"De vez en cuando es bueno desenganchar del proceso de Cataluña y bajar a
la tierra buscando oxigeno vital y reencontrarse con viejos problemas
que siguen sin solución.
Pero estos problemas no nos apartan de volver a
leer y releer la vieja Constitución de 1978, porque día a día se
constata que se incumple, pero a nadie le importa, salvo que se atente
contra el capítulo II.
Uno de estos derechos que ha quedado olvidado sigue siendo el de la
vivienda. Este problema, de ahí mi reflexión de esta semana, se ha
vuelto a poner de actualidad a raíz de una jornada organizada por la
Universidad Complutense (el afable y buen amigo Jesús Leal) y el
Instituto 25M, encarnado por la senadora Pilar Garrido (gran jurista) y
que tuvieron a bien invitarme para reflexionar en voz alta sobre este
eterno problema. (...)
El devenir de la jornada fue relativamente pesimista sobre la solución a
un problema que no es solo económico, sino que tiene muchas aristas,
como es la pata social, jurídica, sociológica y demográfica. Es por ello
que, hasta ahora, no se ha abordado de forma integral y a largo plazo,
primando los efectos populistas, como los sorteos de pisos protegidos,
por ejemplo, en Pozuelo de Alarcón el municipio más rico de España.
Todo
lo realizado hasta ahora, como bien apuntó Marcos Vaquer, ha sido
política inmobiliaria, heredando la mentalidad del infausto Ministro
franquista Arrese, cuya célebre frase de hacer propietarios a los
proletarios, la han llevado a la práctica todos y cada uno de los
poderes públicos en los últimos años. En este sentido, y salvo
excepciones, no ha habido grandes diferencias entre los dos grandes
partidos políticos.
Una de las principales ideas que sobrevoló la jornada fue la denostación
del modelo de vivienda protegida que tanto daño ha hecho al prestigio
de los gobernantes, pues básicamente ha servido de coartada para
financiar a muchos afines en ayuntamientos, y así mantener a la
población enganchada a la teta pública, sin que mediase ninguna
planificación sobre las necesidades reales de vivienda en cada uno de
los municipios.
Esta conclusión, que algunos ya escribimos hace tiempo,
implica que el primer punto de cualquier programa de política de
vivienda, que no inmobiliaria, sea destinar todos los esfuerzos públicos
a facilitar el acceso en alquiler a una vivienda digna. Ojalá, las
tristemente famosas VPO en compra de 90m2 pasen a mejor vida.
Otro aspecto muy discutido fue si, desde una óptica jurídica realista
existe o no un derecho subjetivo de acceso a la vivienda que sea
recurrible ante los tribunales. Aquí hubo cierto consenso en que sí
existe, y de hecho se citaron algunas sentencias en lo contencioso que
así lo proclaman.
No hubo tanta unanimidad sobre si este derecho, junto
al resto de variables de derechos sociales, deban ser incorporados como
derechos fundamentales (con capacidad de recurso de amparo) en una
hipotética reforma de la Carta Magna.
En cualquiera de estos aspectos,
lo que el legislador siempre va a esgrimir es que la restricción
presupuestaria deshará cualquier veleidad de acceso a muchos colectivos
que siguen quedándose fuera de gran parte de estos servicios.
Unido a esto, se contrajo también el compromiso de que en futuras
actuaciones públicas, la vivienda debe de dejar de ser un activo
financiero, un fondo de pensiones lo denominé yo, y pase a ser un bien
de uso que devenga un servicio, como lo hace la educación o sanidad, por
lo que hay que desterrar de una vez por todas, la idea de que los
poderes públicos deben financiarme la compra de un inmueble.
Eliminar
cualquier elemento que incentive la compra es uno de los logros que no
debe ser reversible nunca más, aunque el PP ya ha incluido en el próximo
Plan de Vivienda, la ayuda a la compra para jóvenes. Sin duda, la
presión de los lobbys inmobiliarios sigue siendo potente, a pesar de que
se hayan quedado en la mitad de empresas. (...)
La oferta de vivienda social, que no protegida,
en alquiler también empleó mucho tiempo de discusión. Se constató que
España, como en tantas cosas, es un país muy atrasado en parque público
de vivienda social.
Y encima, el escaso que existía se ha vendido para
hacer caja a los fondos buitres, algunos muy cercanos a los que
gestionaron la ciudad de Madrid con anterioridad a Manuela Carmena.
La
imperiosa necesidad de hacer parque fue otra de las ideas comunes, tanto
de economistas, sociólogos o urbanistas, en lo que se ha venido en
llamar “derecho a la ciudad”, que engloba no solo el acceso a la
vivienda en alquiler, sino muchos otros factores colaterales.
Con
los mimbres actuales, un parque público raquítico, oferta privada
atomizada, cara y mala, y un mercado profesional casi inexistente, es
casi imposible garantizar el derecho subjetivo que los juristas juran
que tenemos.
Es por lo que urge cambiar radicalmente de política y
ponerse a desarrollar una política de construcción, expropiación de uso
de las viviendas ociosas, pero también crear un servicios de conciertos
con el sector privado, como la sanidad o educación, que pueda mitigar el
problema en el corto plazo. Todo ello, bajo unas directrices de mínimos
que fijaría el Estado central y que todas las CCAA deberían incorporar a
la cartera de servicios básicos.
Hay que concienciar que el derecho a
la propiedad de la vivienda, también implica una función social de la
vivienda, como es que su uso mejore y garantice el acceso al servicio de
vivienda al máximo número de personas posible, dadas las restricciones
presupuestarias.
Por el lado de la demanda, lo imperante debe ser garantizar un salario
digno para que se puedan formar hogares, ya que la renta y los precios
de alquiler, junto a la amplitud del mercado, son las variables que
mejor explican la evolución de la demanda como bien de uso.
La información estadística, como casi siempre en España, también fue
objeto de debate. La mala calidad de las estadísticas de precios y
cantidades de vivienda, tanto en compra, como en alquiler, juntó a todos
los participantes.
Que la poca información que existe se nutra de portales inmobiliarios,
que conforman un duopolio peligroso, y que no está disponible para los
agentes, explica la opacidad del sector y la querencia por el dinero
negro, especialmente en el sector del alquiler minorista.
Precios de alquiler, ayudas al inquilino, ley de arrendamientos urbanos y
la plusvalía del suelo, fueron otros de los temas tratados, que sin
duda, deberían ser incorporados a la legislación futura.
En el apartado
de precios de alquiles, hubo cierto consenso en que es factible una
cierto control de rentas, como en Francia y Alemania, junto a la ayuda
al inquilino para que alivie su carga de gasto.
Esta combinación
evitaría la inflación de activos que podría suponer solo la ayuda al
inquilino. Este control de rentas debería incorporarse a una nueva LAU
(ley de Arrendamientos Urbanos) que devolviese cierto equilibrio al
inquilino frente al poder omnímodo que hoy tiene el propietario.
En el caso de las plusvalías del suelo, se trató aplicar en España la
separación que ya hacen los británicos entre el derecho a la edificación
(right to build) y el valor del desarrollo urbano (development value).
Esto implica que el 100% del aprovechamiento urbano es público y sale a
concurso, desapareciendo los aprovechamientos y las cesiones
obligatorias de suelo. A partir de ahí se puede gravar la plusvalía del
mismo por parte del municipio y se evitan muchas corruptelas, amén del
coste de expropiación y aumentaría la calidad de equipamientos
públicos.
Así mismo, se podría planificar mucho mejor las necesidades de
vivienda y otros equipamientos, despareciendo también las cesiones
obligatorias para vivienda protegida.
En suma, un gran número de propuestas y cambios de calado en la política
de vivienda, abandonando el gusto por la VPO en compra, la vivienda
como fondo de pensiones y empezando a pensar en serio cómo planificar la
ciudad, garantizando de una vez por todas el acceso a la vivienda a
precios asequibles, dentro de una marco de cooperación entre un parque
público amplio de vivienda social, un mercado privado profesionalizado y
un nuevo marco de equilibrio entre arrendatario y arrendador. Todo
ello, siempre desde la óptica de un servicio público de acceso a la
vivienda en alquiler." (Alejandro Inurrieta, Vox Populi, 20/11/17)
