"Mientras Trump considera declarar una emergencia nacional de vivienda, los datos que he estado siguiendo durante más de 50 años cuentan la verdadera historia.
Cuando la gente me pregunta por qué los precios de las viviendas siguen por las nubes cuando la mayoría de los estadounidenses no pueden permitirse comprarlas, les doy la misma respuesta que he estado dando durante dos décadas: fueron los bancos.
NPR informó recientemente que las ventas de viviendas en Estados Unidos han disminuido en volumen, pero los precios se encuentran en su nivel más alto de la historia. Esto no debería sorprender a nadie que haya seguido mi trabajo. Según datos del Banco de Pagos Internacionales, los precios reales de la vivienda en Estados Unidos se han multiplicado por 2,5 desde 1970.
Piénsalo bien: los "baby boomers" pagaron solo el 40% de lo que estás pagando hoy por la misma casa, ajustando la cifra por inflación.
Por qué la economía convencional sigue pasando esto por alto
El principal factor que ha hecho que la vivienda sea inasequible en Estados Unidos —y en la mayor parte del resto del mundo— es el exceso de préstamos hipotecarios concedidos por los bancos. Este es un fenómeno común en cualquier país que haya desregulado su sector financiero.
La generación X y los millennials no pueden permitirse una vivienda no porque la oferta sea insuficiente (la excusa que los economistas y políticos convencionales adoran propagar), sino porque se ha permitido a los bancos prestar demasiado dinero para la vivienda.
Aquí está el mecanismo que la mayoría de los economistas pasan por alto: La demanda monetaria de vivienda es fundamentalmente deuda hipotecaria nueva.
Los ricos pueden comprar casas al contado, pero cualquiera con ingresos normales tiene que pedir un préstamo. Si se divide esa demanda monetaria entre el precio medio de la vivienda, se obtiene la cantidad de viviendas físicas que se pueden comprar cada año. Esa demanda es extremadamente volátil porque la deuda hipotecaria fluctúa de manera descontrolada.
¿Pero la oferta de vivienda? Está fundamentalmente arreglado. Las casas no son como los bienes ordinarios cuya producción se puede aumentar incrementando la capacidad de las fábricas. Tardan muchísimo en construirse y no se puede construir más terreno, que es lo que uno paga principalmente cuando compra una casa.
Los datos que lo demuestran.
Esto se pone técnico, pero es crucial: No importa el nivel de deuda de los hogares, ni siquiera su tasa de variación. Es la tasa de cambio de su tasa de cambio: la aceleración.
Cuando desarrollé este concepto por primera vez en 2006, sinceramente temía que los datos no respaldaran una relación tan compleja. Afortunadamente, investigadores como Michael Beggs confirmaron mi teoría en 2010, encontrando los mismos patrones no solo en los precios de la vivienda, sino en toda la actividad económica.
La correlación es notable: cuando la aceleración de la deuda hipotecaria es positiva, los precios de las viviendas suben. Cuando esa aceleración disminuye y se vuelve negativa, los precios de las viviendas caen. Esta relación se mantiene firme desde 1970 hasta el día de hoy.
No es solo Estados Unidos, es global.
He analizado datos de 15 países desde 1970, y el patrón aparece en todas partes donde se desregula el sector financiero:
Reino Unido: Los precios de la vivienda son 5 veces más altos que en 1970.
Australia: A pesar de que los políticos afirman haber evitado burbujas, simplemente mantuvieron "el pie en el acelerador" con programas como las subvenciones para compradores de primera vivienda (a las que yo llamo "subvenciones para vendedores de primera vivienda").
Estados Unidos: En realidad ocupa el puesto número 7 a nivel mundial; estamos en la mitad del pelotón.
Alemania: La excepción que confirma la regla: aumentos mínimos de precios porque no desregularon por completo.
Incluso Australia, que se felicita por evitar las crisis, muestra una correlación aún más fuerte entre la aceleración de la deuda hipotecaria y las burbujas de precios que los países que sí sufrieron crisis.
La solución: Apalancamiento de Property Income Limited (PILL)
En lugar de permitir que los bancos basen los préstamos en los ingresos del prestatario (que manipulan habitualmente), deberíamos limitar los préstamos a un múltiplo de los ingresos por alquiler de la propiedad, por ejemplo, 10 veces los ingresos anuales por alquiler.
Esto acabaría con las burbujas inmobiliarias mediante:
- Conceder préstamos basándose en el valor económico real, no en la especulación.
- Evitar que los bancos inviertan cantidades ilimitadas de dinero prestado en el sector inmobiliario.
- Devolviendo a las viviendas su propósito original: ser un hogar, no un activo especulativo.
La espera casi ha terminado.
Propuse esta solución hace 20 años, sabiendo que los baby boomers en el poder nunca la implementarían; se enriquecieron aprovechando la burbuja bancaria que crearon. Mi estrategia era sencilla: esperar a que el tiempo cambiara el equilibrio político hacia las generaciones más jóvenes que ven los altos precios de la vivienda como una carga, no como una ventaja.
En 1981, la edad media de un comprador de vivienda por primera vez era de 29 años. Hoy son 38. Mi padre era gerente de banco y exigía depósitos del 30%, pero con los precios de la vivienda más bajos, una persona con ingresos medios podía permitirse una casa en las afueras al formar una familia.
¿Ahora? Dos millennials que trabajan y no tienen hijos apenas pueden reunir el 5% para el pago inicial de una vivienda.
Con Trump potencialmente declarando la primera emergencia nacional de vivienda desde 2008, el cambio generacional que he estado esperando podría finalmente estar aquí. Dentro de poco, el votante medio será una persona que no tenga vivienda propia y que apoye políticas que hagan que los precios de la vivienda vuelvan a ser asequibles, en lugar de seguir subiéndolos.
Ese día seguramente se acerca.
¿Quiere ver el análisis completo con todos los gráficos y comparaciones globales? En mi último vídeo, analizo más de 50 años de datos y explico exactamente cómo la aceleración de la deuda hipotecaria predice las burbujas inmobiliarias: Mira aquí -
Esto no es solo teoría económica; es la explicación basada en datos de por qué su generación paga 2,5 veces más que sus padres por la misma casa. Los patrones que identifiqué hace décadas se están desarrollando exactamente como predije. "
( Steve Keen , blog, 09/09/25, traducción Quillbot)
No hay comentarios:
Publicar un comentario