Michael Roberts: Lo que revela Evergrande es el final del enorme impulso urbanizador que se inició para albergar a la población china... la construcción de inmuebles residenciales se ha convertido en una inversión de activos financieros, al igual que lo fue y lo es en las principales economías del G7... En toda China, incluso los empleados de ventas y los trabajadores de las fábricas se sientan en apartamentos vacíos de Evergrande y sueñan con venderlos con un gran margen de beneficio para financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su propia jubilación... Desde 2015, los precios de los inmuebles residenciales se han revalorizado más del 50% en las mayores ciudades... Los crecientes problemas crediticios del grupo han coincidido con el cambio de la política gubernamental hacia la "expansión desordenada del capital" contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores... ¿Qué ocurrirá cuando Evergrande quiebre? ¿Se estrellarán también otras empresas inmobiliarias? ¿Nos dirigimos a un enorme colapso financiero en China y posiblemente en todo el mundo, provocado por el fin del boom inmobiliario chino? En mi opinión no va a haber una crisis financiera en China... El gobierno lo controla casi todo, incluido el banco central y los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son los mayores bancos del mundo... Puede decirle al banco central, el Banco Popular de China, que haga lo que sea necesario

 "El grupo chino Evergrande es el segundo mayor promotor inmobiliario de China y está al borde de la quiebra.  Evergrande ha contratado a "asesores de reestructuración" y ha advertido de que su liquidez está sometida a una "tremenda presión" por el desplome de las ventas, enfrentándose a las protestas de los compradores de viviendas y los inversores minoristas.  Con sede en Shenzhen, en el sur de China, Evergrande arrastra un pasivo total de casi 2 billones de RMB, es decir, más de 300.000 millones de dólares.

El precio de las acciones de la empresa matriz, 3333 HK, ha bajado un 76% con respecto al comienzo del año. En agosto, Xu Jiayin, fundador de Evergrande y uno de los hombres más ricos de China, dimitió como presidente del grupo inmobiliario. La negociación de los bonos de la empresa se suspendió en Shanghai. La policía acudió al edificio de oficinas de Evergrande en Shenzhen cuando los inversores individuales de los innumerables productos de "gestión de la riqueza" de la empresa se reunieron para exigir el reembolso.

La desaparición de Evergrande es un reflejo de los peligros de la especulación inmobiliaria incontrolada en el sector capitalista de la economía china.  Evergrande depende en gran medida de que los clientes paguen por los pisos antes de que los proyectos estén terminados. El modelo inmobiliario de Evergrande es esencialmente un esquema Ponzi, en el que la empresa recauda dinero en efectivo de la preventa de un número cada vez mayor de apartamentos, además de cientos de miles de inversores individuales y utiliza el dinero en efectivo para financiar más ventas acelerando la construcción en curso y financiando los pagos iniciales. Como cualquier Ponzi, esto funciona mientras se acelera. Pero cuando el mercado se ralentiza, esos flujos de entrada de efectivo empiezan a quedar por detrás del creciente arco de demandas de efectivo. Evergrande tiene ahora unos 800 proyectos sin terminar y hay cerca de 1,2 millones de personas esperando para mudarse.

Tomemos un gran proyecto de Evergrande.  Los precios de las propiedades de Evergrande en Venecia (situada en la costa a 90 km de Shanghái) se han triplicado desde que comenzaron las ventas en 2012 y se ha vendido el 80% de los apartamentos en total, aunque alrededor de un tercio están desocupados. Pero este año las ventas se han ralentizado. Los datos de la oficina municipal de vivienda de Qidong muestran que se ha vendido alrededor del 60% de los apartamentos que salieron a la venta, a pesar de un descuento del 15% en el precio. Evergrande ha rebajado todos sus apartamentos hasta un 30% y también ha tratado de obtener dinero en efectivo mediante la venta de sus participaciones en otras empresas.

Lo que revela Evergrande es el final del enorme impulso urbanizador que se inició para albergar a la población china.  En una transformación de las ciudades chinas, la tasa de urbanización superó el 60% el año pasado, frente al 50% de 2011.  Pero dado que esta urbanización fue llevada a cabo finalmente por el sector privado con fines lucrativos y basada en la ocupación por parte de los propietarios (el 90% de los chinos son propietarios de sus viviendas, en su mayoría sin hipotecas), la construcción de inmuebles residenciales se ha convertido en una inversión de activos financieros, al igual que lo fue y lo es en las principales economías del G7.  Esta "financiarización" comenzó a finales de la década de 1990, cuando el gobierno aplicó una política de hacer que las empresas estatales se deshicieran de sus activos residenciales a sus empleados, una venta del tipo Thatcher a los inquilinos del ayuntamiento.  La idea era que, a partir de entonces, el sector privado se ocuparía de la vivienda, y no el Estado.

Así, en lugar de que la vivienda "sea para vivir" (Xi), se ha convertido en un sector "para la especulación" (Xi).  Los apartamentos en China se han convertido en el vehículo de inversión preferido por la gente.  Pocos compradores adquieren un apartamento de Evergrande como residencia principal. Y Evergrande ha atendido explícitamente a los chinos más acomodados, eligiendo ubicaciones que caen justo fuera de las zonas que restringen el número de unidades que una persona puede comprar y anunciando las promociones como segundas residencias. En toda China, incluso los empleados de ventas y los trabajadores de las fábricas se sientan en apartamentos vacíos de Evergrande y sueñan con venderlos con un gran margen de beneficio para financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su propia jubilación.

Los precios de las propiedades en las ciudades costeras, donde están los mejores trabajos y salarios, se han duplicado en los últimos diez años. En Shenzhen, el precio medio de los apartamentos ha subido tanto que a algunos les resulta más barato vivir en Hong Kong, uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo. Desde 2015, los precios de los inmuebles residenciales se han revalorizado más del 50% en las mayores ciudades de China. En la última década, la oferta media de suelo residencial por nuevo residente en las diez principales ciudades es de solo 230 pies cuadrados -poco más que el tamaño de una habitación de hotel típica- o menos del 60% del espacio residencial medio per cápita en China.

La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.

Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.

El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.

La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.

Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.

El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.

El enfoque del sector inmobiliario privado se ha basado en la asunción de grandes cantidades de deuda para acumular más y más terrenos, a veces en zonas especulativas fuera de las grandes ciudades. En el caso de Evergrande, tiene suficiente terreno para albergar a toda la población de Portugal y más deuda que Nueva Zelanda.  En 2010, sólo tenía 31.000 millones de RMB (4.700 millones de dólares) de deuda y contaba con 190.000 millones de dólares en propiedades en desarrollo a finales de 2020.

Los crecientes problemas crediticios del grupo han coincidido con el cambio de la política gubernamental hacia la "expansión desordenada del capital"; contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores. El Ministerio de Vivienda del país anunció una campaña de inspección de tres años para endurecer la regulación del sector inmobiliario. El año pasado, el gobierno aplicó una estricta política destinada a reducir el apalancamiento de los promotores, que el regulador bancario chino ha calificado como el mayor riesgo financiero del país. Se ha pedido a los bancos que suban los tipos de interés de las hipotecas. A los gobiernos locales se les ha ordenado que aceleren el desarrollo de viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno y se les ha dicho que aumenten el escrutinio de todo, desde la financiación de los promotores y los precios de las viviendas de nueva cotización hasta las transferencias de títulos.

Y en un caso clásico de "financiarización", Evergrande financió sus actividades emitiendo lo que se denomina "productos de gestión de la riqueza", en realidad bonos respaldados por hipotecas para que los compraran inversores minoristas extranjeros y chinos, pagando altos tipos de interés (7-9%).  Ahora la empresa declara su incapacidad para hacer frente a estas obligaciones. Esta expansión incontrolada de la deuda por parte de Evergrande y otras empresas inmobiliarias fue ignorada por las autoridades reguladoras de China, al igual que ocurrió en EE.UU. antes de la quiebra inmobiliaria y financiera en la crisis financiera mundial de 2008.

¿Qué ocurrirá cuando Evergrande quiebre?  ¿se estrellarán también otras empresas inmobiliarias? ¿nos dirigimos a un enorme colapso financiero en China y posiblemente en todo el mundo, provocado por el fin del boom inmobiliario chino?  Pues bien, hay otros cuatro grandes promotores inmobiliarios chinos al borde del precipicio. Los precios de los bonos en dólares emitidos por estas empresas se han desplomado por el temor de los inversores internacionales a que esos bonos no puedan ser refinanciados a su vencimiento, lo que supondría un impago. Así que los inversores extranjeros en estos bonos están recibiendo un gran golpe.  Y la capacidad de estos promotores inmobiliarios de emitir nueva deuda para conseguir nuevo dinero para refinanciarse ha desaparecido.

Pero, en mi opinión, no va a haber una crisis financiera en China.  El gobierno lo controla casi todo, incluido el banco central, los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son los mayores bancos del mundo, los llamados "bancos malos", que absorben los préstamos dudosos, los grandes gestores de activos, la mayoría de las mayores empresas. El gobierno puede ordenar a los cuatro grandes bancos que cambien los préstamos impagados por participaciones de capital y olvidarse de ellos. Puede decirle al banco central, el Banco Popular de China, que haga lo que sea necesario. Puede decir a los gestores de activos estatales y a los fondos de pensiones que compren acciones y bonos para apuntalar los precios y financiar a las empresas. Puede decir a los bancos malos del Estado que compren deuda mala de los bancos comerciales.  Así que una crisis financiera está descartada porque el Estado controla el sistema bancario.

Pero si no es una crisis, ¿qué pasa con el desplome inmobiliario y los altos niveles de deuda contraída?  ¿No reducirán la capacidad de China para crecer al ritmo previamente alcanzado y previsto para los próximos cinco años?  Los economistas occidentales lo tienen claro: la deuda es tan grande y los sectores productivos de China son ahora tan débiles que, incluso si China evita un colapso financiero, el golpe a los ingresos de los hogares y a los beneficios del sector capitalista es lo suficientemente grande como para reducir la inversión y el crecimiento del PIB.  China se dirige hacia el estancamiento, si no hacia una caída.

Es cierto que China ha acumulado una montaña de deuda en los últimos años, de la que la deuda inmobiliaria es una parte importante.  La deuda total alcanzará el 317% del PIB en 2020. Pero la mayor parte de esta deuda está en moneda nacional y es debida por una entidad estatal a otra; desde el gobierno local a los bancos estatales, desde los bancos estatales al gobierno central. Una vez descontado todo esto, la deuda de los hogares (54% del PIB) y de las empresas no es tan elevada, mientras que la deuda del gobierno central es baja según los estándares mundiales. Además, la deuda externa en dólares con respecto al PIB es muy baja (15%) y, de hecho, el resto del mundo debe a China mucho más: el 6% de la deuda mundial. China es un gran acreedor del mundo y tiene enormes reservas de dólares y euros, un 50% más grandes que su deuda en dólares.

Los dirigentes chinos quieren frenar el nivel de deuda. Pero, como he explicado antes, el control del nivel de deuda puede venir de dos maneras; o bien a través de un alto crecimiento de la inversión en el sector productivo para mantener el ratio de deuda bajo control; y/o reduciendo los atracones de crédito en áreas improductivas como la propiedad especulativa.  Esto último supondría una reducción de la rentabilidad del sector capitalista en China y esto reduciría el potencial de inversión productiva de dicho sector.  Por lo tanto, la pérdida de beneficios y de ingresos de los hogares a causa de los desplomes inmobiliarios se sumaría a la presión a la baja sobre el crecimiento de la producción y de los ingresos.

Pero esta previsión se basa en la opinión de que el gobierno chino debe seguir confiando cada vez más en su sector capitalista para obtener resultados.  Y, sin embargo, el sector capitalista de China tiene problemas en muchos aspectos, al igual que en las economías del G7.  La rentabilidad del sector capitalista ha ido cayendo y ahora se encuentra en mínimos históricos; y gran parte de sus actividades son cada vez más en sectores "improductivos" como las finanzas de consumo, la propiedad o los medios de comunicación social.

Una vez más, como he argumentado antes, la contradicción básica de la economía china no es entre la inversión y el consumo, o entre el crecimiento y la deuda; es entre la rentabilidad y la productividad. El creciente tamaño e influencia del sector capitalista en China está debilitando el rendimiento de la economía y ampliando las desigualdades.  En mi opinión, la economía china es ahora lo suficientemente fuerte como para no depender de la inversión extranjera ni de los sectores capitalistas improductivos para crecer.  Aumentar el papel de la planificación y la inversión dirigida por el Estado, la base principal del éxito económico de China en los 70 años de la República Popular, nunca ha sido más convincente."            

(Michael Roberts, Brave new Europe, 19/09/21;   Traducción realizada con la versión gratuita del traductor www.DeepL.com/Translator)

Los fondos buitre sobrevuelan España... La España en crisis de 2010 dio lugar a la España en subasta de los años posteriores. Los inversores internacionales tomaron posiciones en un mercado devaluado por la explosión de la burbuja inmobiliaria, con la imprescindible ayuda de las redes de corrupción política y empresarial...

"El Tribunal de Cuentas español ha condenado a Ana Botella, exalcaldesa de Madrid y esposa del expresidente José María Aznar y a otros seis políticos del Partido Popular a abonar 22,7 millones de euros a las arcas del Ayuntamiento de la capital por haber decidido, mientras formaban parte del órgano de gobierno de la corporación local, vender 18 promociones inmobiliarias (unas 1.860 viviendas) de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo a una filial del fondo buitre Blackstone.

La venta se produjo en julio de 2013, causando un menoscabo a las arcas públicas de 25,7 millones. El procedimiento, según el Tribunal de Cuentas, fue ilegal al no garantizarse concurrencia alguna. 

La operación se cerró por debajo del precio de mercado de los inmuebles e, incluso, por debajo de su precio contable. La enajenación se realizó “sin elaborar un pliego de condiciones de la venta, ni hacer un estudio técnico de la necesidad económica y viabilidad jurídica de la misma ni fijar con carácter previo, mediante el oportuno informe técnico o tasación homologada, el valor de los inmuebles a enajenar”.

No ha sido esta, por otra parte, la única noticia reciente en la que los llamados fondos buitre se han visto citados en la actualidad económica española. El viernes 14 de diciembre se hizo público que el fondo activista Elliot Management quiere comprar una participación importante en una de las principales empresas del país: la empresa de telecomunicaciones  Telefónica.

Elliot Management, el fondo de inversión dirigido desde Nueva York por el multimillonario y habitual donante de las campañas presidenciales republicanas norteamericanas, Paul Singer, saltó a la fama global en octubre de 2012, al conseguir el embargo de una fragata de la Armada argentina como medida de presión para que Buenos Aires pagara a los fondos buitre poseedores de bonos que no habían entrado en el canje puesto en marcha por el país latinoamericano tras el impago de su deuda pública en 2001. 

Su estrategia fundamental, puesta en valor en varios escenarios del Sur global, consiste en comprar deuda en reestructuración o con alto riesgo de impago con la finalidad de obtener la mayor cantidad de dinero posible mediante demandas legales. Así, Elliot Management ha tomado el control del club de fútbol italiano Milan, o de Game Digital, una cadena de tiendas de videojuegos con presencia en España, de la que salió en abril pasado.

Otra de sus actividades principales consiste en entrar en grandes empresas cotizadas y forzar la escisión de las mismas o la venta de activos no estratégicos o divisiones no esenciales, con los consiguientes despidos. Así, este año ha forzado la segregación de dos grandes grupos europeos, la compañía británica Whitbread y el gigante industrial alemán Thyssenkrupp.

Estas dos noticias dan fe de la creciente penetración de este tipo de vehículos de inversión oportunistas en la economía española. Una penetración facilitada por la confluencia entre los intereses de las ubicuas redes de corrupción desarrolladas durante los gobiernos del Partido Popular, las políticas de austeridad impulsadas desde las instituciones de la Unión Europea, y la crisis global del año 2007.

El mercado español de la vivienda, por ejemplo, es un paradigmático ejemplo de este complejo proceso. La gestión desastrosa y corrupta de las Cajas de Ahorro llevó a la nacionalización de algunas de estas entidades financieras y a la constitución (mediante un rescate europeo) de un “banco malo” en el que se concentraron todos los activos tóxicos (viviendas, locales, etc) resultado de la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de Europa Occidental. 

Con dichos activos se podría haber constituido un parque público de vivienda en alquiler social para solucionar las enormes carencias habitacionales de las clases populares españolas. En lugar de ello, se ha procedido a la venta por lotes, a precios de ganga, de la mayoría de los activos. 

Los compradores han sido, en gran medida, los grandes fondos internacionales, como Cerberus, LoneStar o Blackstone. Blackstone, de hecho, ha pasado a convertirse en el mayor propietario de viviendas del país, con cerca de 22.000 inmuebles.

Paralelamente, la corrupta gestión del erario público por parte de los políticos locales y autonómicos garantizaba un polémico proceso de venta de la vivienda protegida construida por entidades públicas y destinada al alquiler (la mayor parte de las veces, con opción de compra posterior). El caso por el que ha sido condenada Ana Botella es suficientemente paradigmático, pero no es, ni mucho menos, el único. 

En la misma ciudad de Madrid y sus alrededores, y en fechas parecidas, otros cerca de 3.000 pisos en alquiler del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), entidad constituida por la Comunidad Autónoma madrileña para gestionar la política pública de vivienda regional, fueron vendidos a EnCasaCibeles, empresa controlada por Goldman Sachs, el principal banco de inversión del mundo, que a su vez conseguía cerca de 300 viviendas más en Barcelona,

Por supuesto, todas estas operaciones tienen un costo para la población afectada. No sólo en los términos puestos de manifiesto por el Tribunal de Cuentas (el dinero público perdido en operaciones que se han realizado la mayor parte de las veces por debajo de los precios de mercado), sino también un coste humano directo. 

Así, los fondos, al tomar la posición de nuevos caseros en las promociones que compraban, han subido las rentas a pagar por los inquilinos, han desahuciado a muchas familias, han descuidado los servicios comunes de las comunidades e, incluso, en ocasiones han presionado a los vecinos para que abandonasen las movilizaciones y acciones judiciales que habían iniciado en defensa de sus derechos.

Sin embargo, la penetración de los fondos globales en la economía española no se limita al sector inmobiliario. Hace exactamente un año el periódico El País ya avisaba de que los inversores foráneos tenían la propiedad del 42,2% del mercado de acciones del principal índice de la Bolsa española (el Ibex 35).

 Todo un récord histórico. Destaca la presencia de entidades como Norges Bank, Vanguard y, muy señaladamente, el fondo Blackrock, la mayor gestora del mundo, que maneja activos por valor de más de cinco billones de dólares y que tiene una importante presencia en el accionariado de las mayores entidades financieras de España (los bancos sistémicos, “demasiado grandes para caer”) como el Banco de Santander y el BBVA.

La España en crisis de 2010 dio lugar a la España en subasta de los años posteriores. Los inversores internacionales tomaron posiciones en un mercado devaluado por la explosión de la burbuja inmobiliaria, con la imprescindible ayuda de las redes de corrupción política y empresarial más ubicuas de las últimas décadas. Las presiones de la Unión Europea para la apertura de los mercados frente a las redes financieras globales y para el desarrollo de políticas de austeridad del sector público, hicieron el resto.

Lo que no esperaban, sin embargo, inversores buitres y políticos corruptos, era la continuidad y extensión de los procesos de resistencia puestos en marcha por las poblaciones afectadas. Sin la lucha de gentes como Arancha Mejías, Sonia Martínez, Josete de Roa y el resto de vecinos  y vecinas de los pisos vendidos en Madrid a los fondos internacionales, el Tribunal de Cuentas no se hubiera llegado a pronunciar y esta historia hubiese sido sepultada tras un manto de olvido. 

A ellos y ellas les debemos el mínimo rastro de dignidad democrática que aún nos queda. No lo olvidemos."                    

 (José Luis Carretero Miramar, Economía crítica y crítica de la economía, 08/01/19, fuente: Pulsonoticias.ar)

Fondos buitre y desahucio de viviendas. La ingeniería financiera usada por los bancos españoles para desprenderse de sus activos tóxicos

"(...) Merece la pena detenernos en la consideración de las operaciones efectuadas recientemente y en el modus operandi que se ha seguido para ello. Toda una lección de ingeniería financiera con consecuencias imprevisibles para el inmobiliario vinculado al tejido industrial y comercial de las pymes y para el ciudadano de a pie.

La Caixa

El pasado mes de junio La Caixa (operación pendiente de aprobación por la CNMC) vendió al fondo Lone Star aproximadamente un 80% de su negocio inmobiliario a 31 de octubre de 2017 y el 100% de Servihabitat (su sociedad gestora del patrimonio inmobiliario). La operación comportará la creación de una nueva compañía a la que La Caixa aportará estos activos y que luego venderá en un 80% del capital social a Lone Star, reteniendo una participación del 20%.

Santander

El Santander fue el primero en vender el ladrillo procedente de Banco Popular, unos 30.000 millones de euros, a Blackstone, el fondo estadounidense con sede en Nueva York, y al que denominan ya el “rey de reyes” español del tocho o del ladrillo. Es el propietario del piso del suicida de Cornellà y el propietario del parque público de viviendas del Ayuntamiento de Madrid, en tiempos de la señora Botella.

Santander y Blackstone han creado una sociedad en la que el fondo estadounidense tiene el 51% de la nueva sociedad y el banco que preside Ana Botín, el 49% restante.  (...)

BBVA

BBVA también ha vendido a Cerberus, otro fondo estadounidense, también con sede en Nueva York, prácticamente todos sus activos tóxicos o problemáticos, unos 13.000 millones, una operación pendiente del acuerdo del Fondo de Garantía de Depósitos con la banca y Bruselas, al contar parte de estos inmuebles con epa.

Banco de Sabadell

Nos detendremos un poco más en el Banco de Sabadell por razones de proximidad, si bien la operación sigue el mismo esquema de los otros bancos. Dicha entidad anunciaba a finales del mes de julio la venta de 11.500 millones en activos tóxicos a Cerberus (9.100 millones de inmobiliario, las denominadas “carteras” Challenger y Coliseum) y a Deutsche Bank (2.400 millones en créditos fallidos, la cartera denominada Makalu).

En la subastilla de las dos primeras carteras, Cerberus le ganó la partida al fondo estadounidense Blackstone. A principios del mes de julio vendió al grupo noruego Axactor otros 900 millones (cartera Galerna) de hipotecas morosas de la CAM. Según diversas fuentes, Cerberus tiene un stock actualmente de no menos de 11.000 viviendas repartidas por toda Cataluña.  (...)

Los efectos para las pymes y los ciudadanos de a pie de la limpieza de los trasteros de los bancos

 La creación de estas empresas conjuntas entre el banco y el fondo (procedimiento que han seguido, como hemos visto, los demás bancos, con escasas variables) es la solución que se ha encontrado para evitar que el FGD deba hacer frente de golpe a todas las pérdidas que genera la venta de estos inmuebles, con el consiguiente impacto en el déficit público y la necesidad de efectuar una derrama extraordinaria de gran dimensión a todos los bancos del sistema que hubieran visto perjudicados sus resultados.

De hecho, toda esta limpieza del trastero de los bancos, comporta, como ya he apuntado, una importantísima deslocalización de la titularidad del inmobiliario español y de créditos fallidos vinculados también a dicho sector, en favor de unos fondos que en la mayoría de los casos no tienen ni domicilio en España, o a lo sumo un teléfono de los de “no sabe, no contesta″ o un correo electrónico sin acuse de recibo ni de lectura. La mayoría de estos fondos operan mediante sociedades interpuestas, digamos de gestión, con una desvinculación absoluta del territorio donde lo hacen. 

Dicha desvinculación de territorio y capital financiero titular del “suelo” tendrá a nuestro entender muchísima más incidencia que la aparición en nuestro sistema urbanístico del denominado “agente urbanizador”, de relevante impacto en algunas comunidades autónomas, como Valencia o Madrid.

Barcelona y Madrid, pero también las demás capitales españolas, padecen ya los efectos de esa “deslocalización” del capital inmobiliario, abonado a la simple especulación con el precio de los alquileres de la vivienda, así como con los procesos de rehabilitación de edificios previo desalojo de sus vecinos por las buenas (con pactos irrisorios) o por las malas y a la brava, en muchísimos casos. 

Es el denominado proceso de gentrificación de nuestros núcleos urbanos históricos. Eso, tan sólo empezamos."                 (Pere Mª Comas i Miralles, Mientras Tanto, 28/08/18)

Los efectos del 'ladrillazo': España duplicó su suelo urbano en 24 años

"Que los años del ladrillazo y la burbuja inmobiliaria han transformado para siempre el paisaje de España es algo que no se le escapa a nadie, pero hasta ahora no conocíamos exactamente cuánto. 

Un estudio elaborado con datos satelitales del Instituto Geográfico Nacional (IGN) bajo los estándares del proyecto Corine Land Cover de la Agencia Europea de Medio Ambiente permite conocer por primera vez los cambios en la ocupación del suelo en España derivados del boom inmobiliario.

Las imágenes captadas por los satélites Landsat y Spot muestran que, entre 2005 y 2011, en todo el territorio nacional se urbanizaron una media de 40.500 hectáreas de suelo al año, o lo que es lo mismo, unas 111 hectáreas al día durante seis años consecutivos; 4,6 a la hora. En 2011, la superficie de España ocupada por suelo urbanizado alcanzaba ya el 2,5%. (...)

Para hacerse una idea de lo que esto supone basta con mirar la línea evolutiva de los últimos 24 años. Hasta 1987 había en España unas 700.000 hectáreas de terreno artificial; y desde esa fecha hasta 2011 se construyeron otras 600.000. 

Es decir, que en apenas dos décadas y media se ha urbanizado casi lo mismo (el 47%) que en toda la historia anterior de nuestro país (el 53%). La razón principal se explica por un cambio de modelo urbanístico que pasó de construir en vertical a hacerlo en horizontal. (...)

“España es uno de los países que más viviendas tiene por 1.000 habitantes-año y el que más construye, con 18,1 nuevas viviendas por mil habitantes/año, frente al ratio europeo de 5,7. Durante el periodo 2000/2008 todos los indicadores describían que el ritmo de la construcción de la vivienda en España se había acelerado hasta llegar a un promedio de una vivienda por cada dos habitantes. 

El resultado es que España tiene el mayor parque inmobiliario de la UE, es el país con un ritmo constructor más alto y donde sigue siendo difícil el acceso a la vivienda”, señala el informe de Sostenibilidad en España.  (...)

Son las ciudades, pero sobre todo la costa, los lugares que han experimentado la mayor parte de la urbanización. Madrid es el punto de mayor concentración de usos artificiales del suelo de toda la península, pero, salvo algunos centros urbanos de interior, la superficie urbana se distribuye preferentemente en las áreas costeras, de manera muy especial en el Mediterráneo.

Según los datos recogidos en el proyecto Corine Land Cover entre 1987 y 2011 se urbanizó una media de más de dos hectáreas cada día en los primeros 500 metros de litoral. La Comunidad Valenciana, con el 55,7% de su primera línea de playa urbanizada en 2011, encabeza la tendencia, seguida de Catalunya (48,8%) y Andalucía (41,6%). (...)"             (Lucía Villa, Público, 16/06/16)

Más de 500.000 vacías... en el país de los desahucios

"Ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Ahora son el recuerdo de una época de excesos. "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender, (...)

Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o banco malo. Coindice el economista y profesor Gonzalo Bernardos, para quien el excedente de casas habitables —muchas llevan cinco o seis años abandonadas— es de 500.000, de las que 350.000 están a medio construir. (...)

Resulta complicado calcular la inversión bloqueada en esos proyectos abandonados. "Podría superar los 35.000 millones de euros", calcula Darío Fernández, director de Residencial, Urbanismo y Suelo de JLL y lo hace basándose en un coste medio de construcción de 70.000 euros la unidad. Luis Rodríguez de Acuña, director financiero de R.R. de Acuña & Asociados, cifra esta inversión estancada en 44.000 millones de euros en casas y 24.000 millones en suelos. (...)

De ese medio millón, "cerca del 41% (207.865 viviendas) se concentra en áreas deslocalizadas de la gran demanda", concreta Rodríguez de Acuña. "Muchas están en poblaciones de menos de 20.000 habitantes con un exceso de oferta para más de 20 años", calcula Bernardos.

 En ese afán por "construir hasta el infinito y más allá, se edificaron promociones en la periferia lejana de las grandes ciudades y a 40 o 50 kilómetros de la costa. Lo último que se levantó está en el quinto carajo", prosigue. (...)

¿Qué hacemos con ese excedente? La mayoría de los expertos coincide en que la llave la tienen las entidades financieras y la Sareb. Parece ser que se quedan muy cortos los pisos de alquiler social que los bancos aportan al Fondo Social de Viviendas (FSV), que se acaba de prorrogar hasta 2016. De momento, han acogido a 1.465 familias.

"Los bancos están regalando los pisos a fondos buitres a precios ridículos, entre 30.000 y 40.000 euros, cuando lo normal sería la cesión a los municipios para hacer política social, sobre todo, porque las entidades han sido rescatadas por los ciudadanos y mucha gente está en la calle con una mano delante y otra detrás", opina Bernardos. 

Su propuesta es que los ayuntamientos gestionen esas casas con un alquiler simbólico (entre 50 y 200 euros mensuales) y destinar el importe al mantenimiento de las fincas para evitar su deterioro.

"No se debe olvidar que el principal problema en España son los desahucios y que estos desarrollos urbanísticos son una oportunidad para hacer políticas sociales que ayuden a paliar el problema, que también se generó por las disfunciones del boom inmobiliario", señala Jaime Cabrero, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.

 El timón lo manejaría "una agencia pública descentralizada que gestionaría un parque de viviendas de alquiler social, protegidas y privadas", propone Elías Trabada Crende, sociólogo y urbanista. (...)

En lugares con tal exceso que ni con bajos precios pueda desatascarse podría plantearse su demolición o su destino a familias en riesgo de exclusión". ¿Derribarlo? En edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar. En caso contrario, el derribo es otro coste más. "Sería una medida excepcional para inmuebles en los que el coste de mantenimiento fuese superior a las rentas que producen", indica Julio Gil.  (...)"               ( Sandra López Letón , El País,   7 FEB 2015)

Los efectos de las recalificaciones: de un valor catastral de 496 euros, a otro de 3,8 millones de euros

"Los desmanes de la actividad inmobiliaria siguen pasando factura a los ciudadanos siete años después del estallido de la burbuja. Los Ayuntamientos vieron en el negocio del ladrillo un filón para llenar sus arcas. Durante la pasada década los consistorios recalificaron suelos rústicos a urbanizables para crear nuevos barrios o urbanizaciones, lo que suponía un incremento casi automático del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). 

 Miles de contribuyentes, desde campesinos hasta empresarios, han visto cómo su recibo del IBI se disparaba durante estos años aunque su terreno siguiera siendo un campo de patatas. Una sentencia del Tribunal Supremo, sin embargo, pone fin a esa anomalía: si un suelo se ha recalificado pero no se ha podido construir en él, su dueño solo deberá pagar como si fuera rústico. Unos 900.000 propietarios podrían beneficiarse del fallo.

El origen de la sentencia está en un grupo de propietarios de suelo de Badajoz, entre ellos la Fundación Dolores Bas. La entidad tiene el 50% de una finca en la que se cultivan cereales. Nunca se ha puesto un solo ladrillo, pero la finca fue declarada urbanizable y su recibo del IBI se disparó. “No tenía sentido.

 Tenemos incluso una subvención agrícola”, explica su abogado, Luis Díaz-Ambrona, quien afirma que entre los afectados hay el de una parcela en Fresno de Torote (Madrid) que en 2006 tenía un valor catastral de 496 euros. Solo dos años más tarde, su dueño se quedaba sin aliento al ver la nueva valoración: 3,8 millones de euros.

 Sus propietarios estaban negociando con el consistorio pagar el tributo con terrenos de la propia parcela. “Es muy corriente ver una diferencia de 50 veces entre el recibo que se pagaba cuando el suelo era rústico al que se abona tras ser declarado urbanizable, pero puede llegar a ser incluso de 100 veces”, asegura Díaz-Ambrona.

 El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura dio la razón a la fundación al considerar que para que un suelo sea urbano precisa de un plan urbanístico o bien de obras de urbanización. Sin embargo, la Administración central del Estado recurrió el caso en el Supremo al considerar que “la doctrina” que se estaba sentando era “gravemente dañosa para el interés general y además claramente errónea y no ajustada a Derecho”.

 El Abogado General del Estado advertía de la gran cantidad de inmuebles que se verían afectados, unos 900.000, y “el daño económico directo” que se infligiría a las arcas públicas. El abogado solicitaba que no se considerara necesaria la aprobación de “un instrumento urbanístico” para considerar la “naturaleza urbana del suelo urbanizable”. El Supremo, no obstante, desestima ese recurso “al no poder aceptarse la doctrina que postula el Abogado General del Estado”.

 Fuentes judiciales explicaron que la sentencia del Supremo abre la puerta a que los propietarios de esas 900.000 fincas dejen de pagar ese IBI hinchado. Lo que está por ver es si, además, tienen derecho a ser compensados por lo abonado en años anteriores. 

Porque esas valoraciones que también alimentaron la burbuja se dieron en todo el territorio. Durante la burbuja la recalificación de una finca no era una mala noticia para el propietario. Al pasar de rústica a urbanizable, su valor se incrementaba y podía sacar tajada al venderla a un promotor. Demanda había de sobra. Hoy eso ya no es así. 

Muchos propietarios de suelo, algunos de los cuales lo adquirieron como inversión, han quedado atrapados y tienen que hacer frente a un IBI elevado. Algunos, dicen fuentes del sector, los han devuelto a los Ayuntamientos y otros han pasado a manos de los bancos.  (...)"             ( Lluís Pellicer , El País, Barcelona 27 JUN 2014)

3,4 millones de viviendas vacías en España, 450.000 en Cataluña

"Por las calles del barrio veo a diario hombres con carritos cargados de chatarra que luego llevarán quién sabe dónde, ya que el solar de Poblenou donde se concentraban centenares de ellos está inutilizado tras su desalojo policial este otoño. Me pregunto dónde viven ahora, dónde duermen, dónde comen. 

Miro hacia otro lado, alzo la vista y me topo con ventanas polvorientas. No se trata de casas nuevas sin vender sino de viviendas antiguas cerradas a cal y canto, propiedad de los urbanotenientes que proliferan en el Eixample. Esta mañana enlazo sin transición unos y otros, los chatarreros y los pisos cerrados, dos indicios de la ciudad de hoy. En mi cabeza bulle una noticia que me ha dejado traspuesta: 11 millones de pisos en Europa están vacíos.

Los datos, publicados por el diario británico The Guardian, se refieren a los estados que se tienen a sí mismos por más europeos. No me imagino la cantidad si, por orden de mayor a menor número de casas vacías, además de España, Francia, Italia, Alemania, Portugal, Reino Unido, Irlanda y Grecia, se contabilizaran todos los demás estados que forman la Unión.(...)

 Quien ha puesto el tema sobre la mesa es una organización que se ocupa de personas sin hogar, de homeless, sin techo, sans-abri, que asegura: "Con sólo la mitad de pisos vacíos actuales se terminaría con el sinhogarismo." En cifras oficiales las personas a la intemperie en la Unión son 4,1 millones, pero en el crudo recuento de esta organización son más.

España encabeza el ranking de pisos cerrados, 3'4 millones. Siguen Francia (2'4), Italia (2-2'7), Alemania (1,8), Portugal (735.000), Reino Unido (700.000), Irlanda (400.000) y Grecia (300.000). No hay más datos europeos. Pero sí de Estados Unidos (4'1 millones) que, en proporción de habitantes, engrandece la cifra española.

 Los datos españoles salen del último censo publicado, de 2011. La cifra representa el 14% de las propiedades, y supone un diez% más que hace diez años, cuando la crisis estaba por comenzar. Ahora que según Rajoy ha terminado, a ver qué se hace con esto. (...)

Freek Spinnewijn, director de FEANTSA, federación europea de organizaciones que trabajan con los sin techo, advierte que cada vez hay más en Europa y que la única manera de encarar el futuro es que los gobiernos saquen al mercado las casas vacías.

En Cataluña se está empezando. Gracias a la decidida respuesta de los afectados por las hipotecas bancarias, son ya setenta y cinco los ayuntamientos que multarán a los bancos que se han quedado pisos y no los ponen ni a la venta ni en alquiler. Es una corriente que ha hecho implicarse de palabra al Ayuntamiento de Barcelona y al propio Govern. Terrassa es en esto pionera, tiene 5.000 pisos vacíos en manos de la banca.

Los datos sobre los pisos vacíos en Cataluña y en Barcelona varían tanto según las fuentes, que no sé si por las mismas razones es ajustada la cifra española o se queda corta. En Barcelona oscilan, dicen, entre 20.000 y 150.000. ¿Cómo puede haber tanta diferencia en la estimación? ¿Nadie los cuenta ni los puede contar?  (...)

Pero la Plataforma per al Dret a l'Habitatge Digne estima que son 450.000, de los cuales unos 120.000 están en manos de la banca. Tal y como van las cosas, las diversas plataformas ofrecen más confianza y con sus cifras me quedo. Hay que investigar, por más dificultades que pase el periodismo y la política. 

The Guardian reporta en la misma noticia (“El escándalo de la Europa de los 11 millones de hogares vacíos”) una de sus propias investigaciones, muy reciente: la tercera parte de las mansiones del barrio más caro de Londres está vacía y a punto de derrumbe, en la llamada Billionaires Row. La especulación y la corruptela siguen."                ( Mercè Ibarz , El País, 27 FEB 2014 )

La legislación hipotecaria, una de las más dañinas, junto con la falta absoluta de sensibilidad social del Gobierno y los bancos, están provocando una aceleración del número de desahuciados

" (...) Las cifras de 2013 son tremendas, más de 35.000 familias han sido lanzadas de sus viviendas

Las causas son conocidas y se explican por un proceso de exceso de deuda en manos de las familias que son incapaces de repagar la totalidad de esta bola crediticia. La caída del crecimiento, el incremento del desempleo y la deflación en los precios de la vivienda siguen lastrando los balances de los hogares y está generando que muchos hipotecados están viendo cómo el valor de sus viviendas ya está por debajo de la deuda, lo que todavía agrava aún más la situación de buena parte de los endeudados. 

Se cuantifica en más de 580.000 hogares la casuística referida, que se agudizará en 2014 y 2015 si los precios de los inmuebles siguen descendiendo, algo muy factible según muchos expertos. (...)

 Este panorama configura un riesgo latente para el sistema financiero, ya que si se tuviesen que contabilizar los bienes inmobiliarios en función del precio de mercado, y no por el precio de adquisición, habría que provisionar en una cantidad cercana a los 20.000 millones de euros, lo cual reduciría aún más la probabilidad de otorgar crédito al sector productivo y alimentaría la necesidad adicional de capitalizar al sector financiero, algo que no es descartable dadas las expectativas sobre el empleo, precios y crecimiento económico, por supuesto al margen de la propaganda oficial.

En resumen, los riesgos del sector inmobiliario siguen intactos, dado que los principales problemas continúan. Los precios siguen cayendo, mucho más que las estadísticas oficiales, la morosidad está en máximos, y la desviación del valor de lo hipotecado y la deuda latente se acrecienta, lo cual está lanzando a muchas familias a la bancarrota.

 La legislación hipotecaria en España, una de las más dañinas e inequitativas para el deudor, junto con una falta absoluta de sensibilidad social por parte del Gobierno y el sector financiero, están provocando una significativa aceleración del número de desahuciados, a pesar de la propaganda sobre la bondad de las buenas prácticas del sistema financiero. Una vez más se está mintiendo a la ciudadanía.(...)"           (Alejandro Inurrieta, 02/02/2014)

Se vende piso para ‘okupar’ por 1.000 euros en el sur de Madrid

"Es un mercado poco conocido, pero existe. Y se extiende: la venta y alquiler de casas okupadas. Bandas organizadas ofrecen pisos vacíos —de familias que han sido desahuciadas o adquiridos por bancos, pero no habitados o, incluso, de protección oficial y aún no adjudicados— por un precio de venta de entre 1.000 y 2.000 euros.

 El alquiler sale, a la larga, más caro: por una cantidad que oscila entre los 200 y 400 euros mensuales, estos grupos aseguran la apertura de la puerta de la vivienda, agua y luz. Algunos tienen hasta calefacción. Y todo gratis. El nuevo inquilino no tiene por qué pagar la comunidad de vecinos.

 El alojamiento está asegurado hasta que un juzgado le expulse. Pueden pasar muchos meses, incluso años. La Federación de Asociación de Vecinos (FRAVM) sostiene que el fenómeno afecta sobre todo a los barrios del sur de la capital.

» Camino Alto de San Isidro, Carabanchel. Hace unos días todo parecía tranquilo en esta calle del sur de la ciudad. Pero solo era una ilusión. Los vecinos que caminaban por la calle preferían acelerar el paso y mirar hacia el suelo para evitar el contacto visual con tres grupos de hombres que se concentraban frente a unos edificios de protección social del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima). Algunas de las personas del bloque llevaban perros y parecían patrullar.

Un hombre, conocido como El Portugués, no ponía reparos en admitir lo que ocurría. “Suelo abrir las puertas de pisos que están vacíos por 500 euros, pero si estoy aquí aburrido, pues venga, puedo cobrar 300”. 

Mientras tanto, uno de sus compañeros coge una navaja. Solo para afilarla. “También ocupo pisos y los alquilo por 300 euros al mes, con luz, agua y gas enganchados. Pero igualmente los puedo vender [ilegalmente] por unos 1.500 euros”.

El impago de hipotecas y de alquileres por la crisis económica ha generado una doble consecuencia: muchas personas han sido desahuciadas y se han quedado sin hogar, por lo que el número de viviendas vacías se ha incrementado notablemente. 

Uno de los resultados de esta combinación ha sido el aumento de las ocupaciones ilegales: personas sin hogar que aprovechan la “disponibilidad” de estas casas. ¿Pero cómo saber cuáles carecen de moradores para evitar problemas adicionales?: las bandas organizadas dan una respuesta por cierta cantidad de dinero. (...)

Dos amigos, Antonio y Paco, de entre 20 y 30 años, arreglan un coche distraídamente. No lo parece, pero son parte de una de las bandas del barrio que ocupa ilegalmente inmuebles de bancos para luego venderlos. “Cobramos de media 1.200 euros por un piso de dos o tres habitaciones, cocina y agua, gas y luz enganchados. Y tenemos el mejor precio del barrio, otros grupos te cobrarán 2.000”, explica Paco sin tapujos.

Una vez ocupado el piso, la Policía Nacional solo puede coger los datos de los moradores para que comience el proceso judicial. El desahucio únicamente se produce a partir de una orden del juez. 

Para Paco, la lógica del negocio es muy sencilla: “La persona que compra [ilegalmente] el piso lo va a ocupar por unos años hasta que termine el juicio. No tendrá que pagar gastos a la comunidad y quizá, después de unos meses, el banco decida darle un alquiler de 150 euros para ganar algo. O sea, ahorrará un montón”.  (...)

Juan Luis Camarero, portavoz de la Asociación de Vecinos del Alto de San Isidro, considera que la “principal medida de seguridad no es incrementar la vigilancia, sino adjudicar rápido las viviendas vacías. Es la única manera. Las ocupaciones se producen pocos días después de un desalojo. El Ivima tapia las puertas, pero luego entran usando una radial sin dificultades”. (...)

"El principal problema es que hay muchas viviendas que están vacías y personas que no tienen hogar. Las personas ocupan un piso porque viven en una situación de emergencia social. Y la existencia de estas bandas organizadas tiene su origen en la necesidad urgente de tener un hogar”, explica Manuel San Pastor, abogado de la PAH de Madrid. 

El grupo defiende que las familias ocupen, "a través de la Obra Social de la PAH", las viviendas que estén vacías de los bancos y de protección social. “Pero el hecho de que alguien se lucre con eso es condenable de cualquier manera y solo dificulta nuestra lucha por la vivienda digna”, argumenta San Pastor. (...)

Sonia, una joven gitana que aparenta unos 16 años lleva más de un año ocupando, con otras 20 familias, todo el edificio 1-B, conocido como el bloque azul. “Aquí hay de todo: españoles, ecuatorianos, peruanos, gitanos...”, cuenta.

Paga un alquiler de 300 euros, mientras su amiga, Jandira, abona 200. “Es que mi piso es más grande y tiene dos habitaciones, pero no pago nada más. Agua, luz y gas están ya enganchados”, asevera. “Este edificio ya está todo ocupado, pero venga, hay otros vacíos. Un segundo, voy a llamar al tío Kiko para que le cuente...”.                 (El País, 23/01/2014)

Radiografía de las 300.000 viviendas vacías de Galicia

"Cuando en estos días la PAH de Vigo-Tui y Baixo Miño protestaba ante el ayuntamiento por la situación de Analía Méndez, señalaba con frecuencia la evidente paradoja de que esta y otras familias puedan quedarse en la calle, sin acceso posible a ningún inmueble, cuando solo en el término municipal vigués hay más de 18 mil viviendas vacías. 

La situación se repite en toda Galicia, donde según las cifras del Censo del INE correspondientes a 2011, hay casi 300.000 viviendas vacías –exactamente, 299.396.

120.069 están en la provincia de A Coruña, 78.152 en Pontevedra, 55.936 en Ourense y 45.239 en Lugo. Y en total representan casi el 30% del total de inmuebles principales existentes en Galicia (1.059.233); la proporción es aún mayor en Ourense (40,7%) y Lugo (33,3%) y supera en mucho a la proporción de viviendas vacías en toda España (alrededor del 20% del total).

Llama la atención, igualmente, que de esas 300 mil viviendas vacías existentes en Galicia, más de 75 mil hayan sido construidas en la última década, coincidiendo con la burbuja inmobiliaria, y otras 27 mil correspondan a la década de los noventa. Es decir, más de uno de cada tres inmuebles vacíos de Galicia son nuevos o casi nuevos.

Por ayuntamientos, cabe destacar que es la ciudad de A Coruña la que acumula un mayor número de inmuebles deshabitados, un total 19.283 viviendas vacías (4.057 construidas en la última década), seguida de Vigo con 18.588 (3.982) y Ourense con 14.561 (3.238). El número es muy elevado igualmente en Lugo, con 12.370 (1.962), Compostela con 9.512 (2.318), Ferrol con 8.318 (914) y Pontevedra con 6.886 (1.549). Vilagarcía, Sanxenxo, Ames, Lalín, Arteixo, Culleredo, Carballo, Monforte o Narón también superan las 3.000 viviendas vacías en todos los casos.

 Ante esta situación, una de las demandas de los colectivos que trabajan por un acceso universal a la vivienda, recogido de la Constitución, es que las administraciones públicas pongan a disposición de las personas sin hogar o en riesgo de perder su vivienda (por un lanzamiento hipotecario o por la imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler) el parque de viviendas del que disponen. 

Una de las consecuencias de la crisis económica y del rescate y nacionalización de las entidades bancarias quebradas ha sido que la mayor parte de sus activos inmobiliarios han sido recogidos por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el llamado banco malo, de propiedad estatal.

La Sareb acumula activos inmobiliarios valorados en 65 mil millones de euros, lo que la convierte sobre el papel en la mayor inmobiliaria de Europa, aunque muchos de estos activos tendrán finalmente un valor mucho más reducido.

 En cualquier caso, el Estado posee a través de la Sareb más de cien mil inmuebles nuevos y un número muy importante de edificios que en los últimos meses há comenzado a poner en venta, también en Galicia."         (eldiario.es, 07/01/2014)

Esto no ha acabado: la vivienda seguirá cayendo, al menos por siete razones

"No hay que lanzar las campanas al vuelo. A pesar de que los datos que dio a conocer el lunes el INE muestran el primer crecimiento trimestral de los precios de la vivienda en los tres últimos años, lo cierto es que esta seguirá cayendo, al menos durante 2014. 

El suelo cada vez parece más cercano y probablemente las caídas no serán tan abruptas durante los próximos meses, pero el aterrizaje definitivo todavía no se ha producido, según coinciden en señalar los expertos y, sobre todo, los fundamentales. (...)

 No obstante, hay una serie de factores que siguen presionando a la baja los precios. De su evolución dependerá que el deseado aterrizaje se produzca antes o después. Bankinter detecta, al menos, tres:

1.- Los precios son todavía elevados.- A pesar de la caída de un 30% desde máximos, el precio de la vivienda es todavía muy elevado en términos de esfuerzo necesario para su adquisición. En los próximos años no es previsible que la renta disponible mejore de forma sustancial ni que se introduzcan incentivos fiscales a la compra de vivienda. (...)

2.- Descuentos en los precios de los activos adjudicados.- El descuento en el valor de los activos inmobiliarios que han sido transferidos a la Sareb (54,3% en vivienda, 63% en obra en curso) provocará que en los próximos trimestres salgan al mercado viviendas con unos precios reducidos.

 3.- Menor propensión a la compra de vivienda. La creencia generalizada entre la mayor parte de los compradores es que los precios deben seguir bajando, lo que crea el fenómeno de la profecía autocumplida: las compras de vivienda se aplazan por la expectativa deflacionista. (...)

4.- Desempleo. La tasa de paro en España sigue disparada, con más de 6 millones de desempleados. La falta del trabajo y el miedo a perderlo siguen teniendo un impacto directo y muy duro sobre las ventas de viviendas, que llevan más de un lustro en caída libre. (...)

5.- No hay financiación. Es la pieza clave en la venta de casas a pesar de que cada vez son más los que compran una vivienda sin necesidad de hipoteca. (...)

6.- Stock. La ingente cantidad de viviendas  sin vender que hay en España son un lastre muy pesado para el mercado inmobiliario. España cuenta en la actualidad con un stock de viviendas sin vender que oscila entre las 700.000 y las casi 2 millones de unidades (estimación esta última de RR de Acuña y Asociados) (...)

7.- Saldo migratorio

Desde 2012 se observa un "notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente", apuntaba hace unos meses CatalunyaCaixa en un informe reciente sobre el mercado inmobiliario español.(...)

 Para la entidad, la demanda no volverá a mostrar los crecimientos desproporcionados de la pasada década, mientras que la actividad promotora debe atravesar todavía una etapa de tinieblas hasta el año 2016. "                (El Confidencial, 18/12/2013)

Más de 600.000 pisos nuevos sin vender

"El estallido de la burbuja inmobiliaria y los excesos urbanísticos que la acompañaron han dejado huellas difíciles de borrar. Promociones de viviendas sin terminar, porque no había dinero para ello ni expectativas de venderlas. Bloques de pisos casi vacíos, que no se venden ni con rebajas de precios impensables hace años.

 Y, a su alrededor, la desolación que produce pasear por esas calles solitarias en las que la mala yerba crece entre farolas, papeleras y parques infantiles nuevos, sin estrenar, que nadie disfruta, porque nadie (o apenas nadie) vive allí.

 Las urbanizaciones fantasma se extienden en todo el mapa, a la espera de que alguien decida si regresan las grúas, esta vez para derribarlas. (...)

Los últimos informes indicaban que la cantidad de pisos sin vender ascendía a entre 676.038 viviendas (Ministerio de Fomento con cálculos de diciembre de 2011) y 811.000 (CatalunyaCaixa en junio de 2012).

 Si se cruzan los datos de obras terminadas de Fomento y de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), resulta que hoy el stock se encontraría entre las 600.000 y 750.000 casas. Todas ellas de nueva construcción. Si además se suman las 800.000 viviendas de segunda mano que se calcula están en el mercado, en total habría entre 1,3 y 1,4 millones de casas a la venta.

 Además de las viviendas terminadas y listas para ser habitadas, hay miles de edificios con las obras paradas. Pero esas casas no están cuantificadas. La última estimación que existe es del comienzo de la crisis, de 2008, cuando el extinto Ministerio de Vivienda detectó 384.000 viviendas en obras sin vender. (...)

 La firma de tasación Tinsa calcula que el stock de casas sin vender, que opina que en realidad es "inferior" a los cálculos teóricos, podría drenarse en 2017. (...)

"En 2017 podríamos asistir a una situación de mercado en la que el excedente de vivienda se haya drenado, hasta convertirse en un stock técnico que permita un repunte en la actividad", afirma García, quien recuerda que una parte de las ventas corresponden a las que realizan los inversores. (...)"                 (El País, 24/11/2013) 

En Castellón hay chalets frente al mar por 60.000 euros

"Primitivo es el conserje de una urbanización casi fantasmal. Vigila seis bloques de viviendas nuevas (apenas tres años de antigüedad) levantada en una zona de expansión de Castellón y que nació pegada al único centro comercial de la ciudad. En la actualidad no viven ni 30 personas. La obra comenzó casi al mismo tiempo en que la burbuja inmobiliaria se deshinchaba. (...)

Hoy es una de las estampas que más ejemplifica la fiebre urbanística de la provincia.

“De los seis bloques solo hay en venta dos y hay 26 vecinos para 264 pisos”, explica Primitivo. Él lleva trabajando en la urbanización desde 2011. “Al principio tenía que hablar solo o con las farolas”, bromea. 

El aburrimiento le llevó a limpiar uno a uno los 264 pisos. Ahora, dice, hay “algo de movimiento”. En una libreta va apuntando los nombres de los nuevos inquilinos. Ni que decir tiene que el cuaderno tiene demasiadas hojas en blanco. (...)

Un gran cartel que ocupa toda la fachada de uno de estos bloques anuncia la venta de estos pisos que han pasado a ser propiedad de dos entidades bancarias. Enfrente, el resto de la urbanización, otros cuatro bloques con pisos de lujo, han pasado a manos de otro promotor.

 La bajada de precios mueve a algunos compradores como Jorge Mateos, un joven que espera a ver una de estas viviendas. “Está todo muy vacío”, comenta sorprendido. El precio, unos 90.000 euros para un inmueble nuevo, podría hacerle relegar el hecho de vivir en una urbanización fantasma, comenta.

Castellón es, con diferencia, la provincia con más viviendas nuevas en stock, según el informe sobre el sector inmobiliario en España publicado recientemente por CatalunyaCaixa, que arroja un parque excedentario del 25,84%. 

Un piso de cada cuatro de nueva construcción tiene el cartel de se vende. En total, 114.703 viviendas nuevas y vacías. Para dar cuenta del problema basta ver que la segunda provincia con más excedente no llega al 9%. (...)

Moncofa es un claro ejemplo de la construcción desmedida. En este municipio de unos 7.000 habitantes se proyectaron viviendas para 120.000 personas. En total, 31.500 pisos. Se han construido 8.000. La burbuja estalló en pleno desarrollo y ahora la costa ha quedado jalonada de bloques de hasta doce pisos donde prácticamente no vive nadie.

 En algunos casos los edificios nuevos han empezado a desconcharse. Hay solares sin edificar frente a moles de ladrillo. Parques infantiles casi desiertos: en pleno día festivo solo hay una familia en uno de ellos. “Aquí en frente [un bloque de 12 plantas] vive una persona”, dice un vecino que se encoje de hombros cuando se les pregunta por la fiebre del ladrillo en este municipio.

 La mayoría de estos inmuebles son propiedad de bancos (y del banco malo) que han tirado precios. Los empresarios no ven factible que estas construcciones se derriben. “Tarde o temprano se venderán, están en la playa y sería una barbaridad tirarlos”, dice Renau. Otra cosa son los esqueletos, las obras sin terminar. “Dan mala imagen y son peligrosos, habría que tirarlos”, comenta Sanz.

También el aeropuerto ha jugado su papel en la especulación urbanística. Las expectativas de nuevos turistas llevaron a los Ayuntamientos a dar más suelo al ladrillo. “En Oropesa la construcción ha sido imparable”, recogió un reciente informe de Greenpeace. Allí, Marina d’Or ha levantado decenas de bloques de apartamentos. Muchos de ellos sin compradores, en propiedad de bancos o en alquiler. (...)

La construcción en las zonas de costa ha dado lugar a verdaderos esperpentos. En Almassora, un municipio colindante con Castellón, se decidió urbanizar parcelas antes rústicas en el distrito marítimo. (...)

No importó que la playa tenga carencias como la inexistencia de un paseo marítimo y, peor aún, que a tan solo unos metros se ubique el polígono industrial de El Serrallo donde se instalan empresas como Repsol, Iberdrola, UBE y BP. Hay tanques de combustible a cien metros de las viviendas. El boom del ladrillo no se paró por eso. (...)

Los saqueadores han llegado a desvalijar decenas de chalets. En esta zona se venden chalés junto a la playa por menos de 60.000 euros."                (El País, 24/11/2013)

Ni rastro de brotes verdes: la vivienda caerá por falta de demanda y exceso de 'stock'

“Hemos logrado estabilizar el PIB pero, realmente, con las estimaciones para la economía española hasta 2016, el crecimiento del empleo será prácticamente nulo. Además, lo poco que se genere será de mala calidad e irá unido a una caída de los salarios. Si no hay empleo, tampoco habrá demanda de viviendas. Y si además no crecen los salarios, sino que disminuyen, tampoco crecerá la demanda”.

 Así responde Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados, al optimismo que se ha generado en los últimos meses en torno la recuperación del mercado inmobiliario español.

 Poco o nada han cambiado las previsiones que la consultora hacía hace cinco meses, unas previsiones que apuntan a una caída de precios durante los próximos cinco años superiores al 25% debido al fuerte desfase entre la oferta y la demanda.

 Porque el de la vivienda, como cualquier otro mercado, está sujeto al comportamiento de estas dos variables y, a día de hoy, el desequilibrio entre ambas es tan brutal que a muchos expertos inmobiliarios les cuesta mostrarse optimistas a corto plazo.

Por el lado de la oferta, España cuenta con un stock aproximado de 1,7 millones de viviendas con un valor en torno a los 200.000 millones de euros, según cifras de RR de Acuña. “El gran problema es que, lejos de liquidar stock, lo estamos incrementando y el problema es que hay muy poca demanda para disolverlo.

 Si durante los próximos tres años no se genera empleo y la situación financiera –sin acceso al crédito– sigue igual, nos seguirán sobrando del orden de unas 50.000 viviendas anuales”, apunta Fernando Rodríguez. (...)"               (El Confidencial, 20/11/2013)

¿Por qué el precio de la vivienda aún no ha tocado fondo?

"A día de hoy son muchas las personas que se encuentran a la espera de un hundimiento de la burbuja inmobiliaria que les permita acceder a la compra de una vivienda en propiedad. Sin embargo, los meses pasan y parece que los precios no terminan de ajustarse completamente. 

¿Existen razones que lo justifiquen? Sí. ¿Ha tocado la vivienda fondo? Ni muchísimo menos, al menos en mi opinión.

Los precios de las viviendas continuarán descendiendo paulatinamente durante los próximos años sin que llegue a producirse una caída abrupta. La ecuación fundamental que explica este comportamiento es bastante simple: de un lado, el mercado laboral de nuestro país atraviesa una fase de profundo debilitamiento; y del otro, los potenciales compradores tienen un limitado (por no decir nulo) acceso a la financiación.

La conjunción de ambas variables debilita la demanda de inmuebles, lo que unido a la escasa predisposición de las entidades financieras por abaratar el precio de los mismos para no incurrir en pérdidas, convierte al mercado inmobiliario en un frigorífico de viviendas de gigantescas proporciones y a Sareb en el congelador público por antonomasia."           (El blog salmón, 11/06/2013)

La burbuja inmobiliaria deja 80.000 pisos vacíos en Catalunya. Hay más de 32.000 familias en riesgo de perder su casa

"Catalunya tiene, a día de hoy, 80.000 viviendas nuevas vacías. Una cifra que, según el conseller de Territorio, Santi Vila, supone "una paradoja" por "las noticias que nos llegan de los medios de desahucios y detenciones vinculadas a la posibilidad de perder el piso".

En una comparecencia en el Parlament para explicar las políticas de la consejería durante la legislatura que acaba de comenzar, Vila ha avanzado un "problema de parque público de viviendas desocupadas importante" y ha reconocido que en estos momentos "tenemos un mercado hundido ".

Sin entrar en descifrar las acciones de reactivación de este mercado, el consejero ha avanzado que el Departamento "intentará garantizar" el derecho a la vivienda, y tratará de "blindar" las ayudas a más de 32.000 familias que actualmente se encuentran en riesgo de perder su casa.

Uno de los problemas detectado por la Conselleria para hacer frente al desempleo es la "desigual" distribución de las viviendas por el territorio. Una "atrofia" que, según Vila, "condicionará" las políticas del Departamento, que en estos momentos ve el mercado "absolutamente congelado".   (...)

 El Departamento abrió la semana pasada una convocatoria para otorgar un máximo de tres mil euros anuales al que optan las más de 1.700 familias que recientemente han perdido el hogar y que no tienen dinero ni para empezar los trámites mínimos para un nuevo contrato de alquiler ."           (e-notícies, 13/02/2013)

El Gobierno se niega a pinchar la burbuja inmobiliaria. Es más, sueñan con volver a inflarla de nuevo

"Hace unos días supimos que Sareb anunciaba el inicio de la comercialización de sus viviendas para compradores particulares. El instrumento utilizado para tal fin no fue otro que Bankia Hábitat, que sacó a la venta 13.000 activos inmobiliarios procedentes de la sociedad de gestión de activos. 

Sin embargo, ya se ha detectado en el mercado que el precio de salida al mismo de estos inmuebles está alrededor de un 30 % por encima del precio que tenían estos mismos inmuebles antes de ser traspasarlos a el Sareb, con lo cual ya nos quedamos con la mosca detrás de la oreja.

Parece ser que los gestores de Sareb realmente van en serio cuando dicen soñar con una rentabilidad del 15 % anual y la operación puesta en marcha para conseguirlo no puede ser más esperpéntica. Creo que nuestros compañeros de Gurus Blog lo explican de la mejor de las maneras posibles: los bancos traspasan miles de millones de sus activos tóxicos a Sareb, con lo que se quedan técnicamente saneados.

 Más tarde, Sareb devuelve esos mismos activos a los bancos y les pide que los venda a un precio superior al que lo estaban vendiendo cuando estaban en sus balances a cambio de una comisión que puede ascender al 6 %. ¿Es lógico? En absoluto. 

La conclusión es inequívoca: el Gobierno se niega a pinchar la burbuja inmobiliaria. Es más, yo diría que en momentos de debilidad sueñan con volver a inflarla de nuevo y así dar rienda suelta a una nueva etapa de crecimiento basada en un viejo conocido de nuestra economía: el ladrillo. 

Sin embargo, la coyuntura actual deja bastante claro que este sueño es imposible y que si Sareb no baja sus pretensiones va a terminar comiéndose toda la basura inmobiliaria de los últimos años.

A mi juicio, el Gobierno se precipitó comprando los inmuebles procedentes de la banca a precios excesivamente altos. Los descuentos deberían haber sido mayores, las pérdidas provisionadas por las entidades financieras superiores y los precios de salida al mercado de los inmuebles mucho menores."            (El blog salmón, 13/02/2013)

Todo el mundo sabía que Pueblo Laguna, en la calle de Juan Sebastián Elcano, y Puerto Rey, ambas en la desembocadura del río, ya han sufrido inundaciones en el pasado

Enseres inservibles amontonados, procedentes de las visiendas arrasadas por la riada en Pueblo Laguna, en Almería

 "Situémonos en ese momento, pasadas las once de la mañana del viernes 28 de septiembre. Unos minutos antes, la policía local ha pasado por la calle Juan Sebastián Elcano, en el municipio de Vera, pidiendo por megáfono a los vecinos que quiten sus coches de la vía y los aparquen lejos de allí.

 Los avisos no sirven de mucho. Numerosos habitantes de la calle son extranjeros que no entienden bien el español; otros confunden los mensajes con la habitual letanía de los vendedores ambulantes y otros ni siquiera los oyen. Casi nadie capta la advertencia.

 A esa hora, pasadas las once, y cuando la intensidad de la lluvia en la calle no puede asustar a nadie, el jubilado Alfonso Hidalgo Moreno, que acaba de sacar a sus perros, Bobo y Betis, prepara café en la cocina de su casa; el socorrista Antonio González, de 33 años, envía un mensaje por móvil a una amiga mientras ve la tele; la alemana Karim Radomsky, de 58, deja de organizar la compra del mercado y empieza a subir muebles y ropa a la planta de arriba, porque ella y su familia se huelen algo terrible, y Raquel, una señora de 65 años que está haciendo unas lentejas, oye los pitidos de un coche en la calle y a un conductor que grita desesperadamente: “¡Qué viene agua!, ¡qué viene agua!”.

Eso es lo que hacían estas personas, según su relato, antes de que el agua les llegara al cuello. Cayeron más de doscientos litros por metro cuadrado en los montes. El agua del río Antas, seco durante todo el año, buscó las ramblas en su camino hacia al mar y arrasó con todo lo que se encontró a su paso.

 En poco más de diez minutos, la calle de Juan Sebastián Elcano, junto a la desembocadura del río, donde confluyen varias urbanizaciones pensadas para las vacaciones y el retiro, se convirtió en un lodazal. El torrente rompió cristales, arrancó paredes, volcó coches, destruyó la inversión, los ahorros y los proyectos de vida de muchos habitantes y se llevó por delante en esa misma calle a una mujer de 52 años. (...)

Juan Sebastián Elcano es una extensa avenida de dos carriles que da acceso a la playa y que marcha paralela a la desembocadura del río Antas. Es de las pocas calles de la zona en la que hay comercios.

 Además de urbanizaciones con cientos de apartamentos, hay cuatro bares, un supermercado, dos restaurantes, un despacho de abogados, dos centros de estética, una piscina, pistas de tenis, un asador de pollos, una tienda erótica, un cajero, un estudio de arquitectura y siete inmobiliarias, la mayoría de ellas cerradas por la crisis del ladrillo.

Las primeras urbanizaciones en la zona no se planearon hasta finales de los setenta. En 1982, los terrenos por donde pasa hoy la calle de Juan Sebastián Elcano fueron calificados por el Ayuntamiento como urbanizables. Por esas fechas llegaron los primeros pobladores, la mayoría ingleses, italianos, noruegos, alemanes y austriacos que se hicieron con algunas casas de multipropiedad. “Pero el mayor desarrollo empezó en 1995”, dice la alemana Karin Radomsky, residente en una zona que conoce desde 1989. (...)

En ese ambiente surgen las preguntas de los residentes. Con más o menos virulencia, quienes han perdido sus bienes arremeten contra las Administraciones y buscan a los responsables. Por ahora no aparecen. “Le he preguntado al alcalde que cómo se ha podido construir aquí. No se le deja salida a la naturaleza”, dice Luis Antonio Petit, un profesional del mundo de la publicidad que vive en Madrid y posee una segunda residencia en la urbanización Playas del Sur, donde 170 viviendas han quedado destrozadas.

 El propietario también señala la falta de limpieza en el cauce del río, algo que había sido demandado por los vecinos, muchos de los cuales veían el peligro de anteponer el interés paisajístico y ecológico de la Laguna a la seguridad de los vecinos.

En cualquier caso, lo cierto es que todo el mundo sabía que Pueblo Laguna, la zona en donde se levanta la calle de Juan Sebastián Elcano, y Puerto Rey, ambas en la desembocadura del río, ya han sufrido inundaciones en el pasado. Una en el año 1973, que también arrasó otros pueblos y que causó cientos de víctimas por todo el litoral. 

A partir de ahí ha habido varias riadas. Quizá la de 1989 sea la que más recuerdan algunos vecinos. “Ya estuve así una vez. Esto que me ves haciendo ya lo hice entonces”, dice un inglés que trata de sacar el barro fuera de su restaurante.

Si se pregunta a las distintas Administraciones por la causa de las inundaciones, la respuesta es diferente. Para el Ayuntamiento, lo que ha ocurrido está ligado a la falta de adecuación del río. “Le hemos rogado a la Junta de Andalucía que limpiara y encauzara el río Antas de matorrales y cañas”, dice el alcalde de Vera, José Carmelo Jorge Blanco, del PP, que lleva un año y medio en el cargo (antes la alcaldía estaba en poder del Partido Andalucista) y señala que no es momento de buscar culpables. “Estamos desbordados. Necesitamos ayuda para hacer que la gente que vive aquí no sufra más las inundaciones”. (...)

“Todas las administraciones tienen su parte de responsabilidad, y también algunos propietarios que se opusieron ferozmente a la propuesta de deslinde de Playa Vera, que declaraba la zona como inundable”, afirma el catedrático de Ingeniería Hidráulica de la Universidad de Granada, Miguel Ángel Losada. El experto es autor de un informe muy crítico con la nueva Ley de Costas del Gobierno. 

En él se recoge precisamente el ejemplo de Playa Vera, que ahora suena como una advertencia de lo que más tarde o más temprano iba a ocurrir. “Proteger Playa Vera puede costar cinco millones de euros. La nueva reforma grava sobre los presupuestos del Estado el gasto de las inundaciones. 

Pero quién debe pagarlo. Deberían ser los que han construido en esas zonas. Si ponemos urbanizaciones y carreteras junto a los ramblas y las riberas del mar tendremos más desastres como el de Playa Vera. Es una locura”, dice Losada."         (El País, 07/10/2012)