"El último trimestre de 2020 está siendo testigo de un recrudecimiento de la pandemia de la Covid 19, cuya “primera ola” se desarrolló entre los meses de marzo y mayo de este año. Dicha circunstancia puede ejercer una influencia negativa en el proceso de recuperación que podría aproximar los niveles de actividad a los existentes antes de la pandemia.
En estas circunstancias resulta necesario estimular la demanda, sobre todo de inversión, para contrarrestar la incidencia de los procesos de confinamiento de la población necesarios para frenar el alcance de la pandemia.
Por otra parte, España sigue adoleciendo de una baja proporción de viviendas de alquiler, cuya demanda se ha reforzado en los últimos años. Un plan de construcción de unas 100.000 viviendas de alquiler en cuatro años contribuiría a incrementar la oferta de tales viviendas, sobre todo cuando mayor es la necesidad de dichas viviendas , y de paso puede contribuir a lograr un crecimiento adicional de la demanda interna. (...)
Los nuevos hogares han aumentado la demanda de vivienda de alquiler. Sin embargo la oferta de viviendas de alquiler resulta reducida. Entre 2013 y 2019 los precios del alquiler crecieron en un 51,4%, los precios de venta aumentaron un 32% y los salarios por persona ocupada lo hicieron en un 4,6 %. Dicha evolución revela la notable dificultad para acceder a la vivienda por parte de una proporción elevada de los nuevos hogares. (...)
Según una estimación reciente, el número de viviendas protegidas destinadas al alquiler social en España ascendía en 2019 a 452.000, lo que supone un 2,5 % del parque total de viviendas, mientras que en un conjunto de 28 países de Europa, que incluye a toda la Unión Europea, la proporción media asciende al 9,3 %[3].
Se considera, asimismo, que el parque de viviendas sociales debe de situarse en torno a las 65 viviendas por cada mil habitantes, mientras que la proporción de España es de 9,5. Para alcanzar dicha proporción, España necesitaría disponer de un parque de viviendas sociales de alrededor de los tres millones de unidades.
La necesidad de aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler es evidente, y también lo es que una proporción relevante de las nuevas viviendas destinadas al alquiler deban ser de carácter social. Esto implica que el precio del alquiler de las mismas no debe de superar la tercera parte de los ingresos del hogar. Como acaba de subrayar el FMI, “ampliar los programas de vivienda social de alquiler y de asistencia al alquiler y la reubicación, así como simplificar la normativa en materia de edificación y recalificación del suelo, contribuiría a mejorar la asequibilidad del alquiler y la movilidad laboral”[4].
El
volumen de construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas al
alquiler debería de guardar relación con la evolución previsible de la
demanda de vivienda. Esta última está estrechamente relacionada con el
ritmo de creación de nuevos hogares. Existe, además, un componente
importante de la demanda de viviendas que responde a fines de
colocación del ahorro. Dicho componente de la demanda se ha reforzado
por la disposición real de unos tipos de interés muy reducidos y por
las escasas alternativas de colocación del ahorro con una rentabilidad
razonable.
El INE ha estimado una creación media anual neta de 135.000 hogares al año en sus proyecciones sobre creación de nuevos hogares para el periodo 2021-2024. Un plan de viviendas destinado a cubrir, aunque solo sea parcialmente, el exceso de demanda existente en el mercado del alquiler y, sobre todo en el mercado del alquiler social, no debería bajar de la edificación de un contingente de 25.000 nuevas viviendas sociales de alquiler social al año.
Parece prudente acotar inicialmente para su financiación con cargo a un Plan de Viviendas Sociales de Alquiler unas 25.000 viviendas./año destinadas a vivienda pública en arrendamiento social, el 18,5 % aproximado de la nueva demanda. (...)
La ejecución de este programa presenta dos vertientes imprescindibles: la suficiencia de recursos públicos y las modalidades de gestión aplicable que lo hagan posible, a saber:
1ª).- Referente a su financiación, cabe estimar la siguiente distribución interadministrativa a definir mediante los correspondientes convenios.
- a) distribución al 50 % entre el Gobierno Central y las Comunidades Autónomas: 12.500 viviendas/año para cada administración.
- b) Aportación por los Ayuntamientos, a coste cero, de los suelos públicos urbanizados y ya obtenidos mediante los diversos procedimientos de gestión urbanística para su edificación inmediata, a saber: los demaniales calificados para dotaciones públicas con destino a las innovadoras «viviendas dotacionales» y los derivados del proceso de participación pública en las plusvalías con destino a las tradicionales «viviendas protegidas». Cuando ello resulte necesario, se modificaría la legislación urbanística estatal y autonómica para optimizar los procedimientos de gestión (actuaciones de dotación, complejos inmobiliarios) con el fin de satisfacer el principio básico del justo reparto de cargas y beneficios.
Estimando un coste medio de ejecución por vivienda nueva de 80.000 €, la inversión global ascendería a 2.000 M €/año (1.000 M €/año para cada administración, 59 M €/año para cada Comunidad Autónoma), importe que supone un 10 % de la cuota anual del Plan Europeo de Reconstrucción (20.000 M €/año), cuota perfectamente asumible en el montante total del Plan.
- c) También se puede apelar a la financiación mediante créditos bancarios a promotor de viviendas de alquiler, prestamos que podrían cubrir hasta el 80 % del precio de venta estimado de dichas viviendas. La financiación hipotecaria en cuestión podría complementarse con subvenciones públicas, procedentes de la administración estatal, cuya cuantía resultaría inferior a la cifra entes estimada para el caso de que el nuevo parque de viviendas de alquiler se construyese con recursos procedentes de los presupuestos públicos.
2ª).- Asimismo, procede determinar la modalidad de gestión que garantice la ejecución de este programa, cuya dispersión territorial le añade complejidad.
La distribución espacial por España del plan aquí propuesto dificulta la gestión única y centralizada por instituciones preexistentes de gran escala y amplio espectro (sociedades estatales o autonómicas), pues su gestión eficaz exige la disposición de entes y sociedades de gestión de dimensión acotada próximas a cada promoción. De ahí que los ayuntamientos aparezcan como las bases institucionales y territoriales más idóneas. Se podría propiciar así una positiva diversificación entre las PYMES inmobiliarias locales y regionales muy deseable, tanto en términos socioeconómicos como en los de generación de empleo.
Por otro lado, las sociedades de gestión macro, sin perjuicio de que ejecuten alguna operación singular, deberán ejercer la coordinación financiera y directiva de las diferentes operaciones mediante la suscripción de convenios interadministrativos ad hoc. En cualquier caso, tal como ya hemos comentado, la concreta gestión y ejecución de estas promociones deberá residenciarse en instituciones públicas y privadas implantadas en el ámbito local o comarcal.
Las viviendas incluidas en el programa aquí descrito podrán ser viviendas protegidas destinadas al alquiler. Ello facilitaría el acceso al suelo obtenido por los ayuntamientos para la construcción de un parque significativo de viviendas de alquiler, puesto que la legislación estatal y autonómica incluyen preceptivamente la obligatoriedad de destinar una parte de la nueva edificación a dicho tipo de viviendas." ( , Economistas frente a la crisis, octubre 16, 2020)
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