"(...) el control de alquileres ya se ha puesto en marcha en varios países
europeos, entre ellos Austria, Alemania o Francia, países todos de corte
totalitario, comunista y ahora tan de moda, bolivariano.(...)
Estos países han tratado a la vivienda como un bien de uso, y no como un
bien sujeto a la especulación, por lo que han creado una estructura de
mercado en la que los agentes, públicos y privados, coexisten y ofrecen
un servicio, habitacional, con un precio semiregulado, lo que se traduce
en la ausencia de inflación de activos y demanda insatisfecha,
minimizando los problemas de acceso a una vivienda digna a los segmentos
más desfavorecidos. (...)
Estos países totalitarios han entendido que la oferta de vivienda es
rígida, la de alquiler también porque en estos países el parque de
viviendas total es amplio, ya que confluyen el sector público y el
privado profesionalizado, frente al escaso, poblado por minoristas
privados, de mala calidad y caro que existe en España.
Esta rigidez de
oferta, es decir un mercado de stocks y no de flujos, caracteriza un
mercado peculiar, que no se produce en otros bienes o servicios, en el
que es el precio el que lidera la demanda y no al revés. Por tanto, a
medida que aumenta el precio es cuando la demanda se ve incrementada,
sin que la oferta reaccione dado que el flujo de entrada en el mercado,
en situaciones normales, es ínfimo en relación al stock total.
Esta
razón es la que en España hace que se falseen las cifras de vivienda
vacía, ya que solo un incremento del precio hará que se reactive el
crédito hipotecario y la demanda, tanto por motivos de uso, como de
inversión o especulación. Mientras haya la sensación de que los precios
puedan seguir cayendo, aunque dadas las mañas estadísticas estamos a
ciegas, la demanda no reaccionará.
A partir de esta aproximación del funcionamiento del mercado, caben dos
tipos de políticas.
La seguida en España, consistente en el pasado en
alimentar la subida de precios, vía desgravación fiscal a la compra,
fomento del crédito hipotecario sin control de riesgos, unido a la
presión demográfica de la inmigración, generaron una enorme burbuja
inmobiliaria, apoyado también por la ausencia de un parque de vivienda
en alquiler, público y privado, que equilibrase la oferta y que
permitiese servir de contrapeso a la vorágine especulativa que vivimos
en España y que algunos echan mucho de menos.
La pregunta que surge es
por qué en Alemania o Francia no ha habido esa presión especulativa, y
en consecuencia no han sufrido una enorme burbuja inmobiliaria. La
respuesta es doble, una tiene que ver con la teoría económica, y la otra
tiene un componente financiero.
Desde una óptica económica, Alemania,
Austria o Francia han entendido que el precio de alquiler de vivienda
determina el precio de compra, ya que una hipoteca a 30-40 años se puede
aproximar como un alquiler perpetuo.
Si esto es así, y el mercado de
alquiler y compra está equilibrado o predomina el de alquiler sobre el
de compra, como pasa, o pasaba en estos países, entonces la
determinación del precio de alquiler es clave para controlar y modular
el precio de compra.
Esta ecuación simple no es entendida en España,
donde el propio sistema se ha encargado de minimizar el parque de
vivienda en alquiler, especialmente el de carácter público.
Por tanto, estos regímenes comunistas de Alemania, Austria o Francia
optaron por una doble vía de control de precios de alquiler. Por un
lado, fomentando la construcción y mantenimiento, siendo este un
problema real que hay que solucionar, de un parque público de viviendas,
con precios asequibles, evitando la inflación de activos.
Y por otro,
con unas leyes de arrendamientos en las que se favorecía claramente al
inquilino, y se limitaba las subidas de precios discrecionales, como se
hace en España al finalizar el primer contrato de 3 años, teniendo que
justificar con testigos en la zona las razones del incremento de
precios. También es cierto que estas mismas leyes son implacables contra
los impagos, siendo la justicia mucho más ágil que en España.
El resultado está claro. Alemania, y el resto de países bolivarianos
europeos que tienen algún tipo de control de precios de alquiler, han
evitado la espiral de precios, manteniendo la vivienda como un bien de
uso, aunque también es cierto que algunos de estos preceptos han
comenzado a ser cuestionados, a medida que las oportunidades de
inversión en activos financieros se han secado, por lo que muchos
particulares buscan activos reales para generar plusvalías a la tenencia
del exceso de ahorro que tienen, por ejemplo, los hogares alemanes.
Desde una óptica financiera, estos comunistas optaron también hace
tiempo, por tener un mercado financiero inmobiliario amplio, líquido y
diversificado. Los REITS, algo similar a nuestras SOCIMIS actuales, se
desarrollaron hace tiempo, así como los fondos inmobiliarios, lo que
permitió la canalización de ahorro al sector inmobiliario de alquiler,
sin tener que comprarse físicamente el colateral de dicha inversión.
Esta captación enorme de fondos también ha permitido tener un parque
amplio de viviendas en alquiler profesionalizado, que incluso ha
gestionado el parque público de muchos estados regionales en Alemania. (...)
En un mercado profesionalizado, la oferta es mayoritaria de empresas
que poseen bloques enteros y cuya actividad principal es el alquiler.
Por tanto, no cabe esta rotación especulativa. En segundo lugar, el
mantenimiento también está incluido en la retribución del negocio de
alquiler que ronda un 6%, obviamente diferente al del mercado
especulativo.
Por tanto, todas las obras necesarias son realizadas por
los propietarios porque forma parte de los gastos fijos de su negocio, a
diferencia del mercado minorista que plantean los enemigos del control
de alquileres.
Cualquiera que viva de alquiler en España sabe que, en
ausencia de control de alquileres, la calidad de las viviendas en
alquiler es ínfima, no hay ningún incentivo al arreglo o mantenimiento,
porque se sabe que es una fase transitoria de su vida.
En resumen, el control de alquileres es útil para mantener el precio
de la vivienda en niveles asequibles, evitando burbujas inmobiliarias.
Pero ello debe venir acompañado por la existencia de un parque amplio de
viviendas tanto públicas, como privadas, que equilibre el mercado y así
se cumpla la máxima de que el precio de alquiler lidere el de compra,
como pasa en Alemania o Francia.
Por supuesto, también hay que tener un
mercado financiero inmobiliario desarrollado para que el ahorro al dicho
sector se canalice de forma ordenada y rentable y no haya que comprarse
el colateral." (Alejandro Inurrieta, Vox Populi, 06/03/16)
No hay comentarios:
Publicar un comentario