"Los franceses se enfrentan a fuertes dificultades para acceder a la vivienda. Los indicadores que lo atestiguan son numerosos. Cuando los ingresos de los hogares aumentaron un 35% entre 2000 y 2020, los alquileres subieron un 39% y los precios de compra de bienes raíces un 139%. En cuanto al número de solicitantes de viviendas sociales, ha pasado de 1,9 millones a 2,8 millones en diez años, etc.
En este contexto, el gobierno propuso, el 23 de enero, un plan de "Relanzamiento de la vivienda". Se trata de implementar diferentes dispositivos políticos para "construir dos millones de viviendas para 2030". Para lograrlo, una de las medidas estrella es la implementación del estatuto de arrendador privado, un dispositivo promovido desde hace mucho tiempo por las federaciones profesionales del sector de la construcción.
Consiste en otorgar beneficios fiscales a los hogares que elijan invertir en la compra de viviendas, siempre que estas viviendas sean posteriormente alquiladas durante nueve años para uso de residencia principal a alquileres reducidos.
El objetivo declarado del ministro de la ciudad y la vivienda, Vincent Jeanbrun, es hacer de la vivienda, gracias a los beneficios fiscales, una inversión rentable, atrayendo así los capitales de los hogares hacia la piedra. El plan de recuperación implementa la estrategia política del "choque de oferta" ya invocada por la mayoría de los ministros de vivienda anteriores, a la que se articula aquí una estrategia de "choque de inversión".
Un plan así es inadecuado para la situación por al menos dos razones. Primero, esboza la idea de que las dificultades de acceso a la vivienda se deben a una escasez. Sin embargo, los análisis empíricos arrojan una luz muy diferente sobre la vivienda en Francia. Existen al menos 1,2 millones de viviendas desocupadas durante mucho tiempo, de las cuales más de 18.000 están en París. Se cuentan cerca de ocho millones en situación de subocupación severa. Varios cientos de miles se movilizan para ofrecer los 192 millones de pernoctaciones reservadas cada año en Francia en plataformas de alquiler a corto plazo. Al menos 9 millones de metros cuadrados de oficinas, a menudo ubicadas en centros urbanos, están vacíos y podrían ser transformados.
Ahí tienes todo un stock potencial de residencias principales casi listo. La disponibilidad de viviendas depende más del uso que se hace de los metros cuadrados que de una escasez. Y aunque el estatus de arrendador privado también concierne en teoría a los edificios antiguos, las condiciones de elegibilidad no están calibradas para explotar estos yacimientos. El plan se aplicará sobre todo en las nuevas construcciones.
Si realmente no hay escasez de metros cuadrados, ¿a qué se debe entonces el alto precio actual de la vivienda en Francia? Precisamente a lo que promueve el plan de recuperación, es decir, a la "activación" de los bienes raíces residenciales.
Es el segundo límite. Cuando la vivienda se considera menos por su uso que como un producto financiero, se implementan estrategias de extracción de valor que sustentan el aumento de los precios. Pudimos encontrar estas estrategias en el sector bancario, que apostó mucho por el valor residencial durante las décadas de 2000 y 2010, distribuyendo créditos en condiciones favorables que impulsaron el aumento de los precios inmobiliarios.
A su manera, y un año después de la suspensión del dispositivo Pinel que funcionaba con el mismo principio [ofrecía, de 2014 a 2024, la posibilidad al inversor inmobiliario de beneficiarse de una reducción del impuesto sobre la renta si se comprometía a alquilar la vivienda como residencia principal durante un mínimo de seis años, dispositivo que el gobierno consideró costoso e ineficaz], el plan de recuperación anima a los hogares a adoptar una relación financiera con los bienes inmuebles.
La consecuencia será anclar aún más el sector residencial a estrategias de gestión de cartera y optimización que apoyen el aumento de los valores a medio plazo. En efecto, se puede imaginar que después de los nueve años de ventajas fiscales, muchas de las viviendas afectadas se reasignarán a los usos más rentables, como en las plataformas de alquiler a corto plazo, tal como constató el Tribunal de Cuentas con las viviendas Pinel.
Esto también plantea una cuestión de justicia social, en la medida en que los hogares a los que va dirigido el dispositivo a menudo se alejan de la imagen del pequeño ahorrador que se presenta en los discursos. Los estudios del Insee sobre la multipropiedad muestran que afecta principalmente a hogares situados en los deciles de ingresos más altos. De hecho, muchos de ellos son grandes propietarios múltiples, ya que 1,2 millones de personas poseen cinco viviendas o más.
Así, las políticas de vivienda como el plan del gobierno, que apuestan por la monetización de los activos inmobiliarios, corren el riesgo tanto de ser ineficaces para regular la carestía de la vivienda a medio plazo como de reforzar las disparidades patrimoniales en beneficio de los hogares más dotados. El problema de la vivienda es la especulación, no la escasez.
Una política de vivienda adaptada a la situación se centraría más bien en promover modelos económicos no especulativos como la vivienda social o el alquiler social solidario (BRS). También se encargaría, antes de fomentar la construcción, de permitir una mejor reutilización de los metros cuadrados ya existentes. Además, sería una elección acertada también desde el punto de vista ecológico, ya que la fase de construcción representa entre el 65% y el 85% de las emisiones de gases de efecto invernadero de un edificio a lo largo de su ciclo de vida."
(Alexandre Coulondre, Revista de prensa, 03/02/26, traducción Quillbot, fuente Le Monde)
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