"El centro neurálgico de la costa vasca, San Sebastián, es la ciudad más cara de España; un auténtico frenesí del capitalismo rentista que está ahuyentando a sus jóvenes. El Gobierno vasco, sin embargo, permanece impasible.
¿Cuál es la ciudad más cara para alquilar un AirBNB? Londres no. Ni París. Ni siquiera Nueva York. Es San Sebastián (llamada 'Donostia', en euskera).
(...) el colectivo Haritik Hirira, que publicó a principios de este año un estudio sobre AirBNB en San Sebastián.
"Que los precios sean incluso más altos que en Nueva York nos resultó hasta sorprendente", explica a Brave New Europe Josu Del Campo, uno de los autores del estudio, criado en Donostia y que ahora vive en Barcelona.
El informe de Haritik Hirira muestra cómo los AirBNB se han recuperado en la ciudad vasca tras la pandemia. En su punto más bajo en 2020 había 1311 AirBNB listados en San Sebastián, antes de subir a 1659 en 2022. Los últimos datos de 'Inside AirBNB' muestran 1.811 listados, justo por debajo del nivel máximo de 1.852 en 2018.
"Cuando más AirBNB hay es siempre entre julio y agosto, así que podemos esperar que aumente más", dice Del Campo. "Sabíamos cuando hicimos este estudio que si no toman ninguna medida para detener esto, va a seguir aumentando cada mes".
Días felices si eres un propietario que alquila sus propiedades en AirBNB, ¿y por qué no ibas a hacerlo? Los pisos turísticos generan tres veces más ingresos que los alquileres residenciales privados en Donostia, una ciudad que es la segunda más cara de España para alquilar una vivienda.
De hecho, las licencias turísticas son tan lucrativas que se sabe que algunos especuladores las han adquirido sin ninguna intención de alquilar nunca la propiedad a turistas, con la seguridad de que el valor de la propiedad es mayor con una licencia en la mano. Cuando las casas son mercancías, un sello gubernamental de aprobación para alquilarlas a mochileros es oro en polvo.
Pero mientras los especuladores y propietarios ven pasar euros ante sus ojos cuando los turistas llegan a la ciudad, para los lugareños el turista simboliza cada vez más el desplazamiento. Los datos del Gobierno vasco muestran que miles de jóvenes han abandonado la ciudad en la última década en busca de una vivienda que puedan permitirse.
"Les digo a mis amigos que cuando paseas por el centro de la ciudad oyes francés, inglés, no oyes euskera y no te sientes en casa", dice Jon Macías, el otro autor del estudio Haritik Hirira que vive en la ciudad. "No vivo en el centro y prefiero no hacerlo".
"Tengo 27 años y todos mis amigos que viven en Donostia, siguen viviendo con sus padres y están trabajando", añade Del Campo.
Inflación del precio de los activos
La AirBNBificación de Donostia debe verse en el contexto de la disparada inflación del precio de los activos de la ciudad. San Sebastián no sólo tiene los precios de la vivienda más altos de España, sino que las casas medias valen un 22% más que la siguiente ciudad más cara (Barcelona), un 26% más que Madrid y un 39% por encima de Bilbao, a sólo una hora en coche. Los precios medios son de medio millón de euros. No es de extrañar que se la haya descrito como "una ciudad para ricos".
Parte de la explicación es que la apretada geografía de Donostia - atrapada entre el mar a un lado y las montañas al otro - significa que la típica expansión urbana de la mayoría de las ciudades modernas se ha visto limitada en cierta medida.
"Es cierto que la propia configuración de Donostia como elemento urbano está condicionada por los diferentes elementos naturales", dice a Brave New Europe Ricardo Burutaran, concejal del Ayuntamiento por la coalición nacionalista de izquierda vasca EH Bildu y experto en urbanismo. "Siempre hemos defendido que el desarrollo tiene que adaptarse al terreno. Obviamente es necesario construir, pero cuando estamos limitados por el espacio es más necesario planificar muy cuidadosamente el entorno urbano ya existente."
En cambio, el dominio de las fuerzas del mercado en un espacio geográfico limitado ha hecho que el precio del suelo y de la propiedad se acelere de forma descontrolada. Bajo el liderazgo del alcalde Eneko Goia desde 2015, el ayuntamiento ha dado prioridad a los hoteles y a las sedes de grandes eventos. En menos de una década se han construido más de 50 hoteles en la ciudad.
Goia, miembro del centrista Partido Nacionalista Vasco (PNV), afirma que había un "déficit de capacidad" en la ciudad que requería un crecimiento tan rápido del alojamiento y la hostelería, admitiendo que "quizá lo que ha ocurrido es que el proceso que en otras ciudades ha tardado veinte años en desarrollarse, en Donostia ha tardado diez."
En cuanto al desbocado precio de la vivienda, Goia afirma que es un "problema estructural" y un "fenómeno general", en el que lo único que "puede hacer un Ayuntamiento, creo, es crear más oferta".
Pero la oferta de vivienda no es sólo lo que se añade, sino también lo que se quita. Cada AirBNB es una propiedad menos para uso residencial, y cada hotel y sede de congresos es un terreno menos en el que podrían construirse viviendas.
Además, dónde se construyen las nuevas viviendas, bajo qué tipo de propiedad y con qué tipo de servicios comunitarios es tan importante como cuántas. Burutaran considera que la periferia de Donostia se está quedando vacía por su centro hiperturístico.
"Muchas grandes empresas se concentran en el centro, lo que está contribuyendo a la desertización de ciertas zonas de la ciudad donde no hay absolutamente ningún comercio", afirma. "Se están creando barrios que no tienen nada, salvo viviendas".
A medida que la ciudad se gentrifica y se segrega cada vez más geográficamente, no debería sorprender que quienes ganan con AirBNB estén casi exclusivamente en las zonas más ricas de San Sebastián. El sesenta y cinco por ciento de los AirBNB se encuentran en sólo dos zonas, "Gros" y el centro. Las zonas con menos ingresos tienen menos del 1% de los AirBNB.
"Donostia todavía no está al nivel de algunas grandes ciudades turísticas en cuanto al número total de AirBNB por habitante, pero en los pocos barrios donde realmente se concentran los AirBNB está a este nivel", explica Del Campo.
Se acabó eso de que AirBNB proporciona ingresos complementarios a quienes los necesitan, como ha defendido el consejero delegado de la plataforma, Brian Chesky. Otra de sus afirmaciones favoritas es que los anfitriones de AirBNB no son empresas con múltiples propiedades, sino gente corriente que aprovecha al máximo su espacio extra. No en San Sebastián: el 68% de los AirBNB disponibles pertenecen a anfitriones con dos o más propiedades, frente al 61% de 2017.
"El mercado de AirBNB en la ciudad es mucho más de negocios ahora que antes", dice Macías. ¿No lo es todo?
La política de la propiedad
Goia se presenta a la reelección en las elecciones municipales de este domingo [28 de mayo]. Consciente del creciente descontento por el exceso de turismo en la ciudad, el alcalde anunció hace apenas dos meses la suspensión durante un año de la concesión de nuevas licencias turísticas. Del Campo cree que el anuncio preelectoral no es todo lo que parece.
"Ya hay cientos de licencias que están aprobando ahora, así que la nueva suspensión no incluirá esas licencias", afirma. "El número de apartamentos AirBNB seguirá aumentando".
La falta de voluntad real de tomar medidas sustantivas sobre la crisis de la vivienda en Donostia es indicativa de la política del PNV. El partido dominante en la política vasca en la era posterior a la dictadura, PNV siempre se puede confiar si usted es un propietario o una gran empresa en 'Euskal Herria'.
La Comunidad Autónoma Vasca es una de las más caras del Estado español en cuanto a precios de la vivienda y alquileres, pero el PNV se ha negado a aplicar una ley vasca de vivienda de 2015 que expropiaría las viviendas vacías a los bancos y, justo el mes pasado, se puso del lado de los partidos de derechas españoles al votar en contra de una nueva ley de vivienda en el Parlamento español.
La ley de vivienda de la coalición de gobierno PSOE-Podemos, que fue aprobada gracias a los votos de EH Bildu, otorga a las regiones y municipios la potestad de aplicar un límite del 2% a la subida de los alquileres en zonas "estresadas" este año y del 3% el próximo. Bildu son los principales contrincantes del PNV en Donostia, y su candidato Juan Karlos Izagirre, que fue alcalde de la ciudad entre 2011 y 2015, ha dicho que aplicaría el límite de alquiler de forma inmediata en todo San Sebastián si gana.
Mejor que la inacción, pero una restricción del alquiler será un pequeño consuelo para muchos donostiarras, que además de enfrentarse a la subida de los precios de los alimentos y la energía han visto cómo los alquileres aumentaban un 7% en cada uno de los dos últimos años. La nueva ley de vivienda tampoco dice nada de los pisos turísticos, a pesar de su rápido resurgimiento en toda España tras la pandemia. En cuanto a la inflación del precio de la vivienda, el tipo de impuestos y restricciones crediticias que podrían poner serios controles al mercado inmobiliario no se discuten en Madrid.
Así es la política inmobiliaria: aunque en teoría todo el mundo acepta que existe un problema, especialmente en ciudades turísticas como San Sebastián y Barcelona, las soluciones oscilan entre gestos simbólicos y tiritas en heridas abiertas. No hay voluntad política de alterar el círculo vicioso del crecimiento perpetuo del valor de los activos.
Tal vez sea demasiado pedir que los gobiernos pinchen la burbuja de la inflación de los precios de los activos, al menos sin un empujón sustancial de los que carecen de ellos. En ciudades como Berlín hemos visto los primeros indicios de esta revuelta, y en San Sebastián, la semana antes de las elecciones, tuvo lugar una protesta con el lema "Donostia no se vende".
Los desahuciados tendrán que organizarse si quieren el derecho a la ciudad: no tienen nada que perder, salvo sus alquileres escandalosamente caros."
(Ben Wray es periodista freelance residente en el País Vasco, Brave New Europe, 26/05/23; traducción DEEPL)
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