"La autopsia del desastre inmobiliario en España revela otro pecado
original en la formación de la burbuja: las sobretasaciones, un juego de
incentivos perversos que favorecieron que el precio de tasación quedase
muchas veces muy por encima del coste real de la compraventa (una media
del 32% por encima), con lo que los créditos se inflaban y descontaban
supuestos futuros incrementos de precios en las viviendas.
Esa es la conclusión de un trabajo de dos años elaborado por los
profesores de la UPF José García Montalvo y Josep Maria Raya sobre más
de 47.000 operaciones realizadas entre 2004 y 2011.
¿Por qué se sobretasaban las viviendas? Porque el Banco de España
recomendaba que los créditos de los bancos no sobrepasasen el 80% del
valor de tasación y el capital que las entidades necesitaban aumentaba a
medida que el volumen de la hipoteca se acercaba o incluso pasaba el
100% de la tasación del inmueble adquirido. De modo que, si esta era más
elevada (aunque el precio de transacción real fuera menor), la entidad
cumplía con los mandamientos del supervisor y necesitaba menos capital
para respaldar ese crédito.
“Mientras el préstamo medio sobre las
tasaciones era el 82%, cercano al máximo recomendado por el Banco de
España, el ratio medio sobre el precio medio se situaba en alrededor del
110%”, señala el artículo
¿Cuál es precio corrector de la vivienda en España? (en inglés), un extracto del trabajo de Montalvo y Raya.
El promedio de sobretasación respecto al precio de la compraventa
alcanza el 32%, según sus cálculos. “Parte de esta diferencia la retiene
el banco para cubrirse con capital supuestamente. La otra parte era
usada para parar los costes de transacción, muebles, electrodomésticos,
vacaciones o incluso el coche”, apunta el texto.
Los expertos creen que
limitar las hipotecas al 80% del precio de transacción (y no de valor de
tasación) evitaría estas disfunciones.
La investigación elaborada para la fundación de cajas de ahorros
(Funcas) también compara los datos registrales de compraventa con los
valores de tasación y los de las operaciones (a partir de las comisiones
de intermediarios) y permite hacerse una idea del volumen de dinero no
declarado que se movió en esos años: un promedio del 8%." (El País, 20/10/2012)
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