Antes del verano llegará al Congreso una reforma para limitar los precios de alquileres entre contrato y contrato ¿Qué método se baraja? Un sistema de índice de precios de referencia, con datos del catastro, del INE y de Hacienda, nos dará una visión real del mercado...

" Cuando David Lucas era alcalde de Móstoles (2015–2018) asistió a situaciones de precariedad residencial entre los vecinos del municipio, sobre todo jóvenes y familias desahuciadas que tuvieron que irse a vivir de alquiler, un mercado del que después fueron expulsadas, según asegura.

"Incluso hay familias con bajos recursos que comparten vivienda para poder costearse los alquileres. Habrá que dar una respuesta a eso", reflexiona. Recientemente nombrado por José Luis Ábalos secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, ahora le va a tocar convencer sobre la oportunidad de una medida que hasta hace unos meses el propio PSOE no veía clara: limitar las subidas de precios de los alquileres entre contrato y contrato en zonas tensionadas, sistema que se sigue hace años en ciudades como Berlín, París o Nueva York. (...)

Ya se ha anunciado que antes del verano llegará al Congreso una reforma para  limitar los precios de alquileres entre contrato y contrato ¿Qué método barajan?

Esta actuación comenzó con el Real Decreto de limitación del precio de los alquileres, con ajustarlos al IPC dentro de los tiempos de contrato, lo que dio más seguridad a un mercado que en esos momentos se había disparado, sobre todo con la reforma que había hecho el PP en 2013.

Otra de las medidas es el Plan de Vivienda, que ahora estamos intentando desglosar en dos partes: el plan de acceso a la vivienda en alquiler y el plan de rehabilitación. Y también el Plan 20.000, que es un esfuerzo que está haciendo el Estado en colaboración con el sector privado.

Al mismo tiempo, hemos venido trabajando en ser muy rigurosos con un sistema de índice de precios de referencia, con datos del catastro, del INE y de Hacienda, para tener una visión real, acertada y muy ajustada de lo que es el mercado.

El sistema de índices de precios nos va a dar una radiografía bastante ajustada de lo que pasa en la realidad. Y a partir de ahí, vamos a sentarnos con el sector, con las comunidades autónomas, los ayuntamientos y vamos entre todos cuál es la solución. Sigue habiendo algunas áreas muy tensionadas, que necesitan de más actuación para intentar corregir los crecimientos desproporcionados que se han producido. 

Lo que no es de recibo es que se esté expulsando a los jóvenes que no tengan capacidad de acceder a los alquileres, que tengan que dedicar casi el 50% de sus recursos a pagar un alquiler, lo que hace que no puedan tener un proyecto de vida estable. 

Y no es normal que en Berlín, que tienen casi el doble de renta per cápita que en España, o que el salario mínimo interprofesional es el doble, se esté pagando 9,80 euros por metro cuadrado y en Madrid o en Barcelona más de 14 euros. No tenemos datos todavía del año 2019, pero seguramente habrá sobrepasado los 15 euros. 

A pesar de las muchas medidas que hemos implementado y que sí que han tenido un efecto positivo, necesitamos ahora actuar en este plan de actuación en esas áreas tensionadas sin olvidar otras medidas como las políticas de oferta.  (...)

Algunas comunidades, como es el caso de Cataluña, están dando ya pasos hacia estas limitaciones de precios. Ayer mismo se aprobó una medida en este sentido. ¿Cómo va a encajar estas normas competencialmente en la ley estatal? Las competencias de vivienda las tienen las comunidades.

Lo que estamos intentando articular es un sistema que faculte a las comunidades autónomas, a los ayuntamientos, para determinar esas áreas tensionadas y establecer ese control en determinadas zonas con precios muy desorbitados. Queremos trabajar con comunidades autónomas y con ayuntamientos y estoy convencido que el momento que nos sentemos con ellos, vamos a llegar a acuerdos. Si hay voluntad por su parte y por la nuestra encontraremos esos puntos de conexión entre las medidas que ellos están implementando y las de nuestro ámbito regulatorio. 

Esperemos tener a finales de marzo el sistema de índices y a partir de ahí nos sentaremos a hablar con todo el mundo para presentarles el sistema y, por supuesto, también para hablar de la manera en que vamos a enfocarlo.

Algunas comunidades han amenazado incluso con demandar judicialmente al Gobierno si les obligan a limitar los precios. ¿Esto va a ser una obligación o va a ser facultad de las comunidades y ayuntamientos?

Creo que el ministro ha sido bastante claro y hemos trasladado que lo que vamos a establecer es un sistema marco para posibilitar a comunidades autónomas y ayuntamientos que puedan regular sus territorios. Ellos son los que más conocen su territorio y serán ellos los que tengan que tomar la decisión.

La reforma que se hizo en el año 2013 disparó los precios de los alquileres produciendo una burbuja en los alquileres, que es la que hemos heredado en estos momentos.  (...)

En todo caso, ¿cree que se sostiene que ciudades como Madrid, que es uno de los sitios donde más existe este problema, no aplique estas limitaciones? Ya han dicho que de ninguna manera lo harán.

Tendrán que ser ellos los que den respuesta ante los problemas sociales que están teniendo en las ciudades. Tras la expulsión de jóvenes y de familias del mercado y ante la no regulación de un problema tan importante. Hay muchas ciudades en el mundo, muchos países que lo llevan aplicando muchísimo tiempo. Creo que Madrid debe atender a ese reclamo social. Si no lo hace, pues tendrá que dar explicaciones de por qué no lo acomete. 

¿Cómo se va a definir lo que es un mercado tensionado?

Eso lo vamos a intentar acordar sentándonos con el sector, las comunidades, los ayuntamientos, pero partimos de la base de sitios en donde el incremento del precio del alquiler se ha disparado a lo largo de estos años, donde hay una gran demanda, poca oferta. Bueno, habrá que ver esos parámetros, pero ya le digo que tiene que ser en función de los datos rigurosos, científicos, que vamos a aportar del sistema de índices elaborados por el Catastro, por el INE y por Hacienda. 

¿Los límites se aplicarían a nuevos contratos o también afectarían a contratos que estén en vigor?

Vamos a ser escrupulosos con el derecho de propiedad y con los derechos constitucionales de todo el mundo. A partir de ahí, con las orientaciones que nos den nuestros servicios jurídicos y con los acuerdos que alcancemos con comunidades autónomas y ayuntamientos y con el propio sector, intentaremos establecer un marco regulatorio en el que puedan caber todos.

Como usted comentaba, es una experiencia que ya se ha desarrollado en muchos países durante décadas. ¿Cuál sería por parte del Ministerio, al margen de que luego discutan con otros actores, el sistema preferido? Por ejemplo, en Berlín este domingo pasado entró en vigor una ley donde se han congelado durante cinco años el precio de los alquileres.

Lo que es evidente es que tendremos que acordar primero qué se entiende por área tensionada, con precios desorbitados. Y segundo, qué mecanismos puede haber dentro del marco jurídico. Pero partimos de la base de que intentamos acordar con el sector, las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

Es decir, no somos un gobierno que pretenda hacer un intervencionismo directo y sin diálogo con los demás. No estamos en una postura intervencionista, estamos ante un problema social que queremos afrontar debatiendo con todo el mundo y estableciendo una medida que sea en su mayor parte consensuada. 

El sector inmobiliario  siempre se ha mostrado muy crítico ante esta medida y su argumento es que va a producirse una caída de la oferta, van a acabar elevándose los precios, va a haber picaresca...¿Qué le parece?

Yo tengo mi opinión a la hora de concebir el sector, porque no solamente es el de la construcción o el sector inmobiliario, la mayor parte del sector son los inquilinos y los ciudadanos. Y estoy convencido que la mayor parte de los inquilinos, seguramente cerca del 100% de los consumidores y de los que viven a diario la exclusión estarán de acuerdo en que hay zonas en donde el precio se ha disparado.

Es verdad que hay que incidir, como dice el sector, en la oferta. Por supuesto, y estamos trabajando el plan de acceso a la vivienda, el plan de rehabilitación, y el plan 20.000.(...)

¿A la hora de convocar a los distintos agentes en el intercambio de para el diseño de la medida también incluyen a sindicatos de inquilinos o a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)?

Sí, por supuesto. Vamos a hablar con todo el mundo y además yo creo que los sindicatos de inquilinos, asociaciones de consumidores, los ciudadanos en general, son una parte muy importante de este debate, porque son los más afectados desde el punto de vista social en esta situación. 

No estaba en este cargo el año pasado, pero cuando se debatió la posibilidad de introducir estos límites de precios en el decreto de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Gobierno o el PSOE prefirió no hacerlo pese a estar en el pacto con Unidas Podemos. ¿Qué ha cambiado?

Pues creo que ha cambiado nada más que ahora sí tenemos datos. Yo creo que el Gobierno acertó en aquel momento porque fue prudente a la hora de avanzar en medidas sin tener la rigurosidad de los datos. Se ha estado trabajando a lo largo de este año en un sistema de índices de precios de referencia que también va a ser una referencia, en el ámbito no solamente español sino internacional, porque va a estar nutrido de millones de datos. El Gobierno acertó en no seguir avanzando y profundizando hasta no tener esa rigurosidad y esos datos científicos que se han ido conformando. "                

(ENTREVISTA al Secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, Marina Estévez, eldiario.es, 28/02/20)

La subida de la vivienda y de los alquileres en Madrid expulsa a los trabajadores a las provincias vecinas

"En Pozo de Guadalajara es fácil saber de dónde son los habitantes de los chalets que pueblan la zona. Aunque este pequeño municipio pertenece ya a la Alcarria, casi todas las antenas de televisión se orientan para cazar la cadena con la que los vecinos se sienten más cercanos: Telemadrid.

Al pie de estas urbanizaciones se encuentra la frontera invisible que delimita Castilla-La Mancha con Madrid. La separación es meramente mental para los 1.200 habitantes de este pueblo, que la atraviesan a diario para acudir a sus puestos de trabajo. Hace solo un mes han conseguido una reivindicación que ha ido creciendo a medida que lo ha hecho su población: que un autobús de la Comunidad de Madrid cambie su trayecto para pasar por allí y les deje -o recoja- en Alcalá de Henares.

“Aquí el 80% de la población viene de Madrid”, resume Javier Hurtado, su teniente alcalde. Él es un ejemplo: se mudó hace 17 años, justo en el punto de inflexión de un pueblo que hasta entonces tenía 400 habitantes. “La gran mayoría vinimos por el crecimiento abismal de Torrejón. Por el mismo precio de un piso de 80 metros cuadrados, aquí tenías tu chalet adosado con jardín”.

Para muchos de los que ahora son vecinos de Pozo, la búsqueda de una vivienda asequible les fue alejando cada vez más del kilómetro 0. A su favor tienen estar pegados al corredor del Henares y a otras ciudades grandes como San Fernando de Henares, Alcalá, Torrejón o Mejorada del Campo.

“Cuando te lo planteas, lo primero que calculas es el tiempo en ir a trabajar cada día. Pero luego también ves la calidad de vida…”, continúa Hurtado. Ahora mismo tarda 45 minutos en ir en coche hasta la estación de Meco y en coger el Cercanías que le deja en Vallecas. Una distancia normal para los desplazamientos dentro de Madrid, pero viviendo en otra comunidad autónoma.

Por extraño que parezca, el mayor flujo interprovincial que ha vivido España en las últimas tres décadas ha sido de Madrid a Toledo, con 320.000 desplazamientos acumulados. Y a Guadalajara se han ido más de 160.000 personas. En total, casi medio millón de habitantes, tantos como para construir la séptima mayor ciudad de España en apenas tres décadas.

Este flujo de población es el resultado de la expulsión de Madrid provocada por la gentrificación. Cada año llegan a la Comunidad de Madrid unas 100.000 personas procedentes del resto de España (a lo que hay que sumar la inmigración de otros países). En la mayoría de los casos se trata de jóvenes con buena formación que pertenecen a la élite de capital humano de las regiones emisoras. Esto significa que entran en Madrid con una renta superior a la media, o la consiguen rápidamente, por lo que desplazan a las clases populares autóctonas.

A medida que la metrópolis madrileña va creciendo, los precios de la vivienda suben en localidades cada vez más alejadas del centro de la capital, hasta el punto de expulsar población a las provincias limítrofes: Guadalajara y Toledo. La salida de población no ha sido homogénea, sino que depende de las oscilaciones de los precios de la vivienda. Durante los años de la burbuja inmobiliaria llegaron a salir más de 30.000 personas anualmente hacia las dos provincias.

En esos años surgieron grandes ciudades dormitorio que se sitúan justo al otro lado de la frontera de Madrid, donde los precios del suelo son mucho más bajos. Fueron los años del ‘boom’ de municipios del norte de Toledo, como Seseña, Illescas, Ugena, El Viso de San Juan o Las Ventas de Retamosa y el suroeste de Guadalajara, como Azuqueca, Cabanillas o Alovera. Todos ellos están entre los municipios que más han crecido en las últimas décadas y que destacan por ser pequeñas localidades rurales rodeadas de urbanizaciones.

Este flujo de población, que se frenó durante la crisis, se está volviendo a reproducir en los últimos años como consecuencia de la escalada de precios que está viviendo Madrid. De seguir la tendencia del último lustro, 2019 será el primer año desde 2008 en el que Madrid expulse más población de la que atrae, con casi 100.000 emigrantes. (...)

El ‘boom’ de precios de la vivienda en Madrid ha expulsado principalmente a las clases populares. Los jóvenes de zonas humildes se encuentran con que los precios en sus barrios se han multiplicado y ya no pueden emanciparse y asumir el coste de tener un techo. El 70% de los jóvenes que han salido de Madrid entre 2013 y 2017 no tenía estudios universitarios.

Es el dato más alto de todas las comunidades autónomas y muestra hasta qué punto la expulsión de población se centra en las capas con menor capital humano. Por el contrario, en Castilla-La Mancha, comunidad que los acoge, apenas el 25% de los inmigrantes españoles tienen estudios universitarios. (...)

Los municipios de Guadalajara y Toledo situados al otro lado de la frontera con Madrid son los que tienen mayor porcentaje de población nacida en otros lugares de España. En el caso de Cabanillas del Campo, situada junto a la ciudad de Guadalajara, el 45% de sus residentes han nacido en otra provincia, lo que indica hasta qué punto es un municipio construido a base de madrileños expulsados de su región. Pero el caso más extremo es el de Ugena, un municipio del norte de Toledo situado a solo cuatro kilómetros de la frontera con Madrid y donde tres de cada cuatro vecinos han nacido fuera de la provincia.

A base de expandirse, Madrid ha ido llenando estos municipios que, de no encontrarse cerca de la metrópolis madrileña, bien estarían protagonizando artículos sobre la España vacía. Esta situación se repite en todos los pueblos vecinos, hasta el punto de que convierten a Guadalajara en la única provincia en la que más de la mitad de la población ha nacido en otra parte de España o en el extranjero. Las fronteras autonómicas siguen existiendo, pero Madrid ya las ha superado." (Javier G. Jorrín, María Zuil y Jesús Escudero, El Confidencial, )

Esto fué lo que pasó... un completísimo resumen de la crisis española... con sus culpables

"Acaba de concluir en el Congreso de los Diputados la Comisión de investigación de la crisis financiera de España y el programa de asistencia, que se inició el 11 de mayo de 2017. (...)

Ha permitido concluir que las prácticas llevadas a cabo por parte de los responsables del sistema financiero español han sido corresponsables, junto a factores internacionales, de causar la crisis de tal sistema, que a su vez llevó a una crisis económica que ha hecho un daño social enorme, especialmente entre las capas humildes de la población, que se traduce en elevados niveles de desempleo, pobreza y desigualdad. 

Además, tales prácticas han afectado a cientos de miles de familias a través de los productos de préstamo y de ahorro que contrataron con estas entidades, habiéndose vulnerado colectivamente sus derechos como consumidores.

 Por añadidura, el proceso de reestructuración del sector financiero a partir de la quiebra de estas entidades, que ha llevado a una gran concentración del sector y a la práctica desaparición de las cajas de ahorros, ha impuesto unos costes tremendos sobre los ciudadanos españoles. 

Además del dinero público inyectado en las entidades financieras que no ha sido devuelto, que supera los 60.000 millones de euros, se han impuesto duras medidas de ajuste en el sector público, a los trabajadores, a pensionistas, y a la ciudadanía española generalmente, con el motivo de estabilizar el sistema financiero español y garantizar la sostenibilidad de la deuda pública y la permanencia dentro de la zona del euro, responsabilizando a la mayoría de una crisis que no han provocado.

Las oligarquías regionales, y en menor medida estatales, intervinieron y en algunos casos se apropiaron de los órganos directivos de las entidades de crédito, en especial de las cajas, para usarlas en su propio beneficio, tanto político como económico. 

Estas élites regionales han estado formadas por personas relacionadas con las directivas de las entidades de crédito que, ostentando posiciones empresariales especialmente en el sector inmobiliario y constructor, pero también en otros, intentaron llevar a cabo operaciones que no correspondían con las condiciones de mercado. 

También formaron parte de estas élites los cargos políticos electos, a menudo de gobiernos autonómicos, que usaron su influencia y/o presencia en los órganos de dirección con retribuciones desaforadas y/o motivaciones políticas, que facilitaron que los directivos de las entidades crediticias para financiar a sus propios gobiernos de forma cuestionable y para financiar a agentes inmobiliarios con el objetivo de que éstos llevaran a cabo operaciones inmobiliarias dudosas y muy a menudo fraudulentas. 

Las motivaciones de esto fueron diversas: en ocasiones políticas y electorales, en otras para enriquecimiento personal y en algunas sirvió para financiar el propio partido. Por último, formaron parte de estas élites regionales algunos de los directivos de las mismas cajas y bancos, en ocasiones nombrados por los gobiernos autonómicos y sin mucha experiencia previa en el sector.

 Esas entidades se usaran como la ‘barra libre’ crediticia de estos entramados clientelares y en ocasiones corruptos.

Por su parte, las grandes cajas de Madrid y Barcelona, Caja Madrid y La Caixa, crearon carteras de grandes empresas participadas estratégicas, entrando a formar parte de los consejos de administración de las grandes empresas del Ibex 35. Su objetivo era crear grandes conglomerados empresariales que otorgaran poder político y económico a quien controlara estas entidades financieras. En el caso de Caja Madrid esta fue una de las causas de su agresiva estrategia de inversión y expansión crediticia, y de su posterior fracaso. 

Bankia, entidad surgida de la fusión de entidades durante la reestructuración del sector, de la que Caja Madrid era parte mayoritaria, sería nacionalizada y forzada a desinvertir su cartera de empresas participadas como condición del Memorando de Entendimiento (MoU) de 2012. La Caixa, a pesar de la disminución de su cartera de participadas, ha salido mejor parada, pudiendo mantener su gran influencia tras la crisis ya en la forma de banco.

La responsabilidades de la crisis por tanto recaen sobre los miembros de los órganos de administración y gestión que con sus decisiones hundieron el sector y engañaron a los clientes, sobre aquellos empresarios externos que buscaron tratos de favor, y sobre las instituciones políticas y supervisoras, que no intervinieron para evitar que esto sucediera, y que en muchos casos participaron de las prácticas irregulares y de las actividades ilegales que llevaron a su quiebra, por acción u omisión.

En esta comisión se han investigado estas prácticas, con el objetivo de identificar los responsables concretos que generaron la crisis, para que resarzan a la ciudadanía española por el mal generado. También es necesario analizar cuál ha sido el modelo institucional que ha permitido esta gran estafa, para poder alejarnos de él para que esto no vuelva a suceder en España. 

El resto de este artículo mencionará algunos de las conclusiones y hallazgos de la comisión de forma no exhaustiva, dado que el dictamen del grupo parlamentario de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea en el que se basa contiene más de 300 páginas. (...)

 Distintos cambios normativos facilitaron tal dinámica clientelar, en especial en el subsector de las cajas, a través de la desregulación de sus actividades crediticias, y de la autorización a su expansión territorial fuera del lugar de origen. (...)

La comisión también ha permitido constatar que se produjo una excesiva exposición el mercado inmobiliario por parte de las entidades de crédito. Estas entidades realizaron una agresiva participación en este mercado, muy a menudo mediante la creación de sociedades participadas que actuaron como promotoras inmobiliarias a las que las mismas entidades otorgaban préstamos.

 A mediados de los 90 el peso de los créditos en el sector inmobiliario de los bancos era del 31% sobre el total del crédito al sector privado residente y del 59% en el caso de las cajas. En 2009, el peso de los créditos inmobiliarios se había subido en el 57% para los bancos y el 74% para las cajas. (...)

Cabe destacar que las grandes entradas de crédito internacional se acentuaron de forma pronunciada con la entrada en el euro en el año 1999. El euro provocó un persistente déficit por cuenta corriente en España. (...)

Uno de los ejemplos destacables del desatino llevado a cabo por las entidades en el sector inmobiliario fue la creación por parte de Caixa Catalunya de un complejo entramado inmobiliario al mismo tiempo que se dedicaba a otorgar hipotecas desde la propia entidad. 

Según declaraciones de su exdirector, Adolf Todó, en la comisión de investigación del Parlament de Catalunya realizada en 2013-14, Procam, el holding inmobiliario de la caja “fue uno de los cinco mayores holdings inmobiliarios de España. A través de este holding de 80 filiales se invirtieron 4.500 millones de euros en actividad promotora en España y el extranjero”.

Otro ejemplo de ello fue la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) en el periodo entre 2001 y 2008. Según cifras oficiales la entidad tenía un riesgo de entre 11 y 16 mil millones en créditos a sociedades promotoras inmobiliarias. La CAM era partícipe hasta en 66 sociedades y 104 proyectos vinculados al sector inmobiliario. 

En esos años, según declaraciones de sus propios exdirectivos, la caja avalaba préstamos a constructores con un simple solar rústico, suponiendo que en un par de años su precio se iba a multiplicar como consecuencia de la especulación y la recalificación.

Todo este proceso se llevó a cabo con el visto bueno de las entidades reguladoras y supervisoras como el Banco de España y la CNMV a nivel estatal, y el BCE a nivel europeo, los cuales se ha constatado que eran conscientes del enorme riesgo que suponía el modelo de crédito clientelar centrado en el sector inmobiliario. 

Esta situación solo puede explicarse por la captura de los órganos reguladores por parte de intereses de las élites políticas y económicas, de forma parecida a lo sucedido en las cajas y bancos mismos por parte de las élites autonómicas y locales. Esta dinámica se vio reforzada por la creciente participación de empresas privadas de auditoría externa en la evaluación del riesgo crediticio, y de consultoras que asesoraban estratégicamente a las entidades, generando una carencia total de transparencia y creando situaciones de conflicto de intereses. Empresas como Deloitte y KPMG han sido sancionadas en España por haber realizado infracciones consideradas “muy graves” y “graves” en su actividad auditora de entidades crediticias.(...)

Las entidades de crédito llevaban a cabo una política agresiva de captación de clientes entre sectores vulnerables, ofreciendo préstamos hipotecarios en condiciones abusivas y pasivos híbridos como las cuotas participativas, las preferentes y las subordinadas, sin que en muchos casos estos clientes fueran plenamente conscientes de los riesgos de lo que estaban contratando.

Las cifras de desahucios y ejecuciones hipotecarios son un indicador de la laxitud con la que se otorgaban préstamos hipotecarios, y de los abusos que se produjeron en este campo. Durante el periodo anterior a la crisis se concedieron préstamos hipotecarios sin verificación de rentas y los ingresos no eran comprobados.

 Tampoco se utilizaba la información de la Central de Información de Riesgos para determinar la idoneidad de los clientes para endeudarse. Además, se dieron hipotecas a quien no había tenido capacidad de ahorro previa. Tampoco se consideraba la seguridad del empleo como criterio, dado que se otorgaban los préstamos con demostrar que se había recibido un salario el último mes.

 Frente al incremento de precios de la vivienda y para tener créditos hipotecarios con una cuota mensual baja, se alargaron los plazos por sobre los 30 o 40 años, llegando a conceder hipotecas hasta de 50 años plazo.

Posteriormente, cuando empezó la crisis, los bancos y cajas de ahorros ante la morosidad y falta de pago de las cuotas hipotecarias comenzaron una agresiva campaña de ejecuciones hipotecarias, muchas de ellas fundamentadas en cláusulas abusivas que protegían sus intereses. 

 Según datos del Instituto Nacional de Estadística y del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), desde inicio de la crisis en las 2007 y hasta 2017 se han producido cerca de 750 mil desahucios y 585 mil ejecuciones hipotecarias. El 55% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008. Las entidades desplegaron una agresiva estrategia de persecución judicial en contra de los deudores hipotecarios para usufructuar, enriquecerse y aprovecharse de los clientes  (...)

De hecho, como ha expuesto Andreu Missé en su libro “La gran estafa de las preferentes”, las entidades de crédito colocaron más de 14.000 millones de euros en participaciones preferentes entre su clientela entre octubre de 2008 y septiembre de 2009, cuando se congeló el mercado interbancario, todo ello con aquiescencia del Banco de España. Para las autoridades, la prioridad fue asegurar la solvencia de bancos y cajas, aunque fuera a costa de engañar a los ahorradores para que asumieron las pérdidas de las entidades de su propio bolsillo.  (...)

El Memorando de Entendimiento de 2012 fue la base para infligir ulteriores quitas, que se aplicaron a los ahorradores atrapados en estos productos, que en algunos casos alcanzaron el 70%. En España, las sanciones totales impuestas por la CNMV fueron ridículas comparadas con el volumen total de participaciones preferentes y obligaciones subordinadas comercializadas entre pequeños ahorradores hasta 2013, que ascendió a más de 42 mil millones de euros.  (...)

Otro caso que cabe mencionar fue el de la salida a bolsa de Bankia, de julio de 2011.  (...)

El 60% de los inversores eran minoristas con inversiones de entre 5.000 y los 6.000 euros. La responsabilidad del Gobierno en este caso es clara, dado que aprobó un decreto en febrero de 2011 que la posibilitó la salida a bolsa de Bankia. Las autoridades (CNMV, Banco de España y Ministerio de Economía-FROB) habían aceptado los estado financiero que presentó Bankia en el folleto de salida a bolsa.  (...)

Por su parte, la excúpula de la CAM falseó sus cuentas con el objetivo de saquear la entidad mediante el cobro de bonificaciones ilegales ligadas al buen funcionamiento de la entidad y prejubilaciones millonarias, cuando ésta estaba técnicamente en quiebra.

 También se habrían realizado operaciones inmobiliarias a través de una sociedad participada, a la que la misma caja habría financiado para construir y adquirir hoteles y parcelas en el Caribe, principalmente en México y República Dominicana, y con la que se desviaban fondos a otras sociedades situados en paraísos fiscales del Caribe. 

Por otro lado, el expresidente de la entidad Modesto Crespo ha admitido la irregularidad de los cobros de dietas de 300.000 euros anuales a través de una sociedad participada, aceptando 9 meses de cárcel como autor de un delito de apropiación indebida agravada.  (...)

En definitiva, de esta investigación se puede concluir que el sistema financiero necesita un replanteamiento profundo, para que el lucro y el beneficio económico de los directivos dejen de ser protagonistas, y en el que la regulación financiera delimite las actividades de las entidades de crédito. 

Para ello es necesario que las entidades de crédito adquieran un carácter público y democrático. 

También queda claro que es necesaria una reforma profunda de la administración del estado, en especial de los cuerpos reguladores y supervisores del sector, para que su captura no vuelva a suceder. 

También será necesario sustraer de las manos de los agentes privados el rol de tasación, calificación de riesgo y auditoría para evitar la opacidad y el conflicto de intereses presente en esta crisis. 

Finalmente, será necesario eliminar el neoliberalismo económico engranado en las instituciones europeas, dado que la arquitectura del euro ha generado los desequilibrios que nos han llevado a la crisis, y el corsé de la austeridad impuesto en sus tratados no permite a España salir de ella."          (Josep Vendrell, Sergi Cutillas, El Salto, 31/10/18)

Fondos buitre y desahucio de viviendas. La ingeniería financiera usada por los bancos españoles para desprenderse de sus activos tóxicos

"(...) Merece la pena detenernos en la consideración de las operaciones efectuadas recientemente y en el modus operandi que se ha seguido para ello. Toda una lección de ingeniería financiera con consecuencias imprevisibles para el inmobiliario vinculado al tejido industrial y comercial de las pymes y para el ciudadano de a pie.

La Caixa

El pasado mes de junio La Caixa (operación pendiente de aprobación por la CNMC) vendió al fondo Lone Star aproximadamente un 80% de su negocio inmobiliario a 31 de octubre de 2017 y el 100% de Servihabitat (su sociedad gestora del patrimonio inmobiliario). La operación comportará la creación de una nueva compañía a la que La Caixa aportará estos activos y que luego venderá en un 80% del capital social a Lone Star, reteniendo una participación del 20%.

Santander

El Santander fue el primero en vender el ladrillo procedente de Banco Popular, unos 30.000 millones de euros, a Blackstone, el fondo estadounidense con sede en Nueva York, y al que denominan ya el “rey de reyes” español del tocho o del ladrillo. Es el propietario del piso del suicida de Cornellà y el propietario del parque público de viviendas del Ayuntamiento de Madrid, en tiempos de la señora Botella.

Santander y Blackstone han creado una sociedad en la que el fondo estadounidense tiene el 51% de la nueva sociedad y el banco que preside Ana Botín, el 49% restante.  (...)

BBVA

BBVA también ha vendido a Cerberus, otro fondo estadounidense, también con sede en Nueva York, prácticamente todos sus activos tóxicos o problemáticos, unos 13.000 millones, una operación pendiente del acuerdo del Fondo de Garantía de Depósitos con la banca y Bruselas, al contar parte de estos inmuebles con epa.

Banco de Sabadell

Nos detendremos un poco más en el Banco de Sabadell por razones de proximidad, si bien la operación sigue el mismo esquema de los otros bancos. Dicha entidad anunciaba a finales del mes de julio la venta de 11.500 millones en activos tóxicos a Cerberus (9.100 millones de inmobiliario, las denominadas “carteras” Challenger y Coliseum) y a Deutsche Bank (2.400 millones en créditos fallidos, la cartera denominada Makalu).

En la subastilla de las dos primeras carteras, Cerberus le ganó la partida al fondo estadounidense Blackstone. A principios del mes de julio vendió al grupo noruego Axactor otros 900 millones (cartera Galerna) de hipotecas morosas de la CAM. Según diversas fuentes, Cerberus tiene un stock actualmente de no menos de 11.000 viviendas repartidas por toda Cataluña.  (...)

Los efectos para las pymes y los ciudadanos de a pie de la limpieza de los trasteros de los bancos

 La creación de estas empresas conjuntas entre el banco y el fondo (procedimiento que han seguido, como hemos visto, los demás bancos, con escasas variables) es la solución que se ha encontrado para evitar que el FGD deba hacer frente de golpe a todas las pérdidas que genera la venta de estos inmuebles, con el consiguiente impacto en el déficit público y la necesidad de efectuar una derrama extraordinaria de gran dimensión a todos los bancos del sistema que hubieran visto perjudicados sus resultados.

De hecho, toda esta limpieza del trastero de los bancos, comporta, como ya he apuntado, una importantísima deslocalización de la titularidad del inmobiliario español y de créditos fallidos vinculados también a dicho sector, en favor de unos fondos que en la mayoría de los casos no tienen ni domicilio en España, o a lo sumo un teléfono de los de “no sabe, no contesta″ o un correo electrónico sin acuse de recibo ni de lectura. La mayoría de estos fondos operan mediante sociedades interpuestas, digamos de gestión, con una desvinculación absoluta del territorio donde lo hacen. 

Dicha desvinculación de territorio y capital financiero titular del “suelo” tendrá a nuestro entender muchísima más incidencia que la aparición en nuestro sistema urbanístico del denominado “agente urbanizador”, de relevante impacto en algunas comunidades autónomas, como Valencia o Madrid.

Barcelona y Madrid, pero también las demás capitales españolas, padecen ya los efectos de esa “deslocalización” del capital inmobiliario, abonado a la simple especulación con el precio de los alquileres de la vivienda, así como con los procesos de rehabilitación de edificios previo desalojo de sus vecinos por las buenas (con pactos irrisorios) o por las malas y a la brava, en muchísimos casos. 

Es el denominado proceso de gentrificación de nuestros núcleos urbanos históricos. Eso, tan sólo empezamos."                 (Pere Mª Comas i Miralles, Mientras Tanto, 28/08/18)

'Un fantasma recorre Barcelona: la rebelión de los inquilinos. Hastiados de la carestía de la vida, del desempleo y la precariedad y ante el brutal incremento de rentas impuesto por el “sindicato de caseros”, decenas de miles de inquilinos se declaran en huelga cesando en el pago de alquileres'

"Un fantasma recorre Barcelona: la rebelión de los inquilinos. Hastiados de la carestía de la vida, del desempleo y la precariedad laborales y ante el brutal incremento de rentas impuesto por el “sindicato de caseros”, decenas de miles de inquilinos de la ‘rosa de fuego’ se declaran en huelga cesando en el pago de alquileres.

La represión no se hace esperar. Los lazos de ayuda mutua tejidos por las clases populares a través de décadas de ásperas luchas contra los amos de la ciudad propician la solidaridad y la resistencia contra el ataque conjunto de los rentistas de la Cámara de la Propiedad y las fuerzas defensoras del orden burgués. 

En un ambiente de gran crispación -que da lugar, en ocasiones, a intercambios de disparos-, los masivos intentos de desahucio, con lanzamiento incluido de muebles a la calle, son frecuentemente atajados por los aguerridos arrendatarios, organizados en el Comité de Defensa Económica. Los presos gubernativos, en su mayor parte relacionados con los desahucios, inician una huelga de hambre, mientras el conflicto del sector del metal que conmociona a la ciudad se transforma en huelga general.

 Siguen cuarenta y ocho horas de extrema tensión con varios muertos, veinte heridos graves y centenares de detenciones que provocan la desarticulación del Comité de Defensa Económica y la detención de sus dirigentes. Se pone en evidencia cómo la recién inaugurada república –recibida esperanzadamente por las clases populares- mimetiza sin complejos los modos represivos del régimen anterior cuando se trata de lidiar con las reclamaciones de los desposeídos.

El relato anterior no es una agorera prognosis de historia ficción sobre la aguda conflictividad social en la hipotética República Catalana. Se trata de una sucinta descripción –basada en el excelente ensayo de Manel Aisa- de la huelga de alquileres que sacudió Barcelona en el convulso verano de 1931. 

El advenimiento de la Segunda República y el impacto profundo de la crisis económica de 1929 desencadenaron un rebrote de las luchas sociales alimentado por las expectativas –luego frustradas- de reformas socioeconómicas profundas generadas por el nuevo régimen. Mutatis mutandis, en la actual situación de agudo deterioro de las condiciones de vida y de intensificación de la violencia inmobiliaria en la ciudad de los prodigios, la respuesta por parte de unas clases populares profundamente desestructuradas dista mucho de la que en aquel momento ofreció una clase obrera altamente politizada por el anarquismo revolucionario.

 Contrariamente a la hegemonía que encarnaba en la Segunda República el movimiento anarquista frente al minoritario nacionalismo burgués, en la actual fase de exaltada efervescencia identitaria, los escasos brotes de resistencia ante la apisonadora neoliberal son ahogados por el fragor de la omnipresente cuestión nacional. 

Cabría pues sospechar que –sin menoscabo de su indudable arraigo y del éxito logrado en la movilización popular- el eje nacional-patriótico, con su idealista vocación interclasista aglutinadora de la “voluntat d’un poble”, ha contribuido a esa anestesia al diluir el componente social de las luchas populares que había revitalizado la sorprendente eclosión “quincemayista”.

Y sin embargo, sobran –como entonces- los motivos para la ruptura de la “paz social”. (...)

un modelo perfecto de la nueva matriz de rentabilidad del capitalismo neoliberal: la extracción de rentas basada en las burbujas de activos y en la – en los clásicos términos de Harvey - acumulación por desposesión. 

El filósofo francés Henri Lefevre , ya en 1974, en el inicio del apogeo del capitalismo financiarizado, señalaba cuál iba a ser el renovado objetivo del capital ante la crisis de rentabilidad provocada por el agotamiento del modelo industrial-fordista de los ‘treinta gloriosos’: “el inmobiliario y la construcción dejan de ser un circuito secundario, una rama anexa y retrasada del capitalismo industrial y financiero para situarse en primer plano de la nueva matriz de acumulación”. 

Pocos ejemplos mejores que el de la capital de Cataluña –la antigua fábrica de España- para ilustrar esa drástica transformación de la estructura económica volcada actualmente hacia la valorización del suelo y el espacio urbanos como objetivos predilectos del capital financiero. (...)

El siguiente anuncio de la promotora Urbania International, con excelentes relaciones con varios fondos de inversión internacionales, resume, mejor que cualquier colección de datos estadísticos, el modus operandi de la nueva ofensiva de los tiburones inmobiliarios:

 “La estrategia es hacer una mejora moderada y una renovación del edificio, reemplazando los contratos actuales por un esquema de gestión de vivienda turística, lo que automáticamente trae consigo un aumento de los ingresos por alquiler y la revalorización física de la propiedad misma para la posterior desinversión”. La apuesta por el alquiler es pues la clave de bóveda de la recomposición de la burbuja inmobiliaria y sus élites asociadas.

La tormenta perfecta, que impacta de lleno contra las crecientemente precarias condiciones de vida de unas clases populares machacadas por la devaluación salarial y la pobreza rampante, está servida: las masivas inyecciones de liquidez del BCE, canalizadas hacia la banca y los fondos “oportunistas”; el volcado hacia el alquiler de miles de viviendas procedentes de los despojos del colapso de 2008; la creación –con el señuelo de jugosas ventajas fiscales- de las SOCIMIS, auténticas multinacionales del rentismo “financiarizado” y la invasión vertiginosa del alquiler turístico propulsado por la plataforma Airbnb conforman un ciclón especulativo que torna prohibitivo el acceso a un bien básico para enormes bolsas de población. (...)

Barcelona se convierte así en la joya de la corona del ataque combinado de las panzer division financiero-inmobiliarias. Su enorme potencial como meca turístico-congresual, la existencia de un parque de alquiler muy superior al del resto del estado (30% del total de viviendas) y la hegemonía local de una alta burguesía rentista –orbitando alrededor de la todopoderosa Caixa y de gigantes inmobiliarios como Núñez y Navarro- con potentes socios internacionales la convierten en diana predilecta del ataque de los financistas: en 2016, la inversión inmobiliaria “profesional” en BCN fue de casi 2000 millones de euros (el 85% del presupuesto global del Ayuntamiento y el 20% del total de todo el país).

El resultado es fácilmente previsible. En los dos últimos años las rentas han escalado más de un 25% en los barrios más “golosos” del centro turístico y siguen acelerándose mientras los desahucios por impago de alquiler ya superan con creces a los de vivienda habitual. 

Las imágenes de espantados vecinos mostrando angustiados los implacables burofax, en los que los nuevos multi-propietarios les conminan al abandono inmediato de la vivienda mediante la vía expeditiva de la no renovación contractual, representan el símbolo de la nueva ofensiva de violencia inmobiliaria. 

Los ayuntamientos del cambio y la “regeneración democrática” asisten desbordados ante la avalancha: el señor Burón, a la par que desgrana medidas pretendidamente “realistas”, como fomentar la colaboración público-privada y buscar el equilibrio entre “rentabilidad y habitabilidad”, reconoce la impotencia del ayuntamiento del cambio ante la enormidad de “un problema estructural”. 

El ritmo de construcción de viviendas sociales de titularidad municipal, a pesar de la aceleración propulsada por los adalides de la regeneración democrática, sigue siendo, en sus resignadas palabras, “una gota de agua en el océano”.  (...)

El retraso infinito de la emancipación juvenil, la expulsión-gentrificación de la población tradicional de los prohibitivos barrios fashion y el hacinamiento en viviendas compartidas o en la casa de los abuelos configuran un panorama de empobrecimiento generalizado con insospechados daños colaterales.  (...)"                     (Alfredo Apilánez , Rebelión, 23/10/17)

Controlemos los precios de alquiler como en Alemania o Francia

"(...) Los resultados de la noria que era el mercado inmobiliario en aquella época se dejan sentir hoy día, con una gran demanda insatisfecha y una escalada de precios en el sector del alquiler, que expulsa a gran parte de la población necesitada. 

En esencia, no hemos aprendido nada en materia de política de vivienda ya que seguimos anclados en la compra de inmuebles, y cuando no podemos lo alquilamos, pero sin que exista de verdad una política que regule el mercado, a fuer de parecer marxista o bolivariano, vocablos muy de moda entre la prensa y la academia más fanática. (...)

El primer gran problema es de índole estadístico. España adolece de un plan estadístico serio en materia de información inmobiliaria. Los principales datos provienen de portales inmobiliarios, con información muy parcial y sesgada, o de tasadoras, también con intereses espurios, y al final de la cadena el INE con estadísticas basadas en transacciones que proporcionan, pagando, los notarios y registradores.

 Estos tienen el hándicap de que muchas transacciones no reflejan el precio final, dada la propensión a engañar a Hacienda que tienen muchos compatriotas, con la cooperación necesaria de ciertos fedatarios públicos.

 Por tanto, cuando se citan datos de precios o transacciones de viviendas, y no digamos del mercado de alquiler, hay que descontar esta anomalía a la hora de analizar con cierto rigor este mercado tan sensible para la sociedad española.

 Pero aún más grave es que el poder ejecutivo carece de buena información y por eso sigue dando palos de ciego, moviéndose siempre por detrás de las necesidades reales, al no conocer con precisión la dinámica del mercado y su tendencia.  (...)

 ¿Cómo funciona la fijación de rentas en estos países?  En Alemania, La renta es fijada libremente entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, el dueño puede ser multado si en épocas de problemas de acceso a la vivienda la renta que exige supera en un 20% a la media de los inmuebles similares. 

El propietario debe justificar la subida, aportando ejemplos de tres  inmuebles  similares  o  presentar  lo  que  se  denomina  una  tabla  de  rentas cualificadas. En Francia, al final del contrato, si el dueño quiere elevar la renta, tiene que demostrar que la renta está por debajo de la del mercado en la zona y tipo de inmueble. Tendrá que aportar nueve ejemplos  de  inmuebles  con  información  sobre  la  localización,  estado  del  inmueble, fecha de construcción, renta, etc.

 En suma, hay suficientes ejemplos para poder implementar en España un control racional de rentas que no expulsen a los inquilinos de sus viviendas y además con ello se logrará controlar la evolución futura de precios de venta.

 Como se ha visto en Alemania o Francia, países muy alejados del marxismo, la política pública de intervención en el mercado de vivienda ha permitido controlar los precios y facilitar que millones de personas puedan vivir de alquiler en vivienda pública y privada, sin sobresaltos de incrementos de precios abusivos como ocurre en España."               (Alejandro Inurrieta  , Vox Populi, 14/08/17)

En el 2005 se construyen 1 millón de viviendas. Las plusvalías generadas se cuentan por miles de millones de euros. En Madrid estas plusvalías son de 200.000 millones, y superan el PIB de dicha Comunidad. Sobre estas cantidades se puede calcular la fortuna en Suiza de los Rato, los Pujol, los Blesa, los Bárcenas, los Mas...

"La propiedad inmobiliaria es una pieza clave para entender el modelo político, social y económico español. Nos encontramos en un país donde los intereses de los propietarios  marcan de forma permanente el quehacer político; esto se traduce en decisiones y actuaciones normativas que benefician a la clase dominante propietaria, a la vez que ignoran sistemáticamente los intereses y las necesidades de la gran mayoría de ciudadanos y ciudadanas. (...)

Las intervenciones sobre la ciudad estaban sujetas a los intereses privados de los propietarios del suelo, que se constituyeron en un verdadero poder fáctico. Esta manera de construir ciudad se institucionalizó con la Ley de Suelo de 1956; esta norma abría la puerta a la especulación y a la ganancia de grandes plusvalías, lo que condujo a la creación en los años 60-70 de las grandes empresas constructoras propias de la oligarquía franquista.

Esta trama, que se pone en marcha durante el franquismo, se asienta sin demasiados cambios durante la Transición y en la Democracia. El profesor Naredo apunta algunos de los requisitos que lo permiten: la refundación de la oligarquía franquista en un neocaciquismo que sigue extendiendo la cultura de la especulación y el pelotazo,  la crisis del planeamiento que hace posible la negociación de megaproyectos y grandes operaciones entre promotores y políticos al margen de los planes, y, por último, la existencia de recursos económicos baratos y abundantes tras la adhesión de España a la UE.

En este escenario, la proclamación en el artículo 47 de la Constitución Española del derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada resulta papel mojado. Las élites ya han tomado una decisión: la prestación de vivienda, al contrario de lo que sucede en Europa, no va a formar parte de los contenidos que amparará el Estado del bienestar que empieza a construirse en España. La vivienda seguirá siendo una simple mercancía, un negocio.

Para que esta operación tenga éxito y genere importantes ganancias se necesita la connivencia del poder político, de las grandes empresas promotoras-constructoras y de los poderes financieros. Esto se concreta en el mantenimiento de una legislación urbanística de carácter intrínsecamente especulador, una política de vivienda de carácter económico cuyo objeto es tirar de sector de la construcción y un mercado financiero carente de control público. Todo ello, con el único objetivo de enriquecer a las élites políticas y económicas.

El marco normativo vigente y la institucionalización de la impunidad conducen a un sistema abusivo que facilita la especulación y permite que la corrupción urbanística campe a sus anchas. El conocido caso Malaya fue sólo la punta de un gran iceberg de corrupción urbanística que todavía, a día de hoy, sigue dando nuevos casos y titulares de escándalo.

Este negocio inmobiliario llega a su cenit durante los años 2002-2007. Durante este tiempo, se construyen cada año en España más viviendas que en Francia y Alemania juntas. Concretamente, en el año 2005  se construyen  cerca de 1 millón de viviendas. 

Las plusvalías generadas se cuentan por miles de millones de euros. En la Comunidad Autónoma de Madrid, estas plusvalías (200.000 millones de euros) superan el PIB de dicha Comunidad (168.000 millones de euros).

 Mientras esto sucede, mientras unos pocos, los de siempre, se enriquecen, se embolsan dinero a manos llenas, el precio de la vivienda crece de manera exponencial, un 185% entre 1998 y 2006. Esta situación significaba duplicar el esfuerzo que una familia debía realizar para acceder a una vivienda. 

Pero los beneficios parece que nunca son suficientes para el sistema capitalista. Su carácter depredador y sus prácticas especulativas a gran escala abocan finalmente a nuestro estado a una crisis financiera e inmobiliaria de grandes dimensiones, producto del estallido de la burbuja inmobiliaria.

¿Qué sucede entonces? ¿Se proponen desde el gobierno cambios sustanciales? ¿Se protegen los derechos de las personas afectadas por la crisis?

La respuesta es no; durante la crisis se mantiene el rumbo, no se exigen responsabilidades, se sigue protegiendo al capital y no se afronta la grave situación de emergencia habitacional que viven muchas familias españolas. La trama persiste, esperando que escampe y pase el chaparrón.

Mientras, a nuestros gobernantes, a los partidos del régimen, les toca arreglar el desaguisado. La receta, socializar las pérdidas y privatizar los beneficios. Se aprueban los “rescates bancarios”. Los bancos en apuros gozan de la ayuda económica de los poderes públicos, disfrutan de miles de millones de euros, pero, curiosamente, esos mismos poderes públicos se niegan a realizar cambios normativos que amparen los derechos de los ciudadanos y ciudadanas, verdaderas víctimas de la crisis. 

El resultado, más de medio millón de desahucios sin alternativa habitacional y deudas perpetuas para muchas familias. Vidas rotas, truncadas, por el simple hecho de querer acceder a una vivienda, por querer formar un hogar.

La oligarquía es ajena a todo eso, defiende únicamente sus intereses, los de una minoría privilegiada, no hay más. Ellos no piensan en lo colectivo, en la comunidad, en nosotras. (...)"              (Pilar Garrido, Público, 12/03/17)

Los efectos del 'ladrillazo': España duplicó su suelo urbano en 24 años

"Que los años del ladrillazo y la burbuja inmobiliaria han transformado para siempre el paisaje de España es algo que no se le escapa a nadie, pero hasta ahora no conocíamos exactamente cuánto. 

Un estudio elaborado con datos satelitales del Instituto Geográfico Nacional (IGN) bajo los estándares del proyecto Corine Land Cover de la Agencia Europea de Medio Ambiente permite conocer por primera vez los cambios en la ocupación del suelo en España derivados del boom inmobiliario.

Las imágenes captadas por los satélites Landsat y Spot muestran que, entre 2005 y 2011, en todo el territorio nacional se urbanizaron una media de 40.500 hectáreas de suelo al año, o lo que es lo mismo, unas 111 hectáreas al día durante seis años consecutivos; 4,6 a la hora. En 2011, la superficie de España ocupada por suelo urbanizado alcanzaba ya el 2,5%. (...)

Para hacerse una idea de lo que esto supone basta con mirar la línea evolutiva de los últimos 24 años. Hasta 1987 había en España unas 700.000 hectáreas de terreno artificial; y desde esa fecha hasta 2011 se construyeron otras 600.000. 

Es decir, que en apenas dos décadas y media se ha urbanizado casi lo mismo (el 47%) que en toda la historia anterior de nuestro país (el 53%). La razón principal se explica por un cambio de modelo urbanístico que pasó de construir en vertical a hacerlo en horizontal. (...)

“España es uno de los países que más viviendas tiene por 1.000 habitantes-año y el que más construye, con 18,1 nuevas viviendas por mil habitantes/año, frente al ratio europeo de 5,7. Durante el periodo 2000/2008 todos los indicadores describían que el ritmo de la construcción de la vivienda en España se había acelerado hasta llegar a un promedio de una vivienda por cada dos habitantes. 

El resultado es que España tiene el mayor parque inmobiliario de la UE, es el país con un ritmo constructor más alto y donde sigue siendo difícil el acceso a la vivienda”, señala el informe de Sostenibilidad en España.  (...)

Son las ciudades, pero sobre todo la costa, los lugares que han experimentado la mayor parte de la urbanización. Madrid es el punto de mayor concentración de usos artificiales del suelo de toda la península, pero, salvo algunos centros urbanos de interior, la superficie urbana se distribuye preferentemente en las áreas costeras, de manera muy especial en el Mediterráneo.

Según los datos recogidos en el proyecto Corine Land Cover entre 1987 y 2011 se urbanizó una media de más de dos hectáreas cada día en los primeros 500 metros de litoral. La Comunidad Valenciana, con el 55,7% de su primera línea de playa urbanizada en 2011, encabeza la tendencia, seguida de Catalunya (48,8%) y Andalucía (41,6%). (...)"             (Lucía Villa, Público, 16/06/16)

¿Para qué sirve la banca? Para que cualquier joven de 25 años que quiera independizarse deba endeudarse hasta los 55 años

"(...) Pretendemos responder a la pregunta: ¿Para qué sirve la banca? a través del análisis de una serie de datos y ejemplos.

Imaginaos la siguiente respuesta: “Sirve para garantizar el correcto desenvolvimiento del conjunto de interrelaciones económicas.”

Definición breve, directa y contundente. Sin embargo, ¿no deberíamos resolver con antelación qué quiere decir exactamente “correcto desenvolvimiento”?

Pensad por un momento si la adquisición de vivienda habitual mediante un préstamo hipotecario formalizado en un plazo de 30 años debería “entrar” o tipificar dentro de lo que consideramos “correcto desenvolvimiento”.

Es decir, pensad si puede ser o no razonable que cualquier joven trabajador de 25 años de edad que quiera independizarse para vivir por su cuenta deba endeudarse hasta los 55 años de edad con una entidad bancaria mediante un préstamo que supuestamente promueve “el correcto desenvolvimiento del conjunto de interrelaciones económicas”.

Añadamos un ejemplo más para profundizar en esta cuestión.

Una empresa del sector inmobiliario construye un bloque de 50 viviendas, por cuyo motivo solicita -y obtiene- financiación bancaria al objeto de poder llevar a cabo la realización del proyecto. La obra dura dos años y la totalidad de los pisos son vendidos antes de la finalización de la construcción de la promoción.

 Bajo este supuesto la constructora se habría liberado de la totalidad del crédito bancario en un plazo de 2 años, mientras que cada uno de los compradores finales de las viviendas habría formalizado posteriormente su correspondiente préstamo hipotecario por un plazo medio de 30 años. ¿”Correcto desenvolvimiento”?

Volvamos al gráfico inicial para terminar. Actualmente en España más del 50% del crédito bancario concedido al sector privado -empresas y familias- se encuentra formalizado en préstamos hipotecarios, lo cual quiere decir que la mayor parte de la financiación otorgada por los bancos no está dirigida a actividades productivas (tal y como por contraposición puede observarse que en la década de los 80 sí sucedía).

Y eso es exactamente para lo que debería servir la banca; para promover en el corto plazo la actividad económica pero no la perpetuidad de ninguna deuda de carácter personal o familiar ligada a la adquisición de vivienda habitual."                 (El captor, 20/05/16)

En Austria, Alemania o Francia se ha implantado el control de alquileres, y gracias a ello, no tuvieron burbujas inmobiliarias... será por eso que en España es anatema

"(...) el control de alquileres ya se ha puesto en marcha en varios países europeos, entre ellos Austria, Alemania o Francia, países todos de corte totalitario, comunista y ahora tan de moda, bolivariano.(...)

 Estos países han tratado a la vivienda como un bien de uso, y no como un bien sujeto a la especulación, por lo que han creado una estructura de mercado en la que los agentes, públicos y privados, coexisten y ofrecen un servicio, habitacional, con un precio semiregulado, lo que se traduce en la ausencia de inflación de activos y demanda insatisfecha, minimizando los problemas de acceso a una vivienda digna a los segmentos más desfavorecidos. (...)

Estos países totalitarios han entendido que la oferta de vivienda es rígida, la de alquiler también porque en estos países el parque de viviendas total es amplio, ya que confluyen el sector público y el privado profesionalizado, frente al escaso, poblado por minoristas privados, de mala calidad y caro que existe en España. 

Esta rigidez de oferta, es decir un mercado de stocks y no de flujos, caracteriza un mercado peculiar, que no se produce en otros bienes o servicios, en el que es el precio el que lidera la demanda y no al revés. Por tanto, a medida que aumenta el precio es cuando la demanda se ve incrementada, sin que la oferta reaccione dado que el flujo de entrada en el mercado, en situaciones normales, es ínfimo en relación al stock total.

 Esta razón es la que en España hace que se falseen las cifras de vivienda vacía, ya que solo un incremento del precio hará que se reactive el crédito hipotecario y la demanda, tanto por motivos de uso, como de inversión o especulación. Mientras haya la sensación de que los precios puedan seguir cayendo, aunque dadas las mañas estadísticas estamos a ciegas, la demanda no reaccionará.

 A partir de esta aproximación del funcionamiento del mercado, caben dos tipos de políticas. 

La seguida en España, consistente en el pasado en alimentar la subida de precios, vía desgravación fiscal a la compra, fomento del crédito hipotecario sin control de riesgos, unido a la presión demográfica de la inmigración, generaron una enorme burbuja inmobiliaria, apoyado también por la ausencia de un parque de vivienda en alquiler, público y privado, que equilibrase la oferta y que permitiese servir de contrapeso a la vorágine especulativa que vivimos en España y que algunos echan mucho de menos. 

La pregunta que surge es por qué en Alemania o Francia no ha habido esa presión especulativa, y en consecuencia no han sufrido una enorme burbuja inmobiliaria. La respuesta es doble, una tiene que ver con la teoría económica, y la otra tiene un componente financiero. 

Desde una óptica económica, Alemania, Austria o Francia han entendido que el precio de alquiler de vivienda determina el precio de compra, ya que una hipoteca a 30-40 años se puede aproximar como un alquiler perpetuo. 

Si esto es así, y el mercado de alquiler y compra está equilibrado o predomina el de alquiler sobre el de compra, como pasa, o pasaba en estos países, entonces la determinación del precio de alquiler es clave para controlar y modular el precio de compra.

 Esta ecuación simple no es entendida en España, donde el propio sistema se ha encargado de minimizar el parque de vivienda en alquiler, especialmente el de carácter público.

Por tanto, estos regímenes comunistas de Alemania, Austria o Francia optaron por una doble vía de control de precios de alquiler. Por un lado, fomentando la construcción y mantenimiento, siendo este un problema real que hay que solucionar, de un parque público de viviendas, con precios asequibles, evitando la inflación de activos.

 Y por otro, con unas leyes de arrendamientos en las que se favorecía claramente al inquilino, y se limitaba las subidas de precios discrecionales, como se hace en España al finalizar el primer contrato de 3 años, teniendo que justificar con testigos en la zona las razones del incremento de precios. También es cierto que estas mismas leyes son implacables contra los impagos, siendo la justicia mucho más ágil que en España.

El resultado está claro. Alemania, y el resto de países bolivarianos europeos que tienen algún tipo de control de precios de alquiler, han evitado la espiral de precios, manteniendo la vivienda como un bien de uso, aunque también es cierto que algunos de estos preceptos han comenzado a ser cuestionados, a medida que las oportunidades de inversión en activos financieros se han secado, por lo que muchos particulares buscan activos reales para generar plusvalías a la tenencia del exceso de ahorro que tienen, por ejemplo, los hogares alemanes.

Desde una óptica financiera, estos comunistas optaron también hace tiempo, por tener un mercado financiero inmobiliario amplio, líquido y diversificado. Los REITS, algo similar a nuestras SOCIMIS actuales, se desarrollaron hace tiempo, así como los fondos inmobiliarios, lo que permitió la canalización de ahorro al sector inmobiliario de alquiler, sin tener que comprarse físicamente el colateral de dicha inversión.

 Esta captación enorme de fondos también ha permitido tener un parque amplio de viviendas en alquiler profesionalizado, que incluso ha gestionado el parque público de muchos estados regionales en Alemania.  (...)

En un mercado profesionalizado, la oferta es mayoritaria de empresas que poseen bloques enteros y cuya actividad principal es el alquiler. Por tanto, no cabe esta rotación especulativa. En segundo lugar, el mantenimiento también está incluido en la retribución del negocio de alquiler que ronda un 6%, obviamente diferente al del mercado especulativo. 

Por tanto, todas las obras necesarias son realizadas por los propietarios porque forma parte de los gastos fijos de su negocio, a diferencia del mercado minorista que plantean los enemigos del control de alquileres. 

Cualquiera que viva de alquiler en España sabe que, en ausencia de control de alquileres, la calidad de las viviendas en alquiler es ínfima, no hay ningún incentivo al arreglo o mantenimiento, porque se sabe que es una fase transitoria de su vida.

En resumen, el control de alquileres es útil para mantener el precio de la vivienda en niveles asequibles, evitando burbujas inmobiliarias. Pero ello debe venir acompañado por la existencia de un parque amplio de viviendas tanto públicas, como privadas, que equilibre el mercado y así se cumpla la máxima de que el precio de alquiler lidere el de compra, como pasa en Alemania o Francia. 

Por supuesto, también hay que tener un mercado financiero inmobiliario desarrollado para que el ahorro al dicho sector se canalice de forma ordenada y rentable y no haya que comprarse el colateral."             (Alejandro Inurrieta, Vox Populi, 06/03/16)

Casi medio millón de desahucios producto de una Ley Hipotecaria franquista... que permite la dación de pago para las inmobiliarias, pero no para las familias

"En España ha habido 416.332 órdenes de desahucio desde 2008 hasta el segundo trimestre de 2015, según el informe “Efectos de la crisis en los órganos judiciales” del Consejo General del Poder Judicial. 

Los desahucios son una de las consecuencias de esta crisis, pero la ley que los permite es anterior, muy anterior. Hablamos de la Ley Hipotecaria, impuesta por Decreto bajo la dictadura de Franco en el año 1946 y que sigue en vigor a día de hoy. 

Se trata de un “texto refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946”, según nos recuerda en su web la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que engloba a las entidades financieras con mayor presencia en el mercado hipotecario español.

 En su tranquilizadora guía “En caso de impago” se dice que “si el prestatario no paga un préstamo o crédito ―ya sea personal o hipotecario― responde con todos sus bienes, no sólo con los presentes en el momento del incumplimiento, sino también con los que adquiera en el futuro, mientras que la deuda no esté totalmente satisfecha”. (...)

Otra gran reflexión metafísica que venimos padeciendo es la de que “hemos vivido por encima de nuestras posibilidades”. Quienes sí se han endeudado por encima de sus posibilidades han sido las grandes empresas (inmobiliarias, constructoras y otras) y las entidades financieras, que además pretenden que seamos los contribuyentes los que les paguemos las facturas. 

En 2008, la deuda financiera neta de las cinco principales inmobiliarias de la bolsa (Colonial, Metrovacesa, Realia, Reyal Urbis y Martinsa Fadesa) se situó en 26.483 millones de euros, según el portal inmobiliario idealista.com.

 

Pero es que encima son ellas las malas pagadoras. Una nota del Banco de España asegura que “el comportamiento de las hipotecas minoristas [hogares] es mucho mejor que otro tipo de exposiciones”. 

Efectivamente, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la dudosidad (retraso en el pago de más de 90 días) de los créditos concedidos a los hogares para la adquisición de vivienda era del 5,8% en el primer trimestre de 2015, frente al 32,9% del crédito destinado a la construcción y al 34,6% del destinado a las actividades inmobiliarias.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) defiende que muchos de los préstamos que las familias no han podido afrontar “se encontraban plagados de cláusulas abusivas y con una vivienda absolutamente sobrevalorada como garantía, pudiendo ser denominados como productos financieros tóxicos”. En efecto, las prácticas hipotecarias en el Estado español han sido tan salvajes que han obligado a pronunciarse incluso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ha declarado que las ejecuciones hipotecarias españolas son contrarias a la normativa de la UE y que la ley del PP sobre desahucios, de 2013, viola los derechos humanos.

Distintos juzgados han dado la razón a los hipotecados señalando como abusivas las cláusulas suelo y de intereses de demora del 20%. Algunos jueces también han contradicho una Ley Hipotecaria que permite que los bancos se queden con las viviendas subastadas por la mitad de su precio y todavía exijan el pago de la deuda. Incluso hay sentencias que han ordenado la devolución de viviendas ya subastadas, como la de la Audiencia de Girona en enero de 2015. 

La PAH recuerda que diversos organismos de Derechos Humanos rechazan los desalojos forzosos sin alternativa habitacional y la condena a deudas perpetuas tras ejecuciones hipotecarias como violaciones graves del Artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos o el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, entre otros.

Bajo esta Ley Hipotecaria a las cientos de miles de familias desahuciadas se les ha negado una dación en pago de la que sí se han beneficiado grandes inmobiliarias, muchas de ellas vinculadas en origen con las propias entidades financieras locales reiteradamente rescatadas (como Bankia) y de las que han sido acreedores (y luego accionistas) multitud de bancos y fondos extranjeros, tal que Commerzbank, Eurohypo, Royal Bank of Scotland, Barclays, Crédit Agricole, o Goldman Sachs.  (...)

el banco malo, bajo estricta supervisión de la Troika, ha socializado los excesos privados de inmobiliarias y entidades financieras españolas e internacionales. El rescate público no ha servido para garantizar los depósitos de los ahorradores, como se nos vende, sino para aumentar deuda y déficit, servir de excusa a una austeridad brutal y que los buitres y sus intermediarios se enriquezcan. Hasta la fecha, 41.200 millones de euros de los 50.000 de la SAREB son gestionados por tres fondos estadounidenses (Cerberus, Apollo y TPG).  (...)

En aquel año 2007, la deuda pública española era del 36% del PIB, muy por debajo de la media de la eurozona (66%) y en 2015 alcanza casi el 100% del PIB, más de un billón de euros. Organismos como el Banco de España achacan ese espectacular aumento a las ayudas al sector financiero, entre otros factores.

Es decir, que el gran problema de la deuda española no ha sido ni la deuda pública ni siquiera la deuda hipotecaria de los hogares, sino la estratosférica deuda de las empresas (inmobiliarias, y constructoras, entre otras), y de las entidades financieras. Deuda privada que llevan años intentando socializar con la complicidad necesaria de los gobiernos de turno bajo estricta supervisión de la Unión Europea."            (Jérôme Duval, Fátima Martín, Público, 11/12/15)