"El Departamento de Justicia demandó el martes a seis de los mayores arrendadores del país, acusándoles de utilizar un algoritmo de fijación de precios para colaborar indebidamente en la subida de los alquileres en todo el país.
La demanda amplía una denuncia antimonopolio presentada por el Departamento en agosto, en la que se acusaba al fabricante de software de gestión inmobiliaria RealPage de participar en una práctica ilegal de fijación de precios para reducir la competencia entre los arrendadores y disparar así los precios y los beneficios. Los funcionarios llevaron a cabo una investigación de dos años sobre la trama a raíz de un reportaje publicado en 2022 por ProPublica en el que se mostraba cómo RealPage ayudaba a los arrendadores a fijar los alquileres en todo el país de una forma que, según los expertos jurídicos, podría dar lugar a un comportamiento similar al de un cártel.
En conjunto, los seis arrendadores gestionan más de 1,3 millones de apartamentos en 43 estados y el Distrito de Columbia. Los fiscales ya han negociado un acuerdo con uno de ellos.
«Mientras los estadounidenses de todo el país luchaban por permitirse una vivienda, los arrendadores citados en la demanda de hoy compartían información sensible sobre los precios de los alquileres y utilizaban algoritmos para coordinarse con el fin de mantener alto el precio de los alquileres», declaró Doha Mekki, Fiscal General Adjunto en funciones de la División Antimonopolio del Departamento de Justicia. La demanda pretende poner fin a «su práctica de poner los beneficios por encima de las personas» y hacer que la vivienda sea más asequible.
La acción legal es el último acontecimiento tras la investigación inicial de ProPublica. Desde 2022, varios senadores han presentado leyes para prohibir el uso de algoritmos similares al de RealPage y los inquilinos han presentado decenas de demandas federales. Ciudades de todo el país, como San Francisco, Filadelfia y Minneapolis, también han tomado medidas para prohibir que los propietarios utilicen algoritmos similares para fijar los alquileres.
El popular software de RealPage recopilaba información no pública sobre precios de varios administradores de propiedades y la introducía en un algoritmo común, que recomendaba un nivel de alquiler óptimo a quienes lo utilizaban, lo que infringía las normas que prohíben esa coordinación, alegaron los fiscales federales. También acusaron a los arrendadores de comunicarse directamente de forma indebida sobre sus precios a través de llamadas, correos electrónicos y participación en foros de «grupos de usuarios» organizados por RealPage.
Según las autoridades, la empresa presiona a los arrendadores para que utilicen una función de «aceptación automática» de su software y hace que a los administradores de fincas les resulte oneroso rechazar sus sugerencias.
La Vicepresidenta Senior de RealPage, Jennifer Bowcock, calificó el caso federal de «defectuoso» y dijo que la empresa está «comprometida a defendernos enérgicamente a nosotros mismos y a nuestros clientes contra las acusaciones del DOJ». RealPage ya ha cambiado su software para eliminar los datos no públicos, a pesar de su opinión de que su tecnología era legal y «procompetitiva», dijo.
«Ya es hora de dejar de culpar a RealPage -y ahora a nuestros clientes- de los problemas de asequibilidad de la vivienda, cuando la causa fundamental del elevado coste de la vivienda es la escasez de oferta, como hemos venido diciendo desde el principio», afirmó.
Tres de los arrendadores demandados en la acción de esta semana aparecieron en el reportaje de ProPublica de 2022, entre ellos el mayor arrendador del país, Greystar, y Camden Property Trust.
Camden CEO Ric Campo dijo a la organización de noticias en el momento en que el mercado de apartamentos en Houston, donde la compañía tiene su sede, era tan grande y diversa que «sería difícil argumentar que había algún tipo de fijación de precios.»
Pero cuando Camden adoptó la incipiente tecnología de fijación de alquileres en 2006, la empresa descubrió que sus beneficios crecían a pesar de que cada vez se mudaban más inquilinos.
«El efecto neto de aumentar los ingresos y echar a la gente fue de 10 millones de dólares en ingresos», declaró Campo a una publicación especializada entonces. (Más tarde dijo que esa cita no refleja cómo él o Camden ven a los inquilinos hoy en día).
Ni Campo ni Camden respondieron a una solicitud de comentarios.
Greystar, el mayor gestor y propietario de alquileres de Estados Unidos, dijo en un comunicado que estaba «decepcionado» de que el Departamento de Justicia añadiera a la empresa a la demanda.
«En ningún momento Greystar ha incurrido en prácticas anticompetitivas», señala el comunicado de la compañía con sede en Carolina del Sur. «Nos defenderemos enérgicamente en esta demanda».
El análisis de datos de 2022 de ProPublica también descubrió que Willow Bridge Property Company (anteriormente Lincoln Residential) gestionaba docenas de edificios en mercados que habían experimentado un rápido crecimiento de los alquileres. La empresa no respondió inmediatamente a una solicitud de comentarios sobre la demanda del Departamento de Justicia.
Un propietario y gestor inmobiliario, Cortland, ya ha aceptado dejar de utilizar datos no públicos de la competencia para entrenar o ejecutar modelos de fijación de precios en virtud de un acuerdo con los fiscales federales. El acuerdo propuesto se ha sometido a la consideración del tribunal.
Cortland, con sede en Atlanta, gestiona más de 80.000 alquileres en 13 estados. Una investigación penal federal relacionada que condujo a un registro de su sede en mayo de 2024 se ha cerrado, dijo un portavoz.
El portavoz dijo que la compañía está «encantada» de anunciar el acuerdo.
«Creemos que solo pudimos lograr este resultado porque Cortland ha invertido años y recursos internos significativos en el desarrollo de una herramienta de software de gestión de ingresos patentada que no depende de datos de fuentes externas no públicas», dijo el portavoz.
El software de gestión de ingresos puede ayudar a los propietarios a gestionar los alquileres de forma «eficiente» y evitar la discriminación, dijo un portavoz de la demandada Cushman & Wakefield, que también es propietaria de la demandada Pinnacle. El portavoz dijo que, como mero gestor, la empresa no «fija la estrategia, los precios ni los objetivos de ocupación», ni decide qué software utilizar, ni si aceptar o no las recomendaciones de ningún software.
Blackstone no respondió inmediatamente a las solicitudes de comentarios.
Además de nombrar a los arrendadores como demandados en la demanda, también añadió a los fiscales generales de Illinois y Massachusetts como codemandantes, con lo que el número total de estados participantes asciende a 10. Entre ellos se encuentra el más poblado del país, California, con 17 millones de inquilinos.
RealPage afirmó que «menos del 10% de todas las viviendas de alquiler de EE.UU. utilizan el software RealPage para sugerir precios de alquiler, y las recomendaciones de nuestro software se aceptan menos de la mitad de las veces».
Pero un informe de la Casa Blanca de diciembre decía que esa cifra podría ser mayor. Decía que los datos de RealPage y del censo sugieren que hasta 1 de cada 4 alquileres en todo el país utiliza un algoritmo de precios de RealPage. Además, la penetración de la empresa es mayor en algunos mercados.
Utilizando modelos de cómo serían los mercados competitivos, los investigadores descubrieron que los precios algorítmicos cuestan a los inquilinos de las unidades en las que se utilizan 70 dólares más al mes, o el 4% del alquiler, de media. En seis grandes áreas metropolitanas, el coste supera los 100 dólares al mes, según el informe.
El informe calcula que el coste total añadido para los inquilinos por el uso de estos algoritmos en 2023 será de aproximadamente 3.800 millones de dólares.
RealPage afirma que el análisis está «plagado de suposiciones erróneas» y que la Casa Blanca nunca se puso en contacto con la empresa en relación con el informe.
El destino de la demanda del Departamento de Justicia bajo la administración entrante no está claro. El presidente electo Donald Trump ha nombrado a Gail Slater, veterana abogada antimonopolio y asesora económica de JD Vance, para dirigir la división antimonopolio del departamento."
(ProPublica , enlaces en el original)
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