El problema de la vivienda: un reto, dos modelos... el de Madrid y el de Barcelona... Uno de los principales temas de interés para Latinoamérica es el alquiler social con protección pública permanente, eje central del Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025... En contraste, Madrid ha apostado por facilitar la descalificación de la vivienda protegida con períodos de protección muy cortos, de 15 años o inferiores... aquellos países con un parque significativo de vivienda social de alquiler muestran mejores resultados que los modelos centrados en facilitar el acceso a la propiedad. El eterno debate de la vivienda juega su último partido entorno al proyecto de Ley de Vivienda estatal, que debería priorizar el alquiler social aprendiendo de la mejor experiencia europea

 "Las dificultades para acceder y mantener una vivienda digna han venido llenando titulares, discursos políticos y más de una sobremesa en España en los últimos años. Esta obsesión por la vivienda no debería sorprender, pues ha sido siempre un tema contencioso, especialmente a raíz de la liberalización del suelo que impulsó el primer gobierno de José María Aznar y que diez años después situaba a España entre los países más afectados por la crisis financiera global de 2008 y sus derivadas inmobiliarias. 

En los últimos años, la combinación de globalización económico-financiera y desregulación de los mercados ha generado un proceso creciente de financiarización, esto es, la vivienda se usa como un activo financiero más, despreciando su condición de bien de uso, garante del derecho a un hogar digno.

 En este contexto, Madrid y Barcelona representan dos paradigmas cada vez más alejados, que congregan a su alrededor partidarios y detractores. La primera es aplaudida por inversores, promotores privados y otros partidarios de un sector público subsidiario, que facilite suelo y subsidio público y un marco regulatorio laxo; la segunda, con paralelismos en el País Valenciano y Baleares, recibe el apoyo de organizaciones sociales por el derecho a la vivienda partidarias de un sector público emprendedor, en línea con lo que defiende la economista Mariana Mazzucato.

En el ámbito internacional, mientras la derecha madrileña da cobijo a oligarcas temerosos de las políticas redistributivas que se abren camino en sus respectivos países, la izquierda barcelonesa colabora con la nueva ola de gobiernos progresistas latinoamericanos en el desarrollo de políticas urbanas y de vivienda social. De Chile a Colombia, pasando por las principales capitales latinoamericanas, numerosos gobiernos han mostrado interés por aprender de las experiencias pioneras implementadas en Barcelona durante los últimos siete años. Muestra de ello ha sido la creación de una Microrred por el derecho a la vivienda en el marco del Centro Iberoamericano de Desarrollo Estratégico Urbano (CIDEU) en la que participan Antioquia, Bogotá, Buenos Aires, Lima, Montevideo y Tijuana, además de Barcelona; o el rol protagónico de Barcelona en el próximo festival de arquitectura y ciudad Mextrópoli, en Ciudad de México, este septiembre.

 Uno de los principales temas de interés para Latinoamérica es el alquiler social con protección pública permanente, eje central del Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025. A nivel europeo, el interés por la vía barcelonesa ha llevado a Housing Europe, la Federación europea de promotores públicos, cooperativos y sociales, a elegir Barcelona para acoger el 4º Festival Internacional de la Vivienda Social en marzo de 2023.

En contraste, Madrid ha apostado por facilitar la descalificación de la vivienda protegida con períodos de protección muy cortos, de 15 años o inferiores. La desregulación de las viviendas protegidas a corto plazo contribuye a perpetuar el atraso ibérico, dejando a España a la cola de la Unión Europea en porcentaje de vivienda social de alquiler (1,1% del parque respecto al 7,5% de la UE, según la OCDE). Pan para hoy, hambre para mañana.

Aunque ninguna política pública ha sido capaz de garantizar plenamente el derecho a la vivienda al conjunto de la población, aquellos países con un parque significativo de vivienda social de alquiler muestran mejores resultados que los modelos centrados en facilitar el acceso a la propiedad. El eterno debate de la vivienda juega su último partido entorno al proyecto de Ley de Vivienda estatal, que debería priorizar el alquiler social aprendiendo de la mejor experiencia europea."          (Eduard Cabré Romans , El País, 15/09/22)

Michael Roberts: Lo que revela Evergrande es el final del enorme impulso urbanizador que se inició para albergar a la población china... la construcción de inmuebles residenciales se ha convertido en una inversión de activos financieros, al igual que lo fue y lo es en las principales economías del G7... En toda China, incluso los empleados de ventas y los trabajadores de las fábricas se sientan en apartamentos vacíos de Evergrande y sueñan con venderlos con un gran margen de beneficio para financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su propia jubilación... Desde 2015, los precios de los inmuebles residenciales se han revalorizado más del 50% en las mayores ciudades... Los crecientes problemas crediticios del grupo han coincidido con el cambio de la política gubernamental hacia la "expansión desordenada del capital" contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores... ¿Qué ocurrirá cuando Evergrande quiebre? ¿Se estrellarán también otras empresas inmobiliarias? ¿Nos dirigimos a un enorme colapso financiero en China y posiblemente en todo el mundo, provocado por el fin del boom inmobiliario chino? En mi opinión no va a haber una crisis financiera en China... El gobierno lo controla casi todo, incluido el banco central y los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son los mayores bancos del mundo... Puede decirle al banco central, el Banco Popular de China, que haga lo que sea necesario

 "El grupo chino Evergrande es el segundo mayor promotor inmobiliario de China y está al borde de la quiebra.  Evergrande ha contratado a "asesores de reestructuración" y ha advertido de que su liquidez está sometida a una "tremenda presión" por el desplome de las ventas, enfrentándose a las protestas de los compradores de viviendas y los inversores minoristas.  Con sede en Shenzhen, en el sur de China, Evergrande arrastra un pasivo total de casi 2 billones de RMB, es decir, más de 300.000 millones de dólares.

El precio de las acciones de la empresa matriz, 3333 HK, ha bajado un 76% con respecto al comienzo del año. En agosto, Xu Jiayin, fundador de Evergrande y uno de los hombres más ricos de China, dimitió como presidente del grupo inmobiliario. La negociación de los bonos de la empresa se suspendió en Shanghai. La policía acudió al edificio de oficinas de Evergrande en Shenzhen cuando los inversores individuales de los innumerables productos de "gestión de la riqueza" de la empresa se reunieron para exigir el reembolso.

La desaparición de Evergrande es un reflejo de los peligros de la especulación inmobiliaria incontrolada en el sector capitalista de la economía china.  Evergrande depende en gran medida de que los clientes paguen por los pisos antes de que los proyectos estén terminados. El modelo inmobiliario de Evergrande es esencialmente un esquema Ponzi, en el que la empresa recauda dinero en efectivo de la preventa de un número cada vez mayor de apartamentos, además de cientos de miles de inversores individuales y utiliza el dinero en efectivo para financiar más ventas acelerando la construcción en curso y financiando los pagos iniciales. Como cualquier Ponzi, esto funciona mientras se acelera. Pero cuando el mercado se ralentiza, esos flujos de entrada de efectivo empiezan a quedar por detrás del creciente arco de demandas de efectivo. Evergrande tiene ahora unos 800 proyectos sin terminar y hay cerca de 1,2 millones de personas esperando para mudarse.

Tomemos un gran proyecto de Evergrande.  Los precios de las propiedades de Evergrande en Venecia (situada en la costa a 90 km de Shanghái) se han triplicado desde que comenzaron las ventas en 2012 y se ha vendido el 80% de los apartamentos en total, aunque alrededor de un tercio están desocupados. Pero este año las ventas se han ralentizado. Los datos de la oficina municipal de vivienda de Qidong muestran que se ha vendido alrededor del 60% de los apartamentos que salieron a la venta, a pesar de un descuento del 15% en el precio. Evergrande ha rebajado todos sus apartamentos hasta un 30% y también ha tratado de obtener dinero en efectivo mediante la venta de sus participaciones en otras empresas.

Lo que revela Evergrande es el final del enorme impulso urbanizador que se inició para albergar a la población china.  En una transformación de las ciudades chinas, la tasa de urbanización superó el 60% el año pasado, frente al 50% de 2011.  Pero dado que esta urbanización fue llevada a cabo finalmente por el sector privado con fines lucrativos y basada en la ocupación por parte de los propietarios (el 90% de los chinos son propietarios de sus viviendas, en su mayoría sin hipotecas), la construcción de inmuebles residenciales se ha convertido en una inversión de activos financieros, al igual que lo fue y lo es en las principales economías del G7.  Esta "financiarización" comenzó a finales de la década de 1990, cuando el gobierno aplicó una política de hacer que las empresas estatales se deshicieran de sus activos residenciales a sus empleados, una venta del tipo Thatcher a los inquilinos del ayuntamiento.  La idea era que, a partir de entonces, el sector privado se ocuparía de la vivienda, y no el Estado.

Así, en lugar de que la vivienda "sea para vivir" (Xi), se ha convertido en un sector "para la especulación" (Xi).  Los apartamentos en China se han convertido en el vehículo de inversión preferido por la gente.  Pocos compradores adquieren un apartamento de Evergrande como residencia principal. Y Evergrande ha atendido explícitamente a los chinos más acomodados, eligiendo ubicaciones que caen justo fuera de las zonas que restringen el número de unidades que una persona puede comprar y anunciando las promociones como segundas residencias. En toda China, incluso los empleados de ventas y los trabajadores de las fábricas se sientan en apartamentos vacíos de Evergrande y sueñan con venderlos con un gran margen de beneficio para financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su propia jubilación.

Los precios de las propiedades en las ciudades costeras, donde están los mejores trabajos y salarios, se han duplicado en los últimos diez años. En Shenzhen, el precio medio de los apartamentos ha subido tanto que a algunos les resulta más barato vivir en Hong Kong, uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo. Desde 2015, los precios de los inmuebles residenciales se han revalorizado más del 50% en las mayores ciudades de China. En la última década, la oferta media de suelo residencial por nuevo residente en las diez principales ciudades es de solo 230 pies cuadrados -poco más que el tamaño de una habitación de hotel típica- o menos del 60% del espacio residencial medio per cápita en China.

La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.

Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.

El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.

La especulación se ha disparado, ya que los gobiernos locales intentan obtener fondos vendiendo terrenos a promotores que luego construyen urbanizaciones mediante préstamos a bajos tipos de interés, a menudo procedentes del sector no bancario no regulado. "El sector inmobiliario es la fuente más importante de riesgo financiero y de desigualdad de la riqueza en China", afirmó Larry Hu, director de economía de China en la empresa de capital extranjero Macquarie Securities Ltd. Y tiene razón.

Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en construir cada vez más promociones comerciales en lugar de viviendas. Esto se debe a que la principal prerrogativa de los gobiernos locales es acumular ingresos. Si pueden atraer más empresas a sus jurisdicciones y si esas empresas son rentables, entonces el gobierno local puede recaudar más impuestos de sociedades. Al mismo tiempo, la oferta de suelo residencial se mantiene deliberadamente escasa para que los gobiernos puedan ganar dinero con la venta de suelo residencial. En efecto, la venta de suelo residencial sirve de subvención cruzada a la política de suelo proempresarial de los gobiernos locales, que venden suelo comercial a bajo precio.

El sector inmobiliario representa ahora el 13% de la economía, frente a sólo el 5% en 1995, y alrededor del 28% del total de los préstamos del país. Dado que los gobiernos locales tienen una deuda de 10 billones de dólares, la venta de terrenos es la fuente de ingresos más crucial y fiable para el pago de la deuda. Por tanto, cualquier cambio drástico aumentaría seriamente el riesgo de impago de los gobiernos locales.

El enfoque del sector inmobiliario privado se ha basado en la asunción de grandes cantidades de deuda para acumular más y más terrenos, a veces en zonas especulativas fuera de las grandes ciudades. En el caso de Evergrande, tiene suficiente terreno para albergar a toda la población de Portugal y más deuda que Nueva Zelanda.  En 2010, sólo tenía 31.000 millones de RMB (4.700 millones de dólares) de deuda y contaba con 190.000 millones de dólares en propiedades en desarrollo a finales de 2020.

Los crecientes problemas crediticios del grupo han coincidido con el cambio de la política gubernamental hacia la "expansión desordenada del capital"; contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores. El Ministerio de Vivienda del país anunció una campaña de inspección de tres años para endurecer la regulación del sector inmobiliario. El año pasado, el gobierno aplicó una estricta política destinada a reducir el apalancamiento de los promotores, que el regulador bancario chino ha calificado como el mayor riesgo financiero del país. Se ha pedido a los bancos que suban los tipos de interés de las hipotecas. A los gobiernos locales se les ha ordenado que aceleren el desarrollo de viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno y se les ha dicho que aumenten el escrutinio de todo, desde la financiación de los promotores y los precios de las viviendas de nueva cotización hasta las transferencias de títulos.

Y en un caso clásico de "financiarización", Evergrande financió sus actividades emitiendo lo que se denomina "productos de gestión de la riqueza", en realidad bonos respaldados por hipotecas para que los compraran inversores minoristas extranjeros y chinos, pagando altos tipos de interés (7-9%).  Ahora la empresa declara su incapacidad para hacer frente a estas obligaciones. Esta expansión incontrolada de la deuda por parte de Evergrande y otras empresas inmobiliarias fue ignorada por las autoridades reguladoras de China, al igual que ocurrió en EE.UU. antes de la quiebra inmobiliaria y financiera en la crisis financiera mundial de 2008.

¿Qué ocurrirá cuando Evergrande quiebre?  ¿se estrellarán también otras empresas inmobiliarias? ¿nos dirigimos a un enorme colapso financiero en China y posiblemente en todo el mundo, provocado por el fin del boom inmobiliario chino?  Pues bien, hay otros cuatro grandes promotores inmobiliarios chinos al borde del precipicio. Los precios de los bonos en dólares emitidos por estas empresas se han desplomado por el temor de los inversores internacionales a que esos bonos no puedan ser refinanciados a su vencimiento, lo que supondría un impago. Así que los inversores extranjeros en estos bonos están recibiendo un gran golpe.  Y la capacidad de estos promotores inmobiliarios de emitir nueva deuda para conseguir nuevo dinero para refinanciarse ha desaparecido.

Pero, en mi opinión, no va a haber una crisis financiera en China.  El gobierno lo controla casi todo, incluido el banco central, los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son los mayores bancos del mundo, los llamados "bancos malos", que absorben los préstamos dudosos, los grandes gestores de activos, la mayoría de las mayores empresas. El gobierno puede ordenar a los cuatro grandes bancos que cambien los préstamos impagados por participaciones de capital y olvidarse de ellos. Puede decirle al banco central, el Banco Popular de China, que haga lo que sea necesario. Puede decir a los gestores de activos estatales y a los fondos de pensiones que compren acciones y bonos para apuntalar los precios y financiar a las empresas. Puede decir a los bancos malos del Estado que compren deuda mala de los bancos comerciales.  Así que una crisis financiera está descartada porque el Estado controla el sistema bancario.

Pero si no es una crisis, ¿qué pasa con el desplome inmobiliario y los altos niveles de deuda contraída?  ¿No reducirán la capacidad de China para crecer al ritmo previamente alcanzado y previsto para los próximos cinco años?  Los economistas occidentales lo tienen claro: la deuda es tan grande y los sectores productivos de China son ahora tan débiles que, incluso si China evita un colapso financiero, el golpe a los ingresos de los hogares y a los beneficios del sector capitalista es lo suficientemente grande como para reducir la inversión y el crecimiento del PIB.  China se dirige hacia el estancamiento, si no hacia una caída.

Es cierto que China ha acumulado una montaña de deuda en los últimos años, de la que la deuda inmobiliaria es una parte importante.  La deuda total alcanzará el 317% del PIB en 2020. Pero la mayor parte de esta deuda está en moneda nacional y es debida por una entidad estatal a otra; desde el gobierno local a los bancos estatales, desde los bancos estatales al gobierno central. Una vez descontado todo esto, la deuda de los hogares (54% del PIB) y de las empresas no es tan elevada, mientras que la deuda del gobierno central es baja según los estándares mundiales. Además, la deuda externa en dólares con respecto al PIB es muy baja (15%) y, de hecho, el resto del mundo debe a China mucho más: el 6% de la deuda mundial. China es un gran acreedor del mundo y tiene enormes reservas de dólares y euros, un 50% más grandes que su deuda en dólares.

Los dirigentes chinos quieren frenar el nivel de deuda. Pero, como he explicado antes, el control del nivel de deuda puede venir de dos maneras; o bien a través de un alto crecimiento de la inversión en el sector productivo para mantener el ratio de deuda bajo control; y/o reduciendo los atracones de crédito en áreas improductivas como la propiedad especulativa.  Esto último supondría una reducción de la rentabilidad del sector capitalista en China y esto reduciría el potencial de inversión productiva de dicho sector.  Por lo tanto, la pérdida de beneficios y de ingresos de los hogares a causa de los desplomes inmobiliarios se sumaría a la presión a la baja sobre el crecimiento de la producción y de los ingresos.

Pero esta previsión se basa en la opinión de que el gobierno chino debe seguir confiando cada vez más en su sector capitalista para obtener resultados.  Y, sin embargo, el sector capitalista de China tiene problemas en muchos aspectos, al igual que en las economías del G7.  La rentabilidad del sector capitalista ha ido cayendo y ahora se encuentra en mínimos históricos; y gran parte de sus actividades son cada vez más en sectores "improductivos" como las finanzas de consumo, la propiedad o los medios de comunicación social.

Una vez más, como he argumentado antes, la contradicción básica de la economía china no es entre la inversión y el consumo, o entre el crecimiento y la deuda; es entre la rentabilidad y la productividad. El creciente tamaño e influencia del sector capitalista en China está debilitando el rendimiento de la economía y ampliando las desigualdades.  En mi opinión, la economía china es ahora lo suficientemente fuerte como para no depender de la inversión extranjera ni de los sectores capitalistas improductivos para crecer.  Aumentar el papel de la planificación y la inversión dirigida por el Estado, la base principal del éxito económico de China en los 70 años de la República Popular, nunca ha sido más convincente."            

(Michael Roberts, Brave new Europe, 19/09/21;   Traducción realizada con la versión gratuita del traductor www.DeepL.com/Translator)

La subida de la vivienda y de los alquileres en Madrid expulsa a los trabajadores a las provincias vecinas

"En Pozo de Guadalajara es fácil saber de dónde son los habitantes de los chalets que pueblan la zona. Aunque este pequeño municipio pertenece ya a la Alcarria, casi todas las antenas de televisión se orientan para cazar la cadena con la que los vecinos se sienten más cercanos: Telemadrid.

Al pie de estas urbanizaciones se encuentra la frontera invisible que delimita Castilla-La Mancha con Madrid. La separación es meramente mental para los 1.200 habitantes de este pueblo, que la atraviesan a diario para acudir a sus puestos de trabajo. Hace solo un mes han conseguido una reivindicación que ha ido creciendo a medida que lo ha hecho su población: que un autobús de la Comunidad de Madrid cambie su trayecto para pasar por allí y les deje -o recoja- en Alcalá de Henares.

“Aquí el 80% de la población viene de Madrid”, resume Javier Hurtado, su teniente alcalde. Él es un ejemplo: se mudó hace 17 años, justo en el punto de inflexión de un pueblo que hasta entonces tenía 400 habitantes. “La gran mayoría vinimos por el crecimiento abismal de Torrejón. Por el mismo precio de un piso de 80 metros cuadrados, aquí tenías tu chalet adosado con jardín”.

Para muchos de los que ahora son vecinos de Pozo, la búsqueda de una vivienda asequible les fue alejando cada vez más del kilómetro 0. A su favor tienen estar pegados al corredor del Henares y a otras ciudades grandes como San Fernando de Henares, Alcalá, Torrejón o Mejorada del Campo.

“Cuando te lo planteas, lo primero que calculas es el tiempo en ir a trabajar cada día. Pero luego también ves la calidad de vida…”, continúa Hurtado. Ahora mismo tarda 45 minutos en ir en coche hasta la estación de Meco y en coger el Cercanías que le deja en Vallecas. Una distancia normal para los desplazamientos dentro de Madrid, pero viviendo en otra comunidad autónoma.

Por extraño que parezca, el mayor flujo interprovincial que ha vivido España en las últimas tres décadas ha sido de Madrid a Toledo, con 320.000 desplazamientos acumulados. Y a Guadalajara se han ido más de 160.000 personas. En total, casi medio millón de habitantes, tantos como para construir la séptima mayor ciudad de España en apenas tres décadas.

Este flujo de población es el resultado de la expulsión de Madrid provocada por la gentrificación. Cada año llegan a la Comunidad de Madrid unas 100.000 personas procedentes del resto de España (a lo que hay que sumar la inmigración de otros países). En la mayoría de los casos se trata de jóvenes con buena formación que pertenecen a la élite de capital humano de las regiones emisoras. Esto significa que entran en Madrid con una renta superior a la media, o la consiguen rápidamente, por lo que desplazan a las clases populares autóctonas.

A medida que la metrópolis madrileña va creciendo, los precios de la vivienda suben en localidades cada vez más alejadas del centro de la capital, hasta el punto de expulsar población a las provincias limítrofes: Guadalajara y Toledo. La salida de población no ha sido homogénea, sino que depende de las oscilaciones de los precios de la vivienda. Durante los años de la burbuja inmobiliaria llegaron a salir más de 30.000 personas anualmente hacia las dos provincias.

En esos años surgieron grandes ciudades dormitorio que se sitúan justo al otro lado de la frontera de Madrid, donde los precios del suelo son mucho más bajos. Fueron los años del ‘boom’ de municipios del norte de Toledo, como Seseña, Illescas, Ugena, El Viso de San Juan o Las Ventas de Retamosa y el suroeste de Guadalajara, como Azuqueca, Cabanillas o Alovera. Todos ellos están entre los municipios que más han crecido en las últimas décadas y que destacan por ser pequeñas localidades rurales rodeadas de urbanizaciones.

Este flujo de población, que se frenó durante la crisis, se está volviendo a reproducir en los últimos años como consecuencia de la escalada de precios que está viviendo Madrid. De seguir la tendencia del último lustro, 2019 será el primer año desde 2008 en el que Madrid expulse más población de la que atrae, con casi 100.000 emigrantes. (...)

El ‘boom’ de precios de la vivienda en Madrid ha expulsado principalmente a las clases populares. Los jóvenes de zonas humildes se encuentran con que los precios en sus barrios se han multiplicado y ya no pueden emanciparse y asumir el coste de tener un techo. El 70% de los jóvenes que han salido de Madrid entre 2013 y 2017 no tenía estudios universitarios.

Es el dato más alto de todas las comunidades autónomas y muestra hasta qué punto la expulsión de población se centra en las capas con menor capital humano. Por el contrario, en Castilla-La Mancha, comunidad que los acoge, apenas el 25% de los inmigrantes españoles tienen estudios universitarios. (...)

Los municipios de Guadalajara y Toledo situados al otro lado de la frontera con Madrid son los que tienen mayor porcentaje de población nacida en otros lugares de España. En el caso de Cabanillas del Campo, situada junto a la ciudad de Guadalajara, el 45% de sus residentes han nacido en otra provincia, lo que indica hasta qué punto es un municipio construido a base de madrileños expulsados de su región. Pero el caso más extremo es el de Ugena, un municipio del norte de Toledo situado a solo cuatro kilómetros de la frontera con Madrid y donde tres de cada cuatro vecinos han nacido fuera de la provincia.

A base de expandirse, Madrid ha ido llenando estos municipios que, de no encontrarse cerca de la metrópolis madrileña, bien estarían protagonizando artículos sobre la España vacía. Esta situación se repite en todos los pueblos vecinos, hasta el punto de que convierten a Guadalajara en la única provincia en la que más de la mitad de la población ha nacido en otra parte de España o en el extranjero. Las fronteras autonómicas siguen existiendo, pero Madrid ya las ha superado." (Javier G. Jorrín, María Zuil y Jesús Escudero, El Confidencial, )

En el 2005 se construyen 1 millón de viviendas. Las plusvalías generadas se cuentan por miles de millones de euros. En Madrid estas plusvalías son de 200.000 millones, y superan el PIB de dicha Comunidad. Sobre estas cantidades se puede calcular la fortuna en Suiza de los Rato, los Pujol, los Blesa, los Bárcenas, los Mas...

"La propiedad inmobiliaria es una pieza clave para entender el modelo político, social y económico español. Nos encontramos en un país donde los intereses de los propietarios  marcan de forma permanente el quehacer político; esto se traduce en decisiones y actuaciones normativas que benefician a la clase dominante propietaria, a la vez que ignoran sistemáticamente los intereses y las necesidades de la gran mayoría de ciudadanos y ciudadanas. (...)

Las intervenciones sobre la ciudad estaban sujetas a los intereses privados de los propietarios del suelo, que se constituyeron en un verdadero poder fáctico. Esta manera de construir ciudad se institucionalizó con la Ley de Suelo de 1956; esta norma abría la puerta a la especulación y a la ganancia de grandes plusvalías, lo que condujo a la creación en los años 60-70 de las grandes empresas constructoras propias de la oligarquía franquista.

Esta trama, que se pone en marcha durante el franquismo, se asienta sin demasiados cambios durante la Transición y en la Democracia. El profesor Naredo apunta algunos de los requisitos que lo permiten: la refundación de la oligarquía franquista en un neocaciquismo que sigue extendiendo la cultura de la especulación y el pelotazo,  la crisis del planeamiento que hace posible la negociación de megaproyectos y grandes operaciones entre promotores y políticos al margen de los planes, y, por último, la existencia de recursos económicos baratos y abundantes tras la adhesión de España a la UE.

En este escenario, la proclamación en el artículo 47 de la Constitución Española del derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada resulta papel mojado. Las élites ya han tomado una decisión: la prestación de vivienda, al contrario de lo que sucede en Europa, no va a formar parte de los contenidos que amparará el Estado del bienestar que empieza a construirse en España. La vivienda seguirá siendo una simple mercancía, un negocio.

Para que esta operación tenga éxito y genere importantes ganancias se necesita la connivencia del poder político, de las grandes empresas promotoras-constructoras y de los poderes financieros. Esto se concreta en el mantenimiento de una legislación urbanística de carácter intrínsecamente especulador, una política de vivienda de carácter económico cuyo objeto es tirar de sector de la construcción y un mercado financiero carente de control público. Todo ello, con el único objetivo de enriquecer a las élites políticas y económicas.

El marco normativo vigente y la institucionalización de la impunidad conducen a un sistema abusivo que facilita la especulación y permite que la corrupción urbanística campe a sus anchas. El conocido caso Malaya fue sólo la punta de un gran iceberg de corrupción urbanística que todavía, a día de hoy, sigue dando nuevos casos y titulares de escándalo.

Este negocio inmobiliario llega a su cenit durante los años 2002-2007. Durante este tiempo, se construyen cada año en España más viviendas que en Francia y Alemania juntas. Concretamente, en el año 2005  se construyen  cerca de 1 millón de viviendas. 

Las plusvalías generadas se cuentan por miles de millones de euros. En la Comunidad Autónoma de Madrid, estas plusvalías (200.000 millones de euros) superan el PIB de dicha Comunidad (168.000 millones de euros).

 Mientras esto sucede, mientras unos pocos, los de siempre, se enriquecen, se embolsan dinero a manos llenas, el precio de la vivienda crece de manera exponencial, un 185% entre 1998 y 2006. Esta situación significaba duplicar el esfuerzo que una familia debía realizar para acceder a una vivienda. 

Pero los beneficios parece que nunca son suficientes para el sistema capitalista. Su carácter depredador y sus prácticas especulativas a gran escala abocan finalmente a nuestro estado a una crisis financiera e inmobiliaria de grandes dimensiones, producto del estallido de la burbuja inmobiliaria.

¿Qué sucede entonces? ¿Se proponen desde el gobierno cambios sustanciales? ¿Se protegen los derechos de las personas afectadas por la crisis?

La respuesta es no; durante la crisis se mantiene el rumbo, no se exigen responsabilidades, se sigue protegiendo al capital y no se afronta la grave situación de emergencia habitacional que viven muchas familias españolas. La trama persiste, esperando que escampe y pase el chaparrón.

Mientras, a nuestros gobernantes, a los partidos del régimen, les toca arreglar el desaguisado. La receta, socializar las pérdidas y privatizar los beneficios. Se aprueban los “rescates bancarios”. Los bancos en apuros gozan de la ayuda económica de los poderes públicos, disfrutan de miles de millones de euros, pero, curiosamente, esos mismos poderes públicos se niegan a realizar cambios normativos que amparen los derechos de los ciudadanos y ciudadanas, verdaderas víctimas de la crisis. 

El resultado, más de medio millón de desahucios sin alternativa habitacional y deudas perpetuas para muchas familias. Vidas rotas, truncadas, por el simple hecho de querer acceder a una vivienda, por querer formar un hogar.

La oligarquía es ajena a todo eso, defiende únicamente sus intereses, los de una minoría privilegiada, no hay más. Ellos no piensan en lo colectivo, en la comunidad, en nosotras. (...)"              (Pilar Garrido, Público, 12/03/17)

Corralito por el Brexit: algunos fondos inmobiliarios británicos suspenden sus reembolsos

 "Las firmas británicas de gestión de fondos Aviva y Standard Life han suspendido la cotización de sus títulos de propiedad inmobiliaria para frenar la retirada de capitales como consecuencia del "brexit".

 Un tercer fondo se ha sumado a la medida, la gestora M&G Investments, después de que la incertidumbre provocada en los mercados por la victoria del Brexit en el referéndum del pasado 23 de junio sobre la permanencia de Reino Unido en la UE haya desencadenado una avalancha de solicitudes de reembolso por parte de los inversores.  (...)

El propio Banco de Inglaterra (BoE) ha reconocido en el informe de estabilidad publicado este martes por su Comité de Política Financiera que uno de los mayores riesgos derivados del Brexit para la economía británica está relacionado con la exposición al sector inmobiliario, particularmente en el segmento comercial, ante la perspectiva de que la salida de Reino Unido de la UE pueda restar atractivo a Londres como destino de inversión.

Los expertos predicen que las grandes multinacionales y bancos podrían marcharse del Reino Unido como resultado del voto favorable a salir de la Unión Europea en el referéndum del 23 de junio, lo que dejaría vacantes muchos edificios y locales comerciales y reduciría su valor.

El Singaporean United Overseas Bank, por ejemplo, ha señalado ya que paralizará los préstamos para la compra de propiedad en Londres por el nuevo panorama económico que afronta el Reino Unido tras el voto a favor del “brexit”.

La decisión de Aviva, M&G Investments y Standard Life ha afectado a la cotización en la Bolsa de Londres, donde han perdido terreno muchas inmobiliarias, entre ellas Barratt Developments, que ha llegado a caer un 6,95 %, y Persimmon, que cedía un 6,13 %."                (República.com, 05/07/16)

"La cotización de inmobiliarias y del sector financiero cae en la Bolsa de Londres ante el temor al pinchazo de la burbuja londinense 

Aviva y M&G se han convertido en la segunda y tercera gestoras en bloquear el acceso a sus fondos inmobiliarios. La primera ha suspendido la negociación de un vehículo de 1.800 millones de libras invertido en propiedades inmobiliarias en Reino Unido, ante el temor a un colapso en el precio de las propiedades en suelo británico tras el Brexit. El lunes, Standard Life dio la voz de alarma al tomar la misma decisión y sembrar el pánico en el mercado.

Por su parte, M&G ha bloqueado un fondo que gestiona alrededor de 4.400 millones de libras en activos ante la oleada de peticiones de reembolso, por lo que ha decidido suspender también su negociación.

Desde el referéndum del 23 de junio en que los británicos votaron por el Brexit (salida de la Unión Europea), las inmobiliarias y las entidades financieras ya habían figurado entre las acciones más castigadas en la Bolsa de Londres, pero este martes la penalización se acentuó, dañando también a las gestoras de fondos ante el temor a que tengan que asumir medidas similares a la de Standard Life en algunos de sus vehículos de inversión. Desde la forma de análisis Jefferies alertan de que la decisión de Standard Life será secundada por otros grandes fondos.

La propia Standard Life cayó más de un 5% en la Bolsa, mientras Aberdeen Asset Management perdió cerca de un 4%. En el sector inmobiliario, Barratt Developments cedió más de un 9%; Land Securities, un 3,6%; Berkeley, más del 6%, y Taylor Wimpey se dejó un 7%, mientras British Land desciende algo más de un 2%.

Entre los bancos, Lloyds bajó cerca de un 4%, y RBS más de un 5%. Como consecuencia de ello, el índice FTSE 250 de la Bolsa de Londres perdió el martes un 2,3%.

A su vez, la libra reanudó su depreciación frente al dólar y el euro ante la expectativa de que la crisis inmobiliaria provoque la huida de inversores extranjeros que están en el sector. 

Según Joshua Mahony, de IG Markets, "la drástica medida tomada por Standard Life va a dañar sin duda la confianza de quienes tienen inversiones y muchos van a empezar a preocuparse por el posible comienzo de una ola de ventas de inversiones residenciales". 

En una nota, los analistas de Liberum creen que el Brexit generará una caída del 5% en los precios medios inmobiliarios en Reino Unido, pero advierte que el descenso puede ser mayor si el proceso de separación con la UE es largo y difícil. 

El sector del ladrillo es clave para la economía británica, tanto por el elevado porcentaje de familias que posee propiedades en el país como por la atracción que estos activos (especialmente en Londres) ha tenido para los compradores internacionales en los últimos años. Según algunos analistas, los precios de casas y oficinas en la capital británica han alcanzado niveles comparables a los de la burbuja previa a la crisis financiera de 2008.

En un comunicado, Standard Life achacó el lunes al referéndum del Brexit su decisión de bloquear el acceso de los inversores a uno de sus fondos inmobiliarios, que tiene 2.900 millones de libras (3.500 millones de euros) colocado en propiedades en Reino Unido.

"Debido a circunstancias excepcionales, Standard Life ha tomado la decisión de suspender la negociación en Standard Life Investments UK Real Estate Fund", aseguró la entidad. "La decisión fue tomada tras un incremento de los requerimientos de devolución como resultado de la incertidumbre para el mercado inmobiliario tras el referéndum sobre la UE. 

La suspensión fue necesaria para proteger los intereses de todos los inversores en el fondo y para evitar comprometer la rentabilidad de las inversiones". En principio, el bloqueo del fondo va a durar durante 28 días, y se revisará cada 4 semanas a partir de entonces.  (...)

Algunos especialistas apuntaban ayer a la similitud de este episodio con lo sucedido antes del estallido de la crisis financiera de 2008, cuando algunos fondos de BNP Paribas y Bear Stearns fueron bloqueados. Otros analistas creen que la crisis actual está centrada en el mercado inmobiliario británico, y especialmente el londinense, donde los precios llevan varios años subiendo con fuerza.(...)"          (Expansión, 05/07/16)

Casi medio millón de desahucios producto de una Ley Hipotecaria franquista... que permite la dación de pago para las inmobiliarias, pero no para las familias

"En España ha habido 416.332 órdenes de desahucio desde 2008 hasta el segundo trimestre de 2015, según el informe “Efectos de la crisis en los órganos judiciales” del Consejo General del Poder Judicial. 

Los desahucios son una de las consecuencias de esta crisis, pero la ley que los permite es anterior, muy anterior. Hablamos de la Ley Hipotecaria, impuesta por Decreto bajo la dictadura de Franco en el año 1946 y que sigue en vigor a día de hoy. 

Se trata de un “texto refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946”, según nos recuerda en su web la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que engloba a las entidades financieras con mayor presencia en el mercado hipotecario español.

 En su tranquilizadora guía “En caso de impago” se dice que “si el prestatario no paga un préstamo o crédito ―ya sea personal o hipotecario― responde con todos sus bienes, no sólo con los presentes en el momento del incumplimiento, sino también con los que adquiera en el futuro, mientras que la deuda no esté totalmente satisfecha”. (...)

Otra gran reflexión metafísica que venimos padeciendo es la de que “hemos vivido por encima de nuestras posibilidades”. Quienes sí se han endeudado por encima de sus posibilidades han sido las grandes empresas (inmobiliarias, constructoras y otras) y las entidades financieras, que además pretenden que seamos los contribuyentes los que les paguemos las facturas. 

En 2008, la deuda financiera neta de las cinco principales inmobiliarias de la bolsa (Colonial, Metrovacesa, Realia, Reyal Urbis y Martinsa Fadesa) se situó en 26.483 millones de euros, según el portal inmobiliario idealista.com.

 

Pero es que encima son ellas las malas pagadoras. Una nota del Banco de España asegura que “el comportamiento de las hipotecas minoristas [hogares] es mucho mejor que otro tipo de exposiciones”. 

Efectivamente, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la dudosidad (retraso en el pago de más de 90 días) de los créditos concedidos a los hogares para la adquisición de vivienda era del 5,8% en el primer trimestre de 2015, frente al 32,9% del crédito destinado a la construcción y al 34,6% del destinado a las actividades inmobiliarias.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) defiende que muchos de los préstamos que las familias no han podido afrontar “se encontraban plagados de cláusulas abusivas y con una vivienda absolutamente sobrevalorada como garantía, pudiendo ser denominados como productos financieros tóxicos”. En efecto, las prácticas hipotecarias en el Estado español han sido tan salvajes que han obligado a pronunciarse incluso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ha declarado que las ejecuciones hipotecarias españolas son contrarias a la normativa de la UE y que la ley del PP sobre desahucios, de 2013, viola los derechos humanos.

Distintos juzgados han dado la razón a los hipotecados señalando como abusivas las cláusulas suelo y de intereses de demora del 20%. Algunos jueces también han contradicho una Ley Hipotecaria que permite que los bancos se queden con las viviendas subastadas por la mitad de su precio y todavía exijan el pago de la deuda. Incluso hay sentencias que han ordenado la devolución de viviendas ya subastadas, como la de la Audiencia de Girona en enero de 2015. 

La PAH recuerda que diversos organismos de Derechos Humanos rechazan los desalojos forzosos sin alternativa habitacional y la condena a deudas perpetuas tras ejecuciones hipotecarias como violaciones graves del Artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos o el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, entre otros.

Bajo esta Ley Hipotecaria a las cientos de miles de familias desahuciadas se les ha negado una dación en pago de la que sí se han beneficiado grandes inmobiliarias, muchas de ellas vinculadas en origen con las propias entidades financieras locales reiteradamente rescatadas (como Bankia) y de las que han sido acreedores (y luego accionistas) multitud de bancos y fondos extranjeros, tal que Commerzbank, Eurohypo, Royal Bank of Scotland, Barclays, Crédit Agricole, o Goldman Sachs.  (...)

el banco malo, bajo estricta supervisión de la Troika, ha socializado los excesos privados de inmobiliarias y entidades financieras españolas e internacionales. El rescate público no ha servido para garantizar los depósitos de los ahorradores, como se nos vende, sino para aumentar deuda y déficit, servir de excusa a una austeridad brutal y que los buitres y sus intermediarios se enriquezcan. Hasta la fecha, 41.200 millones de euros de los 50.000 de la SAREB son gestionados por tres fondos estadounidenses (Cerberus, Apollo y TPG).  (...)

En aquel año 2007, la deuda pública española era del 36% del PIB, muy por debajo de la media de la eurozona (66%) y en 2015 alcanza casi el 100% del PIB, más de un billón de euros. Organismos como el Banco de España achacan ese espectacular aumento a las ayudas al sector financiero, entre otros factores.

Es decir, que el gran problema de la deuda española no ha sido ni la deuda pública ni siquiera la deuda hipotecaria de los hogares, sino la estratosférica deuda de las empresas (inmobiliarias, y constructoras, entre otras), y de las entidades financieras. Deuda privada que llevan años intentando socializar con la complicidad necesaria de los gobiernos de turno bajo estricta supervisión de la Unión Europea."            (Jérôme Duval, Fátima Martín, Público, 11/12/15)

Cuando acabó la promoción en 2006, el promotor lograba un beneficio del 100%, del cual el 20% procede de la gestión de la promoción y el 80% del encarecimiento del suelo

"El periodista de EL PAÍS, Lluís Pellicer, relata en su libro el ascenso de los promotores inmobiliarios que alentaron el mayor proceso especulativo de la historia. En este fragmento se explica el caso de Astroc

El imparable ascenso de Astroc encumbró a Enrique Bañuelos hasta el puesto 95 en el ranking de fortunas del planeta y la tercera de España, con un patrimonio estimado de 7.700 millones de dólares —5.770 millones de euros—, solo por detrás de Amancio Ortega y Rafael del Pino y por encima de nombres como los de Esther y Alicia Koplowitz, Isak Andic, Emilio Botín o Florentino Pérez

Bañuelos ya no era un desconocido, sino el alquimista capaz de transformar un campo de patatas en un negocio redondo. Ahora bien, ¿valía Astroc 9.000 millones de euros? En abril de 2007, en una entrevista en El País, Bañuelos daba la razón a un mercado que le sonreía: “Algo tendrá el agua cuando la bendicen”.

El folleto de salida a Bolsa de Astroc es una reliquia de los años del boom. La promotora presentaba una cuenta de resultados de ensueño: las ventas, de 162,9 millones, habían crecido en un año el 632,1%, lo que le permitía lucir el beneficio “más alto de su historia”, de 61,7 millones.

 Desmenuzando esas cuentas, resulta que el 53,7% del negocio procedía de las compraventas de terrenos, que se incrementaban el 632,9% respecto al año anterior. El peso de esa actividad podría considerarse desequilibrado, dado que se considera la actividad de mayor riesgo de toda la cadena que compone la promoción inmobiliaria.

Sin embargo, a los responsables de Astroc les gustaba definir la empresa como una “gestora de suelo”. Pero, ¿qué terrenos gestionaban? La documentación para el estreno bursátil fijaba que el valor de los activos de la empresa ascendía a 609,1 millones de euros. De esa cantidad, el 70% correspondía a suelo, el 20% a edificios y menos del 10% al alquiler, que la propia firma tacha de “residual”.

 Dado que Astroc destacaba su perfil de administradora de terrenos, su fortaleza debía estar en la cartera de 6,65 millones de metros cuadrados de suelo que tenía en su poder. Pues bien, el 66,4% estaba protegido por la Administración y, por lo tanto, en él no podía levantarse ni un apartamento. 

Traducido a euros, además, ese 66,4% de suelo protegido no suponía ni el 12% del valor de la cartera. Un colaborador cercano a Bañuelos reconoce que el modelo de negocio era “una locura”. “Entonces todo nos daba igual. Como norma, el Excel lo aguantaba todo. Siempre”, explica.

La empinadísima diagonal ascendente que dibujaba la cotización Astroc en 2006 solo puede entenderse dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria. Las plusvalías que ofrecía la compraventa de viviendas eran mucho más jugosas que las de cualquier otra actividad. Los activos llegaron a revalorizarse un 20% anual en plena euforia.

 Entre 1997 y 2007, la rentabilidad de la vivienda —la que da el alquiler y la plusvalía— fue del 16% por año, muy por encima de la de cualquier otro sector. El alquiler de casas solo daba en ese periodo el 5%; los fondos de inversión arrojaban una rentabilidad de apenas el 3,55%; los fondos del mercado monetario, el 2,25%, y la Bolsa ofreció un rédito del 11,6%.

Y aun así, un 16%, e incluso un 20%, era una rentabilidad muy modesta en un mercado dominado por los excesos. Tanto era así que muchos clientes que habían dado una señal para reservar un piso sobre plano se encontraban que, cuando tenían que realizar el siguiente pago, la promotora les ofrecía el dinero que habían entregado y una cantidad extra para que renunciaran al piso. Ello se debía a que el mercado había crecido de tal modo que podían incrementar el precio y cubrir esa gratificación al cliente.

En el sector hay consenso de que la clave para superar esa rentabilidad estuvo en el suelo. Gonzalo Bernardos, uno de los analistas que se atrevió a augurar la llegada de la crisis inmobiliaria en pleno boom, pone un ejemplo muy plástico: “A finales de 2002, un promotor adquirió en la ciudad de Tarragona un solar urbano por valor de 950 euros el metro cuadrado de repercusión. 

Su expectativa era vender las viviendas a un precio de 2.150 euros el metro cuadrado. Estimaba que los costes totales de la promoción serían aproximadamente de 850 euros el metro cuadrado y, por tanto, que el beneficio alcanzaría los 350 euros el metro cuadrado. 

Es decir, sin recurrir a la financiación ajena, la rentabilidad obtenida sería aproximadamente de un 20%. Sin embargo, mientras planificaba y ejecutaba la promoción se produjo un gran aumento de la demanda de residencias que comportó, en primer lugar, un elevado incremento del precio de la vivienda y, posteriormente, del suelo residencial”. 

Cuando acabó la promoción en 2006, ese promotor pudo vender a un precio mucho más elevado, de 3.600 euros por metro cuadrado. En lugar de un margen del 20% logró uno del 100%, del cual el 20% procede de la gestión de la promoción —lo previsto— y el 80% del encarecimiento del suelo.

Ese margen seguía sin ser suficiente para muchas empresas. La fórmula que mejor permitía llenar las arcas de las inmobiliarias consistía en comprar suelos rústicos o todavía no urbanizables, cuyo precio en principio debía ser irrisorio, y esperar su recalificación. Era el modelo Astroc.

 “Bañuelos no había puesto un ladrillo hasta la salida a Bolsa”, ironiza un empresario valenciano del sector. La frase es un tanto exagerada, puesto que hasta entonces el promotor había construido cientos de viviendas en Sagunto, Canet de Berenguer y Oropesa.

 Pero la promoción no estaba en el corazón del negocio de Astroc. Bañuelos adquiría suelos en fases previas a la urbanización, ideaba un proyecto, lograba la luz verde para construir en ellos y los revendía listos para edificar. A eso se refería cuando definía a Astroc como una “gestora de suelo”.

Allí donde un ciudadano veía solo un campo de naranjos, Bañuelos imaginaba miles de viviendas con jardín y garaje, tiendas y complejos deportivos o puertos de lujo."           (El País, 21/09/2014)

Francia limitará los precios de alquiler en zonas con problemas de vivienda

"El Parlamento francés ha aprobado hoy, con el apoyo de los partidos de izquierdas en el Senado, una nueva ley de vivienda que limitará los precios del alquiler en las áreas de las poblaciones de más de 50.000 habitantes donde haya un desequilibrio entre la oferta y la demanda de alojamiento.

En estas zonas, que se concretarán mediante un decreto, el coste del arrendamiento no podrá superar en más de un 20% a la media del precio de alquiler por metro cuadrado de las viviendas con características y ubicación parecidas, según los cálculos que realizarán observatorios locales. 

La norma, que admite excepciones en los casos de los pisos "con características excepcionales", no se aplicará a las plazas de aparcamiento, las segundas residencias y los apartamentos alquilados por temporadas.

Según el Ministerio de Vivienda, la medida pretende "mantener el poder adquisitivo de los franceses y facilitar su acceso a un alojamiento" y podría ser efectiva a partir de otoño de 2014. 

El Gobierno francés calcula que una cuarta parte de los alquileres de viviendas de la región parisiense disminuirán con la aplicación de la nueva ley. 

Esta medida se suma a las limitaciones para subir el precio del alquiler en unas cuarenta áreas urbanas, entre ellas las de las grandes ciudades como París, Lyon y Burdeos, que entraron en vigor en agosto de 2012 . 

Con el decreto que se aprobó entonces, el propietario no puede incrementar tanto como quiera el alquiler al cambiar de inquilino o al renovar un contrato con uno ya existente, sino que se tiene que ajustar al llamado índice de referencia de los alquileres.

La nueva ley de vivienda adoptada hoy, a falta de un mes para que se celebren en Francia elecciones municipales, también incluye otras novedades como una "garantía universal de los alquileres" que entrará en vigor el 1 de enero de 2016 "con la vocación de sustituir a la fianza" en las primeras residencias. 

Los propietarios podrán acogerse voluntariamente a este sistema de garantía público y gratuito, incompatible con las fianzas, que les asegurará el cobro del precio de alquiler de referencia de su zona en caso de impago de su arrendatario durante un máximo de 18 meses. (...)"                   (El Economista, 20/02/2014)

La legislación hipotecaria, una de las más dañinas, junto con la falta absoluta de sensibilidad social del Gobierno y los bancos, están provocando una aceleración del número de desahuciados

" (...) Las cifras de 2013 son tremendas, más de 35.000 familias han sido lanzadas de sus viviendas

Las causas son conocidas y se explican por un proceso de exceso de deuda en manos de las familias que son incapaces de repagar la totalidad de esta bola crediticia. La caída del crecimiento, el incremento del desempleo y la deflación en los precios de la vivienda siguen lastrando los balances de los hogares y está generando que muchos hipotecados están viendo cómo el valor de sus viviendas ya está por debajo de la deuda, lo que todavía agrava aún más la situación de buena parte de los endeudados. 

Se cuantifica en más de 580.000 hogares la casuística referida, que se agudizará en 2014 y 2015 si los precios de los inmuebles siguen descendiendo, algo muy factible según muchos expertos. (...)

 Este panorama configura un riesgo latente para el sistema financiero, ya que si se tuviesen que contabilizar los bienes inmobiliarios en función del precio de mercado, y no por el precio de adquisición, habría que provisionar en una cantidad cercana a los 20.000 millones de euros, lo cual reduciría aún más la probabilidad de otorgar crédito al sector productivo y alimentaría la necesidad adicional de capitalizar al sector financiero, algo que no es descartable dadas las expectativas sobre el empleo, precios y crecimiento económico, por supuesto al margen de la propaganda oficial.

En resumen, los riesgos del sector inmobiliario siguen intactos, dado que los principales problemas continúan. Los precios siguen cayendo, mucho más que las estadísticas oficiales, la morosidad está en máximos, y la desviación del valor de lo hipotecado y la deuda latente se acrecienta, lo cual está lanzando a muchas familias a la bancarrota.

 La legislación hipotecaria en España, una de las más dañinas e inequitativas para el deudor, junto con una falta absoluta de sensibilidad social por parte del Gobierno y el sector financiero, están provocando una significativa aceleración del número de desahuciados, a pesar de la propaganda sobre la bondad de las buenas prácticas del sistema financiero. Una vez más se está mintiendo a la ciudadanía.(...)"           (Alejandro Inurrieta, 02/02/2014)

Un país con tantas viviendas deshabitadas como familias sin hogar... un país bárbaro, inhumano, despiadado

(youtube)

"¿Qué idea hay más necia que la de decenas de miles de casas vacías cuando existe la misma cantidad de personas sin un hogar? ¿Qué adjetivo se merece un país en el que muchas de sus familias han perdido la casa precisamente por la codicia de los promotores inmobiliarios, los constructores, los bancos... lanzados a una desaforada carrera en la construcción de viviendas? ¿Insensato? Sí. ¿Disparatado? También. 

Pero sobre todo, país bárbaro, inhumano, despiadado. Territorio del despropósito y de lo irracional, España es mal ejemplo en el resto del mundo por las consecuencias de la burbuja inmobiliaria, circunstancia que se ha convertido en el eje central de Casas para todos, película documental del alemán Gereon Wetzel. 

Título elegido dentro de la iniciativa 'El documental del mes' -proyecto de la distribuidora Parallel 40, que nació en 2009-, el filme es el retrato de esa España donde la avaricia ha dejado paso a un paisaje del absurdo. Propuesta de autor, la película se aparta de las reglas del reportaje y no busca ni explicar minuciosamente una situación ni profundizar en ella, simplemente la muestra.

 Casas para todos, con guion del propio director junto a Anna Ginesti Rosell, pasa de un escenario a otro, dejando que el espectador vea el sinsentido de un país plagado de urbanizaciones fantasma, mientras decenas de familias viven en la calle.

Una urbanización abandonada. Casas y calles vacías. Un barrio de edificios altos deshabitado. Terrenos urbanizados -asfalto y farolas- en mitad del campo. La garita de un guardia de seguridad que vigila 30.000 pisos vacíos y que en sus ratos libres, es decir, prácticamente siempre, hace gimnasia en los jardines y las piscinas medio llenas de esa colonia.

 Son imágenes que solo se detienen para que el espectador escuche algunas voces, generalmente sobre fondos negros. Y la primera de todas es la de Aznar. 27 de noviembre de 2003: "¿Por qué España crece al 2,5 por 100 y Alemania, Francia e Italia no? ¿Por qué? Pues yo le voy a decir a usted por qué, porque son los países en los que más confianza hay hoy en Europa, en el mundo. 

Vamos a construir el año que viene 650.000 nuevas viviendas en España, más que en Francia y Alemania juntas. Récord histórico de creación de viviendas en España". 

Récord histórico de especulación. Pisos y más pisos, adosados, chalés... desiertos, que nadie compra. Y con ellos, lo que ha quedado. Calles que sirven de pistas de prácticas para futuros conductores de autobús o como canchas de skateboard o vías para ciclistas... terrenos que han vuelto a ser conquistados por la naturaleza y por donde pasan de nuevo los pastores con sus rebaños.

 "Modelo de concepción urbanista sumamente innovador y eficaz...", decía el anuncio del proyecto de Marina d'Or Golf, cuyo PAI (Programa de Actuación Integrada) acaba de ser anulado por el Tribunal Superior de Justicia.

Casas para todos incide en esa sensación del absurdo, mostrando en la pantalla la situación incoherente de unos hombres y mujeres que viven debajo de un edificio que no se terminó de construir o la de las 26 familias que encontraron refugio en unas viviendas de nueva construcción en Sevilla. 

 Escenas que hacen saltar chispas cuando aparecen después de haber escuchado las palabras de Francisco Hernández 'el Pocero', en septiembre de 2008, sentenciando: "En tres meses se quita el paro en mi país. ¿Cómo? Liberando el suelo".

Isidro Fainé, presidente de La Caixa, también está 'invitado' a participar en esta película, en la que se aprovechan unas declaraciones que hizo en 2011, en las que afirmaba: "Hay cosas que hoy cuestan cien y mañana sólo cincuenta, pero tu casa siempre tendrá un valor".

 Los audios de otras promociones urbanísticas completan el panorama sonoro del filme, en el que, sin duda, el premio al mayor despropósito se lo lleva Carlos Fabra, presidente de la Diputación de Castellón entre 1995 y 2011. 

 

"Hay quienes dicen que estamos locos por inaugurar un aeropuerto sin aviones. No han entendido nada (...) Este es un aeropuerto para las personas, este es un aeropuerto por y para Castellón. Y a partir de hoy, durante mes y medio, cualquier ciudadano que lo desee podrá visitar esta terminal o podrá caminar por las pistas de aterrizaje, algo que evidentemente no podrían hacer si fueran a despegar o a aterrizar aviones".  (...)"                (Público, 23/01/2014)

La auténtica crisis fue del 97 al 2007, una crisis de valores, el inicio de la opulencia y de la tragedia de muchas familias

"(...) La ley del suelo parece solo el terreno sobre el que germina la burbuja con un fertilizante desconocido hasta entonces: el euro. La implantación de la nueva moneda común en España trajo consigo también la llegada de unos tipos de interés a la alemana, por debajo del 5%. 

El crédito empezó a fluir y los bancos españoles vieron el negocio. Ya no había que acudir trajeado al banco para pedir dinero. El banco acudía a uno para convencerle de que lo mejor que se podía hacer con los ahorros era comprarse una casa.

Aunque la ley del suelo no fuera determinante en la creación de la burbuja, el Gobierno de Aznar sí ayudó a crear la burbuja. En 1999 se eleva la deducción por compra de vivienda habitual. Los propietarios pueden desgravarse más en la declaración de la renta. La cantidad total se duplica y los españoles se desgravan ese año 3.488 millones de euros, duplicando así la cantidad del año anterior.

Hay liquidez y los bancos quieren prestar para ganar más. El supercrédito vivienda, la hipoteca remunerada, la hipoteca abierta. Surgen multitud de productos que venden felicidad, bienestar y lujo para todos.

 “El dinero nos hace libres, construye sueños, te hace estar donde está el dinero, te ayuda a ser lo que quieras ser, nos hace jóvenes, guapos, el dinero no da la felicidad pero ayuda”. Eran los mensajes que lanzaba en un anuncio la caja de ahorros Caja Madrid.

 “La auténtica crisis fue del 97 al 2007, una crisis de valores, el inicio de la opulencia y de la tragedia de muchas familias”, comenta Navas.

Los bancos hicieron algo más que dar préstamos a familias. Se asociaron con los constructores y los promotores inmobiliarios y comenzaron a financiar la compra de suelo y la construcción de viviendas a gran escala. Cualquier sitio era bueno, daba lo mismo que fuese una promoción de viviendas en Madrid o una nueva ciudad de miles de viviendas en un erial cerca de Seseña. (...)"            (Por Mónica Ceberio, Álvaro de Cozar, El País, En la calle)

Mientras analizamos con estupor los que nos hicieron o lo que nos dejamos hacer, la estrategia de los que nos gobiernan sigue siendo la misma

"Cunde por ahí ese pensamiento consolador de que las crisis nos reinventan, toda esa palabrería con que los libros de autoayuda tratan de convencer a sus incautos lectores de que tras el sufrimiento surge un nuevo ser humano dignificado por la experiencia. 

Pero si cada individuo es prisionero de las tendencias de su carácter qué podemos esperar de los vicios adquiridos por una colectividad.  (...)

Hay asuntos que a consecuencia de la crisis despertarán en España aún menos interés del que ya provocaban, como la solidaridad internacional o la pérdida progresiva por abandono o derribo del patrimonio histórico (...)

Y todo esto, aparcado por lo aquello que se considera urgente, nos convertirá, queramos o no, en el mismo país que fuimos. Por muchos golpes de pecho que nos demos en el futuro.

Ahora vivimos en el futuro de lo que fue la barbarie urbanística que provocó una ilusión de riqueza. Al hilo de esta sensación de fin de época, a diario la prensa hace inventario de lo que se construyó y se destruyó inútilmente. 

Todas esas reflexiones nos hacen creer a veces que algo estamos aprendiendo, pero sucede que, mientras analizamos con estupor los que nos hicieron o lo que nos dejamos hacer, la estrategia de los que nos gobiernan sigue siendo la misma. 

En estos días está a punto de aprobarse una serie de modificaciones en la Ley de Costas que van a facilitar la destrucción del litoral que de milagro se había librado del cemento. Y no es lo que nos provoca más interés, como no lo fue entonces, cuando se destruía a diario la riqueza de nuestro patrimonio natural. 

El medio ambiente sigue siendo secundario, aunque vulnerarlo provoque el pan para hoy hambre para mañana que se ha convertido en nuestro verdadero modelo económico."    ( Elvira Lindo , El País, 17 ABR 2013)

Tasaciones dopadas y dinero no declarado en el desastre inmobiliario

"La autopsia del desastre inmobiliario en España revela otro pecado original en la formación de la burbuja: las sobretasaciones, un juego de incentivos perversos que favorecieron que el precio de tasación quedase muchas veces muy por encima del coste real de la compraventa (una media del 32% por encima), con lo que los créditos se inflaban y descontaban supuestos futuros incrementos de precios en las viviendas.

Esa es la conclusión de un trabajo de dos años elaborado por los profesores de la UPF José García Montalvo y Josep Maria Raya sobre más de 47.000 operaciones realizadas entre 2004 y 2011.

¿Por qué se sobretasaban las viviendas? Porque el Banco de España recomendaba que los créditos de los bancos no sobrepasasen el 80% del valor de tasación y el capital que las entidades necesitaban aumentaba a medida que el volumen de la hipoteca se acercaba o incluso pasaba el 100% de la tasación del inmueble adquirido. De modo que, si esta era más elevada (aunque el precio de transacción real fuera menor), la entidad cumplía con los mandamientos del supervisor y necesitaba menos capital para respaldar ese crédito.

 “Mientras el préstamo medio sobre las tasaciones era el 82%, cercano al máximo recomendado por el Banco de España, el ratio medio sobre el precio medio se situaba en alrededor del 110%”, señala el artículo 

¿Cuál es precio corrector de la vivienda en España? (en inglés), un extracto del trabajo de Montalvo y Raya.

El promedio de sobretasación respecto al precio de la compraventa alcanza el 32%, según sus cálculos. “Parte de esta diferencia la retiene el banco para cubrirse con capital supuestamente. La otra parte era usada para parar los costes de transacción, muebles, electrodomésticos, vacaciones o incluso el coche”, apunta el texto.

 Los expertos creen que limitar las hipotecas al 80% del precio de transacción (y no de valor de tasación) evitaría estas disfunciones.

La investigación elaborada para la fundación de cajas de ahorros (Funcas) también compara los datos registrales de compraventa con los valores de tasación y los de las operaciones (a partir de las comisiones de intermediarios) y permite hacerse una idea del volumen de dinero no declarado que se movió en esos años: un promedio del 8%."           (El País, 20/10/2012) 

En el año 2008, el precio de la vivienda representaba nada menos que 7,7 veces la renta familiar del país, cuando en Estados Unidos, por ejemplo, representaba sólo 4,8 veces

"Las políticas antes descritas fueron continuadas por todos los gobiernos de la democracia, que ofrecieron númerosos estímulos para que la población prefiriese comprar su vivienda a alquilarla.

Entre ellos destaca desgravar el pago de las hipotecas, que en realidad significó un subsidio público para bancos e inmobiliarias, los cuales aprovecharon los subsidios a deudores para aumentar el precio de la vivienda y de las hipotecas.

Por todo ello, en 2007, antes de que comenzara la crisis, el sistema de propiedad (es decir, las personas que vivían en una vivienda hipotecada y las personas que ya poseían su vivienda) llegó a representar nada menos que el 87% de las viviendas, el mayor porcentaje de propiedad de la vivienda existente en la UE-15 (el grupo de países de semejante nivel de desarrollo económico al español).

En realidad, el 35% de las familias tenía más de una casa. Tener dos o más viviendas pasó a ser un distintivo de clase, pues eran las rentas superiores y medias-altas las que expandieron su propiedad inmobiliaria más intensamente. El alquiler pasó a representar, y continúa representando, sólo un 13% del mercado de la vivienda, uno de los más bajos de la UE-15.

En Francia es un 38%, en Gran Bretaña un 32% y en Alemania un 57%.
Esta situación explica en parte la inflexibiliad que caracteriza el mercado de trabajo español, pues la propiedad de una casa acaba determinando el lugar de residencia del propietario y limita su movilidad territorial: uno se lo piensa mucho antes de ir a trabajar a otra parte del país, si ello supone tener que vender la casa o resolver el problema de su hipoteca.

 Así, una de las mayores causas de la escasa movilidad en el mercado laboral apenas tiene visibilidad en los medios y, sin embargo, es uno de los mayores condicionantes que impiden el traslado de las personas de una población a otra según sus necesidades.

También explica que muchas personas deban trasladarse largas distancias para ir de su casa al lugar de trabajo, con los costos humanos (el estrés en el transporte es una de las mayores causas de accidentes de España), económicos (la familia española se gasta el 3% de su renta disponible en transporte) y urbanos (la contaminación atmosférica, causada en parte por el transporte, ha alcanzado niveles anormales y por encima de los valores permitidos en varias ciudades españolas) que implica.

La explosión de propietarios ha provocado un gran aumento de los precios de la vivienda, desproporcionado respecto al resto de la economía. Así, el precio de la vivienda creció un 12% por año durante el periodo 1997-2007, siendo este crecimiento especialmente acentuado durante el periodo 2003-2006, cuando creció en un porcentaje de un 20% anual (Instituto Nacional de Estadística).

 En el año 2008, el precio de la vivienda representaba nada menos que 7,7 veces la renta familiar del país, cuando en Estados Unidos, por ejemplo, representaba sólo 4,8 veces.
El precio de la vivienda rebasó con mucho el crecimiento de la economía."              (Vicenç Navarro: Especulación inmobiliaria, 15/02/2012)

En el periodo 1998-2010, los Ayuntamientos autorizaron la construcción de cerca de 5,5 millones de viviendas. Rato, el culpable, vuelve a las andadas

"Las declaraciones de los populares enlazan con la exposición de motivos y con el contenido de la que fue la principal norma urbanística establecida en los tiempos del Gobierno del PP, el Real Decreto Ley 6/1998.

La teoría subyacente es que un aumento del suelo urbanizable provoca un descenso del precio del suelo y ello hará que bajen los precios de las viviendas. (...)

Junto al debate teórico, lo sucedido en España en el último ciclo de la vivienda desmonta buena parte del análisis defensivo de la liberalización del suelo a ultranza como panacea de la política de vivienda.

En el periodo de 13 años comprendido entre 1998 y 2010, los Ayuntamientos autorizaron en España la construcción de cerca de 5,5 millones de viviendas, según la estadística de licencias municipales de obras (LMO) del Ministerio de Fomento. A dichas viviendas les correspondió una superficie a edificar de 899.727 miles de metros cuadrados.

Dicha superficie equivale al 0,178% de la superficie total de España (505.990 kilómetros cuadrados). (...)

Un ritmo de calificación de suelo urbanizable tan intenso demuestra que no hubo precisamente restricciones al uso del suelo por parte de las administraciones competentes, Ayuntamientos y autonomías. Las normativas autonómicas recogieron el mensaje del texto legal promovido por el Gobierno de Aznar.

La efectiva liberalización del suelo producida ha ocasionado un elevado stock de suelo y de viviendas de difícil digestión, una creciente sobreocupación del suelo y unos precios del suelo y de las viviendas muy superiores a lo que el mercado permite absorber.

Y esto tiene bastante que ver con la difícil situación presente de la economía española.

A pesar de la evidencia de que la abundancia de suelo calificado de urbanizable y de crédito en condiciones excepcionales fue decisiva para alimentar la burbuja, hay quien rechaza aprender de los errores. " (JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ: La única pradera sostenible. El País, Negocios, 14/08/2011, p. 13)

"Preveemos una larga caída en el mercado de la vivienda español"

"Los precios no registrarán fuertes caídas entre los próximos 12 o 18 meses mientras las ventas se recuperan lentamente. Pero creemos que será necesario más tiempo antes de que la oferta y la demanda se ajusten", añade S&P en referencia a España.

Las razones que da la agencia para argumentar estas previsiones son que los potenciales compradores de los países en los que están teniendo lugar importantes ajustes fiscales, como la propia España pero también en Reino Unido y Francia, se esperarán antes de decidirse por adquirir una vivienda.

Al mismo tiempo, las expectativas de que tanto el Banco Central Europeo (BCE) como el instituto emisor británico (BoE) opten por subidas en los tipos de interés, lo que incidirá al alza en el coste de los créditos, también provocarán un aplazamiento de estas decisiones de compra." (El País, 04/05/2011)

"Las entidades financieras han sido los principales actores de las hipotecas de alto riesgo... Pero también tiene responsabilidad el Banco de España"

"Las entidades financieras han sido los principales actores de las hipotecas de alto riesgo, señala Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. Las tasadoras y las agencias inmobiliarias han sido sus cooperadores necesarios.

Pero también tiene responsabilidad el Banco de España, que solo ha regulado a la mitad del sector, las tasadoras hipotecarias, y ha permitido prácticas que atentan contra la competencia, como que los bancos participen en el capital de las sociedades de valoración y que les cobren comisiones de peaje del 10% anual por facilitarles los clientes.

Y no solo ellos. También las promotoras inmobiliarias, las consultoras y los propios particulares que compraron casas para venderlas sin escriturar cuando su precio había subido un 20%... "Fue una histeria colectiva alimentada por el sector financiero, que ha creado dinero de forma ficticia y con él una hiperinflación de la vivienda y el suelo", asegura Echavarren.

José García Montalvo alerta otra vez sobre las tasaciones, pero en esta ocasión sobre las presentadas al Banco de España por las cajas de ahorros y los bancos. "Hoy más del 17% de todas las hipotecas concedidas está por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda. Pero este porcentaje podría dispararse más si los bancos reconociesen el valor real de los inmuebles; no el valor hinchado.

Hay que saber cuándo ha actualizado la banca estos valores, ya que la normativa del Banco de España no es clara. Y cada entidad los está actualizando como quiere. Hay muchas operaciones históricas que no se han cambiado". A su juicio, el inversor que las cajas de ahorros quieren conseguir para la reestructuración del sector no entrará en el capital de las entidades si no sabe "cuándo se han dado los créditos y a qué valor", advierte.

Además, hay que tener en cuenta que la digestión de las hipotecas de alto riesgo no es más que una pequeña parte de la digestión del boom inmobiliario. Los créditos a particulares serán la parte más suave, mantiene el consejero delegado de Irea, a quien le preocupan mucho más los préstamos al promotor y las hipotecas que tienen como garantía suelos, al igual que al profesor de la Pompeu Fabra, ya que se trata de productos mucho menos líquidos.

Todavía no ha llegado el final. Aunque está claro que, como en el cuento de la lechera, el cántaro se ha roto por la codicia de promotoras, entidades financieras, intermediarios, particulares y todos aquellos que quisieron beneficiarse del constante incremento de las casas sin medir con prudencia los riesgos que comportaba; lo cierto es que aún quedan coletazos de la crisis inmobiliaria." (El País, 22/02/2011)

Rato fue el que privatizó todo el suelo... y provocó la burbuja inmobiliaria

"No solo se han producido burbujas inmobiliarias en nuestro país. El pistoletazo de salida para las inmobiliarias en nuestro país, fue la ley del Suelo de Rato, que declaraba urbanizable todo el territorio; unida a la presión del desempleo, que hizo atractiva la actividad constructora a todos los partidos políticos; y fuente de financiación municipal que permitió a todos los legisladores eludir la ineludible tarea de dotar las haciendas locales (por cierto aún sin resolver) Todo junto, para el timo de la estampita de la burbuja financiera." (José Candela: La burbuja fotovoltaica, ATTAC España, 21/01/2011)

Los bancos centrales inflaron la burbuja que causó la crisis

"En los días anteriores al crac, la banca internacional actuaba como elemento de absorción de las conmociones producidas por los desequilibrios globales, tomando los excedentes de las grandes naciones exportadoras, como China y Japón, y reciclándolos en las economías de las naciones deficitarias, como los Estados Unidos y Gran Bretaña. Las finanzas suministraron el cableado – si bien un cableado defectuoso – del sistema económico global.

King lo expresa del siguiente modo: "El modelo de países pobres que ahorran mucho y países ricos que piden prestado no era sostenible...los flujos masivos de capital de los recién llegados a los mercados financieros internacionales impulsaron a la baja los tipos de interés y animaron a correr riesgos a una escala extraordinaria. Los bancos aumentaron sus balances y se crearon nuevos instrumentos para satisfacer la búsqueda de rendimientos”.

"En los cinco años anteriores a 2007, casi se triplicaron los balances de los mayores bancos del Reino Unido. La acumulación de riesgos llegó a amenazar la estabilidad del conjunto del sistema financiero. Los flujos de capital proporcionaron el combustible al que el sistema financiero inadecuadamente diseñado y regulado del mundo desarrollado prendió después fuego causando tormentoso incendio del que fuimos todos pasto".

Todo lo cual suscita dos preguntas. ¿Por qué los responsables de los bancos centrales, King incluido, no hicieron algo en ese momento, elevando los intereses a un nivel que podría haber impedido la creación de las burbujas de activos. Albert Edwards, analista de la Société Générale, se muestra mordaz respecto a la laxa política monetaria de la Reserva Federal y el Banco de Inglaterra durante los años de la burbuja.

Haciendo uso de la llamada regla de Taylor, [1] modelo que estima el nivel adecuado de las tasas de interés dependiendo del margen que hay entre la inflación real y el objetivo de inflación, y el del producto interior bruto real comparado con el PIB potencial, tasas que estaban demasiado bajas en los EE.UU. entre 2002 y 2006, creando condiciones fértiles para el auge inmobiliario.

Los bancos centrales, tal como lo ve Edwards, son en buena medida responsables de la crisis y han sido cómplices en la redistribución de la renta de las clases medias a los muy ricos. Sea esto verdad o no, desde luego la crisis ha puesto punto final a la idea de que entregar la política monetaria a los bancos independientes garantiza necesariamente un mejor resultado. Puestos a ello, los tecnócratas son tan capaces de pifiarla como los políticos." (Sin Permiso, 08/02/2010, cita: 'Las reformas bancarias, una solución a medias: hay que enfrentarse al desequilibrio económico global', de Larry Elliott )

¿Quién es responsable de la burbuja inmobiliaria?

"Resulta que una generación de españoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando. Así que no podremos contar con lo que esperábamos para la vejez y para nuestros hijos. (...)

Resulta además que el milagro económico español era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa sólo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. (...)

Resulta además que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de éstas ahora no pueden devolver los préstamos, lo que podría llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar.

Resulta además que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban.

Resulta además que los coches que hemos comprado en realidad no los podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y de ahí a una completa distorsión del tejido productivo.

Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economía ha entrado en recesión. (...)

En todo caso, la revalorización de la vivienda en España entre 1997 y 2007 ha sido del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de países donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). (...)

Las estimaciones disponibles -por ejemplo, las del Servicio de Estudios del Banco de España- indican que los precios observados estaban muy por encima de los niveles justificados por los fundamentos económicos. Esta sobrevaloración se cifraba entre el 8% y el 20% ya en 2003 y entre el 24% y el 35% en 2004. Así, parece claro que una parte significativa de la inflación de la vivienda se ha debido a motivos especulativos: la gente compraba casas como inversión, porque esperaba que se revalorizasen. (...)

Desde 2002, el Banco de España ha alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera "compatible con una reabsorción paulatina y ordenada", quizá porque temía pinchar la burbuja. (...)

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

En primer lugar, porque la construcción es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un país con una tasa de paro estructuralmente alta. En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda. Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, a los niveles nacional, autonómico y municipal. Por ejemplo, en 2004 suponía el 60% del presupuesto (excluyendo pasivos y transferencias corrientes) de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid. (...)

El Gobierno del PP se equivocó con su ley de liberalización del suelo de 1998. Creía que con más suelo aumentarían las viviendas y bajarían los precios. Craso error. Se compraban y se construían viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Así, la ley del suelo echó leña al fuego de la burbuja, desencadenando una frenética actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales veían llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos)." (El País, Negocios, 22/02/2009, p. 4/5)