escritura ;  resulta irrelevante, al menos en este ámbito ejecutivo, el dictamen pericial que se aporta con el escrito de formalización de la oposición.”     (J. A. Gómez, Diario16, 20/09/23)

Estamos asistiendo a una insólita exhibición de poder por parte de las entidades financieras. Es inquietante que las autoridades reconozcan que carecen de instrumentos para conocer las cuentas de la banca... cuando “en muchos casos los cálculos realizados por bancos sobre las liquidaciones que presentan en las ejecuciones hipotecarias no son correctos... la “fórmula pactada en la escritura no es en realidad una fórmula. Es tan solo una amalgama de símbolos matemáticos que no permiten calcular importe alguno de la cuota mensual... el hecho de no poder conocer con exactitud cómo se han calculado las cuotas hipotecarias y por tanto el principal que se reclama en el procedimiento de ejecución hipotecaria coloca a la parte ejecutada en una absoluta indefensión”... Ante la situación de indefensión de los consumidores, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha pedido que el Gobierno que salga de las próximas elecciones persevere con la creación de la Autoridad Bancaria del Cliente Financiero que decayó por el adelanto electoral

 "Durante las últimas semanas estamos asistiendo a una insólita exhibición de poder por parte de las entidades financieras. Los grandes bancos rechazan remunerar adecuadamente los depósitos a pesar de las reiteradas advertencias de las autoridades. La realidad es que las entidades financieras españolas retribuyen el ahorro menos de la mitad que los bancos europeos. Esta asimetría ocurre pese a que los bancos de la zona euro comparten la misma moneda y el mismo banco central (BCE) que suministra financiación a igual coste a todas las entidades. Una excepcionalidad estrechamente relacionada con el aumento de los beneficios del 13% en el primer trimestre.

La vicepresidenta del Gobierno y ministra de Economía, Nadia Calviño, ha pedido a la CNMC que investigue si hay “factores” que impiden a los bancos españoles retribuir los depósitos en las mismas condiciones que los europeos. El resultado de esta investigación no es muy esperanzador, pues la presidenta de la CNMC, Cani Fernández, ya ha señalado la falta de herramientas para controlar si los bancos cumplen las normas de competencia.

Es inquietante que las autoridades reconozcan que carecen de instrumentos para conocer las cuentas de la banca. Precisamente la falta de transparencia en el cálculo de los intereses de las hipotecas es uno de los aspectos señalados por un informe jurídico encargado por el anterior Gobierno de las Islas Baleares, presidido por la socialista Francina Armengol, publicado el pasado 19 de junio. El estudio aborda la denuncia de las omisiones o errores existentes en los pactos financieros en las hipotecas que son decisivos en las ejecuciones hipotecarias.

La autora del informe, la abogada Verónica Dávalos, experta en derechos hipotecario y europeo, sostiene que “en muchos casos los cálculos realizados por bancos sobre las liquidaciones que presentan en las ejecuciones hipotecarias no son correctos”. El informe indica que la gran mayoría de entidades de crédito “aplica un sistema de amortización unilateral, no pactado en la escritura de crédito o préstamo hipotecario”. Añade que la “fórmula pactada en la escritura no es en realidad una fórmula. Es tan solo una amalgama de símbolos matemáticos que no permiten calcular importe alguno de la cuota mensual”. Y concluye que “el hecho de no poder conocer con exactitud cómo se han calculado las cuotas hipotecarias y por tanto el principal que se reclama en el procedimiento de ejecución hipotecaria coloca a la parte ejecutada en una absoluta indefensión”.

El estudio de Dávalos recuerda que la Memoria de Reclamaciones del Banco de España de 2016 calificaba de “contrario a la buena fe” imponer un sistema de amortización no pactado. Y acaba invitando a los tribunales españoles a plantear cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la UE ante la posible infracción de la normativa europea. Ante la situación de indefensión de los consumidores, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha pedido que el Gobierno que salga de las próximas elecciones persevere con la creación de la Autoridad Bancaria del Cliente Financiero que decayó por el adelanto electoral."      (Andreu Missé , El País ,  04/07/23)

Félix Alonso culmina una labor histórica con la publicación de un informe jurídico sobre las hipotecas REDAL que salvará a miles de familias

 "El pasado lunes, 19 de junio, fue cesado el director general de Consumo de las Islas Baleares, Félix Alonso Cantorné. El martes, día 20, se procedía a publicar en la web “Portal Consum” el último de los informes encargado por esta dirección general, imprescindible para la defensa en las ejecuciones hipotecarias y, en particular, en las relativas a los contratos Redito ad Libitum (REDAL).

El “Informe jurídico de transparencia y abusividad en los contratos de préstamos o crédito hipotecario con omisiones o errores en los pactos financieros relativos al sistema de amortización” es un excelente texto sobre cómo los afectados por la subida de los tipos de interés pueden defender sus hogares. El documento se divide en tres partes: primero trata de la defensa del consumidor en ejecuciones hipotecarias, luego expone cómo la falta de transparencia debe ser presentada en los procedimientos ordinarios y, finalmente, cómo la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea es de aplicación en estos casos.

A modo de un manual jurídico que mucha gente anhelaba, se ha distribuido en unas pocas horas en las redes, especialmente en bufetes de abogados y entre afectados con dificultades en el pago de la hipoteca. Con ello se cierra una etapa en Baleares que ha venido marcada por la defensa de los consumidores y la apertura de nuevos frentes, que pueden suponer que las familias salven sus hogares en esta nueva etapa (de subida de tipos por parte del Banco Central Europeo).

“No me podía ir sin dejar terminado el trabajo”, ha declarado Félix Alonso, “No hubiera estado satisfecho si, tal como hicimos con el IRPH, los consumidores no hubieran tenido los dos informes, el financiero y el jurídico, en el caso de las hipotecas REDAL”.

Félix Alonso: ¿Fin de ciclo o principio de una nueva etapa?

Hay unanimidad entre los afectados por abusos bancarios de la figura singular de Alonso. De hecho, se le define como un político “que no es como los demás”, aunque él siempre ha señalado que “lo que yo hago es, precisamente, política”. El abandono de la Dirección General de Consumo no afecta sólo a Baleares, sino a todo el estado español. La razón es que los informes publicados estos dos últimos años se han aportado a procedimientos judiciales, siendo muy aclaradores para los jueces. Es lógico, por tanto, que haya habido mucha inquietud entre los afectados por abuso bancario, puesto que sienten que desaparece uno de los pocos cargos de la administración que había velado auténticamente por los derechos de los consumidores.

Sin embargo, como frecuentemente dice Alonso, “en política, cuando se cierra una puerta se abre otra” y es que Sumar le ha designado como candidato en primer lugar por la circunscripción de Tarragona. El cese del Director General, que se preveía para el 1 de julio, se ha avanzado debido a la incompatibilidad de la candidatura con el cargo autonómico.

Baleares pierde un activo pero puede que lo gane España. Los afectados se imaginan lo que puede llegar a hacer Félix Alonso si llega al Congreso: elaboración de leyes de defensa ante el abuso bancario, intervención del Estado para eliminar el IRPH, legislar para que las cláusulas REDAL sean reconocidas sin necesidad de recurrir a procedimientos judiciales… ¿Realidad o ficción?

No les faltan motivos para considerar estas posibilidades puesto que Alonso ya salió elegido por Tarragona en 2015 y 2016. Fue el único escaño que consiguió en esta provincia la entonces coalición de En Comú Podem. Ahora los números se presentan todavía más ajustados que entonces. Repetir el éxito de romper el bipartidismo en Tarragona parece al alcance de este hombre, que siempre ha sido una especie de talismán electoral. “Quizá por el trabajo bien hecho”, nos comenta un afectado por la hipoteca, “si le han puesto allí es porque saben que puede ganar y se lo merece”.                (J. A. Gómez, Diario16, 22/06/23)

Los hipotecados no se pueden escapar de la subida de tipos porque los bancos les impiden saltar al tipo fijo. Han retirado la posibilidad de subrogar o novar hipotecas. Les tienen atrapados en un corralito. Esta extorsión solo ocurre en países autoritarios

Carlos Martín Urriza @carlosurriza

Los hipotecados no se pueden escapar de la subida de tipos pq los bancos les impiden saltar al tipo fijo. Han retirado la posibilidad de subrogar o novar hipotecas. Les tienen atrapados en un corralito. Esta extorsión solo ocurre en países autoritarios

"Los hogares españoles tendrán que destinar un 38% de sus ingresos a pagar la hipoteca, el máximo en 10 años" ( El País, 23/02/23)

9:01 a. m. · 23 feb. 2023
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"La subida de tipos de los bancos centrales para responder a la inflación ha situado al mercado hipotecario ante una nueva dimensión. 

 

Hace meses que los préstamos no dejan de encarecerse y, en consonancia con ello, también lo hace el esfuerzo de muchas familias para pagar la vivienda. Actualmente, un hogar con ingresos medianos ya destinaría un 33,6% de sus ingresos brutos a sufragar una hipoteca media, según calcula CaixaBank Research a partir de datos del Banco de España. Pero la denominada tasa de esfuerzo hipotecario teórico, que se refiere a los préstamos nuevos y lleva creciendo desde 2021, no ha tocado techo todavía. El departamento de estudios del primer banco por volumen de negocio en España pronostica que el porcentaje sumará más de cuatro puntos y rondará el 38% en esta primera mitad de 2023. Se trata de una situación que no se veía desde principios de 2012, más de 10 años atrás, aunque en un contexto muy diferente: entonces la tasa mostraba tendencia a la baja tras los excesos de una burbuja inmobiliaria que llegó a situarla por encima del 54%. (...)

Mientras, las previsiones del banco apuntan a una subida de los tipos de interés oficiales hasta el 4%. El Banco Central Europeo, que en enero los situó en el 3% tras los seis meses de subida más abrupta de la historia, ya adelantó que en su reunión de marzo tiene intención de situarlos en el 3,5%. Montoriol vaticina “dos subidas más de 0,25 puntos” y un movimiento casi simétrico en la Reserva Federal estadounidense (hasta situar sus tipos oficiales en el 5%-5,25%). Los niveles actuales, según la economista, ya están “enfriando” la demanda y la inflación, aunque esta última “va a tardar mucho tiempo” en regresar al objetivo del 2% de los supervisores financieros.

Del lado del mercado inmobiliario, el encarecimiento de las hipotecas se traducirá en un recorte abrupto de la actividad porque golpeará a la demanda. (...)

Algo parecido pasará con los precios. “Con el enfriamiento de la demanda, van a tender a ralentizarse”, pero la economista de CaixaBank destaca el diferente comportamiento de la vivienda nueva y la vivienda usada. La situación, según las previsiones que maneja el banco, no tendrá nada que ver con la de otros países occidentales donde se esperan, como en el caso de Suecia, caídas de valor de hasta el 12% tras haberse “recalentado mucho durante la pandemia”.

Lo que no parece enfriarse, al menos de momento, es el mercado del alquiler. El banco, a partir de datos de los portales inmobiliarios y de las rentas mensuales que tienen domiciliadas sus clientes, estima que los precios crecieron un 3% el año pasado, contenidos por la norma del Gobierno que impide actualizar las rentas más de un 2% en los alquileres existentes. Pero la situación es muy diferente en los contratos nuevos. Estos crecieron casi un 6% y se acelerarán al 7,7% en este año, el mayor ritmo del último lustro. La peor parte, además, se la llevan las casas más baratas. En las rentas dentro del percentil 25 (es decir, el 25% de pisos más asequibles), CaixaBank estima una subida de precios este año del 12,5%, lo que añadirá “problemas de accesibilidad” para los inquilinos y casi duplica el encarecimiento que padecerán los pisos más caros (6,7%)."                                ( José Luis Aranda , El País, 23/02/23)

CaixaBank pretende dejar en la calle a 28 familias vulnerables con 32 menores en Gran Canaria... víctima de una estafa inmobiliaria

"Toda una comunidad de vecinos en Galdar, en la isla de Gran Canaria, está al borde del desahucio. Este 15 de junio un juicio determinará el destino de ocho de las 28 familias que se vieron viviendo sin contrato, víctimas de una estafa inmobiliaria, sin recursos ni posibilidad de conseguir otro lugar donde vivir.

La urbanización de Las Marismas, relata el Sindicato de Inquilinas de Gran Canaria (SIGC), llevaba años abandonada y en el pasado mes de enero sus actuales habitantes, “supervivientes de varios desahucios anteriores y con una situación económica y social agravada por la crisis”, llegaron a estos bloques a través de un “supuesto promotor de viviendas”, que les dio llaves a cambio de un adelanto de 100 euros por familia. El “promotor” desapareció y las familias nunca pudieron formalizar ningún tipo de contrato de alquiler. Según este sindicato, las estafas inmobiliarias de este tipo “se han disparado en estos tiempos de pandemia”.

Meses después, dos empresas de la Caixa, Building Center y Coral Homes, comenzaron a “hostigar a las familias”. Según el sindicato, estas empresas pantallas “se dedican a especular y funcionan como fondos buitre”. Las 28 familias recibieron amenazas de estas sociedades de que iban a tapiar sus casa con todas sus posesiones dentro o que iban a desalojarlas de madrugada sin previo aviso, denuncian desde el SIGC. Como la vía del hostigamiento no dio resultado, iniciaron la vía judicial para dejar en la calle a 70 personas —32 de ellos, menores—sin ningún tipo de alternativa habitacional.

El 15 de junio, las primeras ocho familias se enfrentarán a los abogados de CaixaBank en los juzgado sin muchas esperanzas. “Si no lo evitamos”, advierten desde el sindicato, “van a ser arrojadas a la calle”.

Desde este sindicato de inquilinos recuerdan que La Caixa fue rescatada en 2009 con dinero público: “No podemos permitir que estas entidades expulsen de sus casas a las mismas familias que las rescataron con sus impuestos”. Califican el proceso de desahucio como un “atentado terrorista inmobiliario” y exige que la CaixaBank se siente a negociar “una solución para estas familias”. El CIGC pide a las autoridades del Ayuntamiento de Gáldar, del Cabildo de Gran Canaria y del Gobierno insular que “dejen de arrastrarse ante los poderes financieros” y que “no escurran el bulto y busquen una alternativa habitacional para estas familias”.

Y advierten que sin alternativa habitacional ninguna de estas familias va a abandonar voluntariamente sus hogares: “Expulsar por la fuerza a más de 70 personas, con más de 30 menores, sería un crimen humanitario que no pensamos consentir. Si no se ofrece una solución real y digna, intentaremos movilizar a la opinión pública, también a nivel internacional, movilizar a la población obrera de nuestros barrios y, si nos obligan a ello, convocar un piquete antidesahucio para oponernos a la posibilidad de lanzamiento. Detengan esta locura ahora que estamos a tiempo”.                (El Salto, 02/06/21)

Lo increíble, en el caso de la ofrenda inmobiliaria que Ana Botella y sus secuaces rindieron a los especuladores amigos, es que no se presentaran las fuerzas del orden público en la notaría donde se llevó a cabo el atropello para esposar a los participantes

"Lo increíble, en el caso de la ofrenda inmobiliaria que Ana Botella y sus secuaces rindieron a los especuladores amigos, es que no se presentaran las fuerzas del orden público en la notaría donde se llevó a cabo el atropello para esposar a los participantes. 

El Estado de derecho puede poner debajo del puente a una familia en 24 horas, pero tarda años en darse cuenta de que alimentar a la economía financiera con propiedades públicas es un delito de lesa humanidad (signifique lo que signifique lesa humanidad). 

Porque no es ya que traficaran con vivienda protegida, lo que es de cárcel, es que la vendían muy por debajo de su precio para que los tiburones se dieran un festín al duplicar el alquiler a las familias para las que la habíamos construido con nuestros impuestos.

Recordamos perfectamente a Ana Botella, rodeada de guardaespaldas, entrando y saliendo de la misma peluquería donde le cardaban el pelo a la madrastra de la Cenicienta. Nos viene ahora a la memoria la maniobra por la que Ruiz-Gallardón le regaló la alcaldía de Madrid.

 Parece que la estamos viendo todavía jurar a los inquilinos que solo cambiaban de casero con la misma lengua de serpiente con la que Aznar aseguraba que había armas de destrucción masiva. Nos morimos de vergüenza ajena al evocar su ridículo cósmico en la comparecencia del relaxing cup of café con leche. ¡Lo que hemos tenido que aguantar!

 Pero lo que han tenido que aguantar, sobre todo, las familias desahuciadas por los fondos buitre que se embolsaron, sin comerlo ni beberlo, decenas de millones de euros en una operación criminal que hasta ahora parecía no haber dejado rastros. Lo de sin comerlo ni beberlo es un modo de hablar, claro. Alguien, además de ellos, se pondría las botas."     (Juan José Millás, El País, 04/01/19)

Una asociación católica, (¡administradora de un fondo buitre!), quiere desahuciar a los inquilinos de un centenar de VPO en Guadalajara. Algunos ya se han ido de las viviendas —a pesar de haberlas pagado— tras sufrir "mobbing inmobiliario" (cortes de luces o visitas intimidatorias)

"Unas 96 viviendas de protección oficial de Guadalajara fueron cedidas en los años 60 del pasado siglo a la Sociedad de San Vicente de Paúl, una asociación católica, para que las administrara hasta que las familias a las que habían sido adjudicadas terminaran de pagarlas. 

Una vez abonados los créditos a 30 años otorgados por el entonces Instituto del Crédito para la Reconstrucción Nacional (hoy desaparecido; el BBVA tomó el relevo), la entidad católica debería haber transferido la propiedad a los adjudicatarios. Sin embargo, esto nunca llegó a pasar, y desde hace años esta sociedad busca la manera de desahuciar a las familias que aún viven allí.

Diego, activista de la Plataforma Antidesahucios de Guadalajara, es uno de los afectados. Los abuelos de Diego adquirieron uno de los pisos y lo financiaron durante años, pero nunca llegaron a tener la vivienda en propiedad. 

Desde la plataforma han denunciado que esta situación pone en riesgo a muchas familias: algunas ya se han ido de las viviendas —a pesar de haberlas pagado— engañadas por la asociación y tras sufrir lo que denominan "mobbing inmobiliario" —cortes de las luces comunitarias o visitas intimidatorias—.

Las viviendas están en el barrio de Alamín, uno de los más degradados de Guadalajara. Diego cuenta a Público que entre los años 1992 y 1996 las familias a las que habían adjudicado las viviendas pagaron las últimas letras de los pisos. Sin embargo, la entidad católica siguió cobrando el "arrendamiento" a los inquilinos y según iban falleciendo, se quedaba con la plena propiedad de esas viviendas.

Algo que, a tenor de la documentación a la que ha tenido acceso Público, parece fuera de ley. En los informes periciales que solicitaron los vecinos y los documentos de las reuniones en las que se acuerdan las condiciones de los contratos de las viviendas se asegura que la finalidad de éstas es la "enajenación". 

De hecho, también se puede comprobar que se establece un modelo de contrato de adjudicación y amortización de las viviendas y, en documentos del Ministerio de Fomento, se confirma la cédula de calificación definitiva como vivienda de protección oficial así como que la entidad católica no debe retener la propiedad de las viviendas.  (...)

Pobreza y 'mobbing' inmobiliario

Otro caso similar al de Diego es el de Mercedes. Los originales adjudicatarios de su vivienda actual fallecieron, y sus hijos cedieron la casa a personas que no tenían recursos, explica la vecina a Público.

 "Cuando me dieron la casa no había puertas, ni luz ni agua. No había calentador, he tenido plaga de cucarachas, el suelo es el original de los años 60, la puerta de la terraza se caía… y no me han hecho nada más que ponerme las puertas, cambiar el suelo de la cocina, poner la luz, un calentador y pintar. Es un desastre total".

Mercedes cuenta que la entidad le dijo que tenía que pagar hasta 3.000 euros por la reforma, pero ella se niega porque la casa ni siquiera está bien reformada. "Otras casas sí las han arreglado enteras, pero a mí ni siquiera lo han hecho bien, por esto me niego a pagar la cuota o la reforma hasta que al menos esté en condiciones". 

A partir de tomar esta decisión, Mercedes comenzó a recibir amenazas constantes de juicios y de desahucios hasta con gritos en plena calle. Lo mismo ocurre con el resto de vecinos, a pesar de que la propiedad no debería ser de la sociedad.

Diego también ha sufrido el 'mobbing' inmobiliario en su propia piel: "La semana pasada intentaron entrar en mi casa forzándola. Colocan a personas conflictivas en las viviendas, gente que puede hacerte la vida imposible. Además de las comunicaciones escritas instando a los pagos que ellos exigen y las constantes amenazas de desahucio", señala.

¿Por qué hay interés en estos pisos?

No es sólo esto lo que pone en cuestión la plataforma antidesahucios y los vecinos de Guadalajara: también que San Vicente de Paúl administra un "fondo buitre" que es el realmente interesado en estas viviendas. 

Según el Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME), la entidad benéfica es la administradora única de la Sociedad fundada en 2010, Bailallier Servicios Generales SL, una empresa con un capital social de 600.000 euros, dedicada según Registro Mercantil a la "adquisición, tenencia, administración, arrendamiento —incluido leasing inmobiliario— y explotación de bienes inmuebles, así como la adquisición, por cuenta propia, de valores mobiliarios".

Además, el apoderado y vicepresidente de la Sociedad San Vicente de Paúl es Juan Manuel Buergo Gómez, empresario que también dirige una de las empresas asociadas a la trama Púnica, TECNIGES S.A., y que también se dedica a la promoción inmobiliaria, según ha podido saber la PAH de Guadalajara con la ayuda de Filtrala.org. 

"Con esto nace la sospecha de que haya detrás un pelotazo inmobiliario. Cuando las viviendas se construyeron era un barrio alejado de la ciudad, pero ahora está más cerca del centro y es un terreno que vale mucho más.

De ahí viene la hostilidad hacia aquellos que estamos exigiendo que se nos respete el derecho a la adjudicación. Traer a estas viviendas familias que carezcan de derecho alguno sobre las adjudicaciones es hacer mucho más viable ese posible proyecto urbanístico", cuenta Diego.

El desahucio de Diego en manos de los tribunales

Diego ha denunciado esta situación. La entidad quiere desahuciarle, y parece que de momento va ganando en los tribunales. La semana pasada la Audiencia Provincial de Guadalajara emitió una sentencia favorable a la asociación católica:

 "El martes pasado recibí la sentencia y confirma el desahucio. La Audiencia no entra a valorar las cuestiones de fondo que yo invoco sobre estas viviendas, se basa en cuestiones procesales", explica el activista. Aún así, todavía queda otro recurso )por presentar antes de que pueda ser desahuciado.  (...)"         (Beatriz Asuar Gallego, Público 15/01/18)

"Gracias a Cruz Roja, Cáritas y amigos pues sobrevivimos, pero las opciones de mantener nuestra vivienda se agotaron después de perder todo lo que teníamos y agotar todos los préstamos que el banco nos fue concediendo para poder mantener la vivienda"

"Ramón y Consuelo y sus cuatro hijos han vuelto a vivir la misma pesadilla que hace escasamente cuatro meses. Este 15 de mayo tenían una nueva orden de desahucio de su modesto piso del municipio madrileño de Torres de la Alameda, en el que viven desde hace más de once años (primero en propiedad, y tras una dación en pago, ahora en alquiler).

Gracias a la presión de la PAH, que se ha volcado con su caso, han logrado que el  juzgado de instrucción nº 7 de Arganda del Rey aplace por segunda vez el lanzamiento que exigía la inmobiliaria Aliseda, del Banco Popular, dueña ahora de la casa, que la pareja compró en su momento  con cláusula suelo (las que ahora han recibido  un varapalo judicial del Tribunal Europeo).

La pareja ha respirado aliviada, pero sabe que dentro de tres o como mucho cuatro meses, que es el plazo de moratoria que les da el juzgado, volverán a encontrarse con el mismo problema, salvo que sus vidas den un inesperado y deseado vuelco.

Ante el temor a quedarse tarde o temprano en la calle, Ramón y Consuelo no lo han dudado y han escrito una carta a los responsables de la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid –antiguo IVIMA–,  pidiendo ayuda y reclamando "una vivienda digna".  (...)

El origen de la situación de Ramón y Consuelo está en una hipoteca que contrataron con el Banco Popular para adquirir un pequeña vivienda en 2006 que contiene varios de los abusos que desde hace años vienen siendo señalados por los tribunales, entre ellos una cláusula suelo.

Cuando decidieron comprar el piso en Torres de la Alameda ambos tenían trabajo. Pero con el paso del tiempo todo cambió y la pareja comenzó a tener dificultades para afrontar las mensualidades. La hipoteca fue objeto de varias novaciones, que se producían teóricamente para facilitarles el pago de la deuda. 

Al cabo de un tiempo Ramón y Consuelo se encontraron enredados en una tela de araña porque todas esas modificaciones, lejos de aliviarles la carga, supusieron un insoportable e insostenible aumento de la deuda, que acabó con cualquier posibilidad de conservar la propiedad de su casa, además de sumirles en una situación de mayor pobreza cada vez.

Acuerdo para dación en pago y cuota de alquiler

Finalmente, el matrimonio vio que no tenía más remedio que aceptar un acuerdo de dación en pago con el Banco Popular, cuya inmobiliaria, Aliseda, pasó a ser la propietaria del inmueble, con la que firmaron un contrato de alquiler para poder seguir habitando el piso. Pero de esta manera contrajeron dos obligaciones con la entidad: el pago del alquiler, y el pago de la deuda que aún arrastran mediante un préstamo personal.

Dado que la pareja seguía sin trabajo y subsistiendo con una Renta Mínima de Inserción, al cabo de unos meses se encontraron con que tampoco podían afrontar estos pagos. Por ese motivo el banco les ha vuelto a demandar logrando la nueva orden de lanzamiento. 

¿Se puede ejecutar un desahucio cuando se ha comprobado que los titulares de un préstamo hipotecario han sido víctimas de cláusulas abusivas?

"Evidentemente, se puede desahuciar a una familia que tuvo un contrato hipotecario con una cláusula suelo, pero es que la cláusula suelo es una de las razones que están en el origen de todo esto, porque impide el descenso del importe de la cuota de la hipoteca, y provoca los primeros impagos", afirma Carlos, portavoz de la PAH, que conoce bien el caso en el que se ha visto envuelto esta familia.  (...)

Carta a la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad

"En el año 2006 fue cuando tuvimos la oportunidad de poder comprar nuestra primera vivienda, una casa de 70 metros. Consuelo entonces tenía trabajo, y yo también. Consuelo trabajaba en un almacén y yo en una empresa de cerámica, no teníamos ningún problema para poder afrontar el pago de nuestra hipoteca, ya que teníamos dos sueldos", explican en su carta.

"Pero la crisis nos dejó sin trabajo. Aún así, seguimos pagando nuestra hipoteca pues Consuelo tenía concedido el paro y después, un subsidio de desempleo, y yo tanto de lo mismo". "El problema comenzó cuando ambos nos quedamos sin nada, ni paro ni subsidio. 

Vendimos todas las cosas de valor que pudimos para poder seguir pagando la hipoteca, pero llegó el momento de que no nos quedó nada para vender, así que se nos comenzó acumular pagos de nuestra hipoteca. Estuvimos 11 meses sin entrar ningún ingreso de dinero en casa, tiempo que la Comunidad de Madrid tardó en concederme la Renta Mínima de Inserción", continúan explicando.

"Gracias a Cruz Roja, Cáritas y amigos pues sobrevivimos, pero las opciones de mantener nuestra vivienda se agotaron después de perder todo lo que teníamos y agotar todos los préstamos que el banco nos fue concediendo para poder mantener la vivienda".  "Entonces fue cuando solicitamos una dación en pago y un alquiler de la vivienda en la que vivimos. Al final el banco se quedó con nuestra casa y nos dejó una deuda de 15.000 euros, y un alquiler de 280 euros". 

Noches angustiosas sin dormir

"Tengo cuatro niños, no tengo donde ir, hemos intentado por todos los medios posibles darles un techo a nuestros hijos, pero hemos fracasado. Llevamos varios meses en los que yo no soy capaz de poder dormir en mi cama pensando en la situación en la que estoy.  

Las pocas horas que duermo las duermo en el salón, mis hijos me preguntan que donde vamos a vivir y no tengo qué responderles", sigue contando Ramón, en una carta más extensa en la que pide "solo un techo donde vivir".

Los activistas de la PAH destacan que si la ILP sobre Vivienda que han impulsado en la Asamblea de Madrid fuera aprobada, desahucios como el de Consuelo y Ramón tendrían un desenlace "razonable".

En el artículo 39 de dicha ILP, se garantiza a estas personas con ingresos mínimos "una  aternativa residencial", ya que tendrían derecho a recibir "una oferta vinculante de alquiler social con carácter previo a la interposición de cualquier demanda judicial que conlleve el desalojo, lanzamiento o desahucio de los habitantes de la vivienda que no tengan una alternativa propia de vivienda". 

El deber de comprobar las circunstancias de necesidad en las que se encuentren los afectados por estos casos "recaerá sobre el demandante o denunciante", señala también la ILP."              (eldiario.es, 14/05/17)

La oposición útil (PSOE y Ciudadanos) desprecia a los afectados por cláusulas suelo. El Gobierno permite a la banca decidir si paga, cómo lo paga y cuándo lo paga

"El devenir político de esta legislatura va destapando el fraude que ha supuesto la entrada, aunque no se haya formalizado, del PSOE a cogobernar con el PP y lo que queda de Ciudadanos.(...) el PSOE se ha retratado apoyando un decreto que perjudica claramente a los afectados por cláusulas suelo.

 Esta afrenta tiene un claro valor simbólico porque se trata del primer gran escollo en el que hay que definirse en un tema asimétrico: o salvamos a la banca, o perjudicamos a los consumidores. 

La respuesta ha sido muy clara: hay que salvar a la banca porque si se les obliga a pagar todo el montante, fruto de la sentencia del Tribunal Europeo, la cuenta de resultados de algunos se vería muy afectada y habría que volver a capitalizar, salvo que se incrementasen mucho los depósitos, como argumentan algunos economistas de moda. (...)

Todo el entramado legal hipotecario se ha demostrado perjudicial para el consumidor

Estas normas, aprobadas en época del PSOE, pero mantenidas por el PP, eran un salvoconducto para el sistema financiero, que ahora deja al descubierto los intereses creados de las dos grandes formaciones políticas para con la gran banca, fruto de su dependencia en mantener una estructura tan arcaica, como prescindible. (...)

Este analfabetismo financiero, que no solo se da entre la población que no está obligada a ser experta en ello, sí es responsabilidad de los ejecutivos, tanto central como autonómico. Pero no hay nadie que tenga valor de cambiar esta anomalía y se prefiere tirar de inercia y que nadie cambie.

El analfabetismo financiero de los consumidores es directamente proporcional al de los responsables de consumo en Sanidad

Con estos antecedentes, uno pensaría que este momento es idóneo para escarmentar de una vez a la banca, que ha contado también con la aquiescencia de los notarios y el Banco de España, cuyos economistas tenía prohibida la palabra burbuja en sus documentos, imagínense quien había detrás de esta censura intelectual.

 Para ello, hubiese bastado que el Gobierno, y sus palmeros actuales, cogiesen la sentencia y obligasen a su ejecución integra, saldando la deuda económica y moral de haber dejado a la intemperie a los consumidores durante tantos años. 

Ante el riesgo de presentarse ante la opinión pública en solitario dejando grandes resquicios discrecionales a la banca para que pueda no devolver el dinero en su totalidad, el PP ha preferido contar con aliados para sacar adelante el decreto que deja muy abierta la posibilidad de poder cobrar lo que la banca ha extraído de forma ilegal a millones de usuarios.

El Gobierno permite a la banca decidir si paga, cómo lo paga y cuándo lo paga

En primer lugar, el Gobierno no entra en el fondo de la fecha a partir de la cual hay que devolver lo cobrado legalmente. El Tribunal Supremo ha sido taxativo, pero el decreto no entra en ello y deja al albur de la banca en principio, y luego a los tribunales, su resolución definitiva.

 Tampoco interviene a delimitar si el resto de entidades, distintas de las afectadas, deben o no devolver el dinero. Aquí ya ha habido Bancos, como el Sabadell que niega la opacidad de sus cláusulas, y defiende la bondad de esta práctica, en un duro alegato contra consumidores y abogados por defender lícitamente sus derechos.

Los pactos de cambio de hipoteca a tipo variable cláusula suelo por hipotecas a tipo fijo, un modelo de abuso de libro, tampoco son objeto de defensa en el RD aprobado, limitándose el ejecutivo a declarar lo obvio, que el cliente puede ir por la vía judicial o extrajudicial para reclamar sus cantidades. Pero como siempre, no entra en el fondo, tal vez por miedo, o tal vez por desconocimiento del abuso que supone para muchos clientes.

Otro aspecto crucial en el que el Gobierno y palmeros deberían haber entrado es en la obligación de comunicar, por parte de la banca a cada usuario, la cantidad cobrada de más. Esto estaba previsto en versiones previas del acuerdo, pero luego ante la presión de la banca, se eliminó. 

Ahora la banca, lo anunciará en páginas web y en las propias oficinas, limitando el derecho a la información y creando una confusión deliberada para que no haya demandas colectivas. Por último, será el banco el que decida si cabe la negociación para el cobro y también será clave para saber quién paga las costas del juicio en el caso de que se pierda.

La decisión de apoyo del PSOE demuestra una vez más la deriva en la que se encuentra

En resumen, una vez más el Gobierno y sus muletas parlamentarias han dado la espalda a los ciudadanos, dejando todo el poder de negociación a la banca, con más medios para litigar y con capacidad de decisión extrajudicial ante el temor a perderlo todo. 

Del PP se esperaba esto, pero había dudas de qué haría esa Gestora que hace y deshace como si fuese una dirección legítima. Pero el elevado endeudamiento es el mejor antídoto para defender a quién te presta, frente a quién te vota. Luego que digan que el PSOE es un partido de sus votantes."               (Alejandro Inurrieta, Vox Populi, 23/01/17)

Gana la banca... con la cláusulas suelo... como con las preferentes, etc...

"Gana la banca. Este sábado ha entrado en vigor, por decreto-ley, el mecanismo extrajudicial creado por el PP, PSOE y Ciudadanos para devolver los intereses abusivos cobrados por las entidades financieras durante años y que deja en sus manos la voluntad de reintegrarlos o no. 

El decreto-ley, publicado este sábado en el Boletín Oficial del Estado, incluye un último regalo a la banca: no tendrá que certificar los intereses cobrados en concepto de cláusula suelo si considera que no debe devolverlos, que era una de las ventajas para el consumidor del borrador manejado en la negociación.

El artículo 3.2 prevé este cálculo tan crucial para el perjudicado. Pero ha sido redactado de nuevo de tal manera que se vuelve ambiguo en su versión final y deja la puerta abierta a que el banco no entregue estos certificados si considera que no ha abusado de su cliente.

Este punto era importante para el consumidor, sobre todo para los más vulnerables: están obligados a probar ante el juzgado la cláusula abusiva con unos cálculos que no contará con los datos del banco si reciben un portazo en el mecanismo extrajudicial que hoy entra en vigor.

Este decreto enmascara la negativa del Gobierno a reforzar los juzgados ante la avalancha de demandas que se han presentado –van 24.000 en mes y medio, y subiendo-, y que aumentarán ante un decreto que inclina la balanza a favor de las entidades financieras.

Por ejemplo. La banca consiguió eliminar de los borradores los criterios de cuándo una cláusula suelo es abusiva, y que forma parte de la jurisprudencia: desde que la entidad no hubiera informado al consumidor con transparencia, hasta que no hubiera presentado escenarios sobre el comportamiento de los tipos de interés. Este último requisito no lo ha cumplido casi ningún banco en todos estos años.

Mas ejemplos. La legislación exige que el banco devuelva el dinero en efectivo y con los intereses de demora, en caso de allanamiento. El decreto-ley lo incluye. Pero también incluye que el consumidor debe pagar a Hacienda –por ejemplo, en la deducción por compra de vivienda- aunque si opta la oferta del banco que quitarlo del capital pendiente, entonces queda eximido de tributos.

Más ejemplos. El banco sólo paga costas si es condenado por una cantidad superior a la que ofrecía al consumidor en este mecanismo. En caso de que sea igual, o inferior, se libra de pagar al abogado de la parte contraria.

Otro ejemplo. El banco sólo pagará el mínimo al notario y al registrador de la propiedad al eliminar la cláusula suelo, cuando ha sido la entidad financiera la que abusó.
El decreto-ley no contempla sanción alguna al banco en el caso de que no quiera someterse a este mecanismo.

Las entidades financieras se ahorran 1.500 millones de euros si activan este mecanismo. Es la estimación del dinero que tendrían que pagar si los consumidores acudieran a los juzgados. El Banco de España eleva a 4.200 millones de euros las cantidades cobradas por cláusulas suelo.

Se calcula entre 1’2 millones a 2 millones de afectados por esta práctica abusiva. La horquilla varía si se incluyen las hipotecas ya canceladas, los casos en los ya hay sentencias o acuerdos individuales y las de personas jurídicas que pueden no ser consumidores, como es el caso de las PYMES que quedan excluidas de este decreto-ley."                     (Público, 21/01/17)

¿Cuántas familias podrían haberse salvado del desahucio, de la ruina y de la puta calle si sus cuotas se hubieran ajustado a la caída del euríbor?

"(...) A pesar de los eurócratas, Europa existe y a veces hace justicia. Palo a los bancos por las cláusulas suelo en las hipotecas, ese trile mediante el cual la banca, como el casino, siempre gana y más cuando actúa como un monopolio sin que los partidos, que pagan los créditos con favores políticos, digan esta boca es mía. (...)

 Pues no. El compadreo del poder judicial español con el bancario, las abrumadoras maquinarias legales de los bancos y sus enormes influencias en todos los partidos no han servido de nada en la Europa de los lobbys. 

Tirando por lo bajo, deberán afrontar el pago de 4.200 millones, que, por cierto, es mucho menos de lo que los españoles han pagado de sus rotos bolsillos para rescatar el sistema financiero tras años de abusos, tarjetas negras, chanchullos y prácticas más deleznables que las del bandido arrebatacapas en Sierra Morena. ¿Cuántas familias podrían haberse salvado del desahucio, de la ruina y de la puta calle si sus cuotas se hubieran ajustado a la caída del euríbor?Pues no. 

El compadreo del poder judicial español con el bancario, las abrumadoras maquinarias legales de los bancos y sus enormes influencias en todos los partidos no han servido de nada en la Europa de los lobbys. Tirando por lo bajo, deberán afrontar el pago de 4.200 millones, que, por cierto, es mucho menos de lo que los españoles han pagado de sus rotos bolsillos para rescatar el sistema financiero tras años de abusos, tarjetas negras, chanchullos y prácticas más deleznables que las del bandido arrebatacapas en Sierra Morena.

 ¿Cuántas familias podrían haberse salvado del desahucio, de la ruina y de la puta calle si sus cuotas se hubieran ajustado a la caída del euríbor?

 En la portada de El Mundo se advierte que "La banca negociará caso por caso cómo devolver la cláusula suelo". Costará. Como los políticos, los banqueros supremos son alérgicos a cumplir las sentencias. Y no habrá intereses de demora como en las abusivas comisiones que se llevan crudas cuando un pobre desgraciado se queda en números rojos a final de mes.

César Urrutia firma la crónica en el citado papel: "A las entidades les toca ahora, en una difícil elección, escoger entre clientes y accionistas. La sentencia es uno de los golpes más duros que ha recibido la banca española y la que afecta a mayor número de clientes. 

Tras el primer impacto, en los bancos se valora cómo se aplicará en los juzgados: a quién, cuánto y cómo deben pagarse indemnizaciones. Desde el inicio de la crisis en 2008 los bancos han respondido por la comercialización de productos complejos como las preferentes, deuda subordinada, bonos convertibles, obligaciones, salidas a Bolsa y, ahora, cláusulas suelo".

No será fácil cobrar, porque como con las compañías de suministros energéticos, el cliente nunca lleva razón salvo que se tenga asistencia letrada y el abogado consiga demostrar lo obvio y convencer a los insensibles jueces de que han sido víctimas de un atraco a mano armada con letra ilegible y contenido incomprensible. (...)

El panorama para el negocio bancario es todavía más brumoso, según un texto de R. Ugarte en El Confidencial: "Los frentes judiciales a los que se enfrentan las entidades financieras por la comercialización de algunos productos van mucho más allá de esta sentencia y alcanzan a Clips, IRPH, Valores Santander, convertibles, hipoteca Tranquilidad... 

Aunque, por encima de todos ellos, destaca uno: las hipotecas multidivisa. Se estima que hay entre 70.000 y 100.000 afectados por este productos que el Tribunal Supremo, en una sentencia de junio de 2015, califica como un producto financiero derivado, lo que significa que es 'un producto complejo, de riesgo y difícil de entender'. 

Quien hace esta afirmación es Ramón Pieltain, el abogado que logró este histórico fallo, que ha marcado un antes y un después en los procesos que se están siguiendo en los tribunales".

Sigue la información: "'Antes de esta sentencia, los tribunales estaban dándonos la razón en el 60% de los casos. Ahora, al menos en nuestro despacho, estamos ganando más del 90% de los pleitos, porque todos los juzgados están siguiendo la doctrina del Supremo', explica José Baltasar Plaza Frías, socio director del Bufete Rosales, que representa a cerca de 2.000 afectados".

¿Y si los ejecutas y soplas de los bancos pidieran perdón? ¿Y si admitieran que la usura es pecado? ¿Si cambiaran el modelo de negocio? Imposible. No ocurrirá jamás y ahora encima quieren cobrar por tener una cuenta corriente. (...)"            (Pablo Planas, Crónica Global, 22/12/16)