"Desde hace unos años, no hay mesa de domingo en familia, ni café con los amigos por las tardes en los que la conversación no termine girando en torno a la falta de la accesibilidad de la vivienda en nuestro país. Tras la gran crisis de 2008 dos generaciones –los millennial y los Z– fueron expulsadas del mercado inmobiliario, y muchas de esas personas se han resignado con amargura a la idea de que solo a través de una herencia podrán llegar a tener algún día una casa. Los que ni siquiera pueden aspirar a esa herencia quedarán para siempre a merced de un mercado que devora la nómina entera y expulsa a los habitantes de sus barrios.
Sin embargo, el futuro podría ser otro. Hablamos por teléfono con José Manuel López Rodrigo (Madrid, 1966), ingeniero de formación, experto en Planificación y Urbanismo, exdiputado de Podemos en la Asamblea de Madrid y actualmente director del Gabinete de la ministra de Sanidad, Mónica García (Más Madrid).
Durante toda la conversación, López insiste a menudo en sacudirse la resignación y la melancolía paralizantes: asegura que tenemos motivos para fabricar un relato mucho más esperanzador y empezar a cambiar las cosas. Para demostrarlo, acaba de publicar el libro Casas. Hacer política con (la, nuestra, tu) vivienda (Akal, 2025), una obra en la que se proponen soluciones realistas y argumentadas ante un problema que nos atañe a todos.
El pasado 19 de noviembre nos desayunamos con el siguiente titular: “El precio de la vivienda se encarece un 12 % en el tercer trimestre de este año y marca su récord histórico desde 1995”, –aunque algunos medios han señalado que existen discrepancias muy grandes (un 43 % de media) entre los precios que vemos en los portales inmobiliarios y los que finalmente aparecen en las escrituras notariales–. Es imposible no preguntarse qué está pasando y cómo hemos llegado a esto, más aún si tenemos en cuenta que el PSOE ha estado gobernado en coalición con otras formaciones progresistas desde 2018.
Para entender lo que sucede ahora hay que mirar lo que se ha hecho con la vivienda durante los últimos sesenta años. Debemos tener en cuenta que más o menos el 80 % de las casas que tenemos hoy fueron construidas después de 1960. Podemos diferenciar cuatro ciclos diferentes desde entonces hasta el momento actual.
El primer ciclo iría desde 1960 hasta que España entra en la Unión Europea en 1985. Durante ese tiempo se construyeron ocho millones de viviendas protegidas, es decir hubo un control por parte del Estado, la gente no podía hacer lo que quisiera con su casa. Un segundo ciclo va desde 1985 hasta 1995: ahí se produce un gran problema cuando se modifica el sistema de protección. En lugar de hacer más VPO, lo que se hace es dar dinero a la gente a través del IRPF, de manera que la vivienda que te financiaban era libre, es decir, el Estado perdió el control sobre ella y su papel se limitó a financiar la compra. Entre 1982 y 2022 se ha destinado el equivalente a 162.000 millones de euros a esto –por ponerlo en perspectiva, el actual plan de recuperación es de 80.000 millones–. Además, durante ese tiempo se autorizó la descalificación de las viviendas protegidas. Recuerdo que mis padres estaban contentísimos: su vivienda protegida pasó de valer 300.000 pesetas a valer tres millones, de repente éramos una familia pudiente.
Lo que hizo el Estado en aquel momento fue repartir mochilas, pero el problema es que, si no estabas ese día, te quedabas sin tu mochila, y a partir de ahí la administración ya no tuvo nada más para repartir. Cuando pensamos ahora en el sistema de redistribución de nuestro país, nos viene a la mente todo lo que tiene que ver con sanidad, educación, pensiones y servicios sociales, pero nadie habla de vivienda. Sin embargo, hasta 1984 todavía se consideraba la vivienda como una quinta pata en ese sistema de redistribución.
El tercer ciclo se inició con Aznar. Se perdió el control estatal y todo pasó al mercado. Toda la transferencia que habían recibido las familias a través de las viviendas protegidas y del IRPF cambió de sentido y pasó a invertirse en los bancos. Las familias perdieron 40.000 millones y, unos años más tarde, el Estado añadió 80.000 millones más al rescate bancario.
El cuarto ciclo sería el actual, y aún no sabemos cómo se va a llamar esto. En lugar de un sistema de redistribución lo que tenemos es un sistema de extracción de rentas, la gente ya no puede pagar una vivienda.
¿Y hacia dónde estamos yendo? ¿Esto es otra burbuja, aunque no sea como la de 2008? ¿Qué va a suceder si se mantiene esta inercia, si nadie interviene?
Hay varios condicionantes que se están dando a la vez. Una es que los fondos de inversión han metido mucho dinero en España comprando casas. De hecho, ahora están pensando en vender un 20 % de sus activos. El otro gran problema que tenemos tiene que ver con las herencias. Si uno mira la estructura del ahorro de las familias españolas, el 70 % de su dinero está invertido en el ladrillo. En el extremo opuesto de la OCDE estaría Austria, donde solo el 13 % del ahorro de las familias va al ladrillo. Pero aquí, cuando alguien tiene algún dinero, lo invierte en comprar una casa, o una segunda residencia, un terreno, un garaje, una vivienda para alquilar, lo que sea.
Lo que nos vamos a encontrar ahora es que la generación que compró los ocho millones de viviendas protegidas está empezando a fallecer. Así que vamos a tener ocho millones de viviendas en herencia. Y la liquidez que van a obtener los herederos la van a invertir otra vez en ladrillo, ya sea en rehabilitar su propia vivienda, o en comprar otra para ponerla en alquiler turístico, etc. Todo esto está alterando el sistema. Hay otros factores en juego también, como los 3,8 millones de viviendas vacías, o el hecho de que haya gente asustada creyendo que le van a ocupar su casa. De hecho, una de las cuestiones clave sería cambiar la manera de entender este asunto.
Claro, pero si la vivienda es el único patrimonio que tienen las familias, ¿cómo podemos cambiar la mentalidad de la gente?
Se puede cambiar el sentido común sobre las políticas de vivienda como ha ocurrido, por ejemplo, con el empleo. Una cosa es hablar de empleo y otra de trabajo. O hablar de transición ecológica en lugar de medio ambiente. Cuando le cambias el nombre a las cosas de repente empiezas a pensar de otra manera, y se te ocurren otras propuestas. Con la vivienda pasa lo mismo, hay que empezar a hablar de casas en lugar de hablar de vivienda. Y hay que diferenciar también entre ahorrar y especular. La gente quiere ahorrar, pero no necesariamente especular.
Hay cuatro elementos en esta cuestión. En primer lugar, cuando hablamos del acceso, ¿hablamos del acceso a la vivienda de las personas jóvenes o vulnerables? ¿O hablamos de que cuando alguien se divorcia ahora no tiene acceso a una vivienda? Hay un segundo punto que tiene que ver con el uso. Nosotros tenemos un parque muy malo. Somos el segundo país de la OCDE donde más gente vive en bloques de pisos. Tenemos aproximadamente un millón de personas de más de 65 años que viven por encima de un tercero sin ascensor. Son casas que no se pueden usar. Hay un tercer elemento que tiene que ver con el cambio climático: las casas generan el 40 % del consumo energético, contaminan. Y luego está el último elemento que mencionas, el económico. La gente tiene sus ahorros invertidos en vivienda, sí, pero también tienen hijos y quieren que sus hijos puedan tener una casa, o que sus padres ancianos puedan tener un ascensor en su bloque.
La dinámica cultural en este país es tener la casa en propiedad, así que no podemos decirle a la gente que eso no puede ser, sino que tendremos que trabajar en esa misma dirección, sabiendo que el alquiler se va a ampliar. Cuando escribía el libro busqué los datos, y en España el 75 % de los hogares viven en una casa en propiedad. Luego hay un 15 % aproximadamente que tiene un alquiler a precio de mercado. Un 3,3 % viven de alquiler a un precio inferior al del mercado, bien porque es de renta antigua, bien porque se lo alquilan familiares o amigos. Y hay un 6 % de gente que vive gratis en casa de un familiar. La sociedad es esto, gente que quiere sobrevivir y quiere ahorrar, pero no quieren especular. Sin embargo, por algún motivo este no es el relato que se maneja en los medios. Hay mucha gente que alquila a precios por debajo del precio de mercado porque valoran otras cosas, como que su casa esté cuidada, o que una familia tenga un hogar, pero creen que son los únicos que lo hacen porque el relato que se maneja es que todo el mundo quiere sacar tajada. Lo que quiero decir con esto es que hay una masa crítica suficiente para empezar a regular el tema de la vivienda sin miedo, porque la gente va a responder favorablemente. Estamos en un momento en el que necesitamos proteger los ahorros de la gente, asegurar el acceso a la vivienda, proteger el uso de las casas y no morirnos a causa del cambio climático.
Hablemos entonces de regular y asegurar todo eso. ¿De quién son las competencias? ¿Por dónde empezamos?
Desde luego, la política que nos ha traído hasta aquí no nos va a sacar de aquí. Hay que buscar otras soluciones. Una vía, de la que se habla mucho, es construir más casas. La otra vía es la que yo llamo “la melancolía austríaca”, esa idea de que si fuéramos como Austria el problema ya estaría resuelto. Ni somos Austria ni lo vamos a ser, así que hay que seguir buscando otras soluciones, porque de lo contrario caemos en la parálisis. Se habla mucho también del problema con las competencias entre gobierno central y comunidades autónomas. Por supuesto que las competencias influyen, pero se pueden hacer muchísimas cosas desde la administración central. Por ejemplo, todos los planes de rehabilitación de vivienda pueden salir directamente del Gobierno de España. Se pueden generar estrategias y dinámicas a las que luego se sumarán las comunidades si quieren.
Nos encontramos en un momento decisivo. ¿Por qué todo eso no se está haciendo ya?
Necesitamos una propuesta diferente que genere un relato diferente. Cuando por fin pasamos de hablar de empleo a hablar de trabajo nos encontrábamos ya con el agua al cuello. Y en el tema de la vivienda, nos encontramos también con el agua al cuello, y lo que necesitamos es generar un relato sobre cómo regular esto y empezar a hablar de ideas nuevas. Por ejemplo, se podría destinar dinero público a construir, además de un ascensor, una planta extra en los edificios antiguos, aumentando en varias viviendas cada bloque, y además condicionar esa ayuda económica a que en el edificio no haya ninguna vivienda vacía, lo que obligaría a sacarlas al mercado. Cuando yo he planteado esto en reuniones de alto nivel me decían “si la idea funciona, ¿por qué el mercado no hace eso?”. ¡Pues porque el mercado no lo hace todo! ¡Estas cosas necesitan ser reguladas! La cuestión es empezar a hablar de nuevas propuestas.
Desde algunos sectores se propone construir más como solución, aparentemente obvia, al problema de la vivienda. A priori suena convincente, pero muchas voces han alertado de que no funcionaría. ¿Por qué?
Cuando hablamos de vivienda no hablamos de personas, sino de hogares, unidades conformadas por una o más personas viviendo bajo un mismo techo. De acuerdo con los datos del INE, en el año 2039 este país va a tener 23 millones de hogares. En este momento tenemos 19,3 millones de hogares, es decir, en catorce años vamos a tener 3,7 millones de hogares más en España. De esos 3,7 millones, un tercio van a ser unipersonales. Otro tercio serán hogares de dos personas, no necesariamente dos adultos, pueden ser una pareja o un adulto con un niño. Por último, habrá otro tercio de hogares conformados por familias de dos adultos con uno o varios niños. Eso significa que en 2039 en aproximadamente la mitad de los hogares solo entrará un salario. Así que vamos a necesitar 3,7 millones de casas con un precio asequible, porque de lo contrario esta situación es insostenible. Las empresas de construcción tradicional tienen capacidad en este momento de hacer unas 110.000 casas al año. No puedes pedir que dupliquen esa cifra, no hay empresas suficientes. Tras la crisis las constructoras grandes se fueron de España a hacer obras públicas en otros países. Además, se tarda mucho tiempo en urbanizar el suelo. Así que no se puede solventar el problema a través de la construcción tradicional. Hay que empezar a sacar al mercado las 3,8 millones de viviendas vacías que ya tenemos. Hay que terminar con una parte de los alquileres turísticos, ese mercado no puede seguir creciendo. Y podemos empezar a plantearnos la construcción industrial, que es un sistema barato y rápido y permite hacer cosas como aumentar una planta por edificio.
¿Qué papel juegan los bancos en todo este asunto? Los rescatamos con casi 80.000 millones de euros tras la crisis y ahora no dan hipotecas. ¿Es bueno que no lo hagan, nos están evitando otra burbuja? ¿O hay que obligar a los bancos a prestar dinero a los ciudadanos?
Por un lado, si empezáramos a regular los precios inundando el mercado de vivienda protegida, probablemente los bancos empezarían a dar más hipotecas. También se puede presionar directamente a las entidades bancarias, pero hay otra posibilidad mucho más interesante, que es montar un fondo público. En Francia existe un fondo público, Livret A, que maneja actualmente 400.000 millones de euros. La gente puede meter ahí sus ahorros y obtiene una rentabilidad similar a la de las Letras del Tesoro. Ese fondo serviría después para dar créditos, ya sean destinados a la compra de vivienda o a la rehabilitación de casas antiguas. Lo bueno del fondo es que permite a la gente invertir en ladrillo sin preocupaciones y con una rentabilidad garantizada. Y ahora mismo hay mucha liquidez disponible porque, como hemos dicho, la gente está empezando a recibir muchas herencias y las quieren reinvertir en ladrillo.
Supongamos que nos ponemos ya mismo a la tarea y se empiezan a hacer todas estas cosas. Se crea un fondo, se dedica dinero público a la construcción industrial, se hacen aflorar al mercado las viviendas vacías, etcétera. ¿Cuánto tardaríamos en revertir la situación que tenemos actualmente?
Se ha generado un relato muy negativo en torno a la cuestión de la vivienda, mucha gente cree que todo esto es imposible. Pero no es cierto, se pueden provocar cambios muy rápidos con las medidas adecuadas, por ejemplo sacando viviendas al mercado a través de una agencia pública de alquiler. Es otro asunto que también hay que proponer. Existe una narrativa falsa sobre las ocupaciones de vivienda que hace que mucha gente tenga miedo de poner su casa en alquiler. Una manera de romper con esos miedos es a través de la creación de una agencia que gestione todo lo relativo al alquiler de la vivienda, asegurando los pagos para el propietario y asegurando que la vivienda va a encontrarse en buen estado. Eso sí, con un precio controlado. Montar una agencia de alquiler público no tiene mucha complejidad, se podría hacer en poco tiempo, por ejemplo a través de instituciones que ya existen actualmente y han ido perdiendo algunas de sus funciones. Lo mismo pasa con la construcción industrializada, puedes tener una casa en cien días.
Si empiezas a mover la rueda vas generando una dinámica de cambios donde una cosa lleva a otra. En dos o tres años podríamos tener el problema de la vivienda encauzado. Y creo que se dan las condiciones sociales en este momento para que la gente acepte tener este debate sobre la regulación del mercado de la vivienda. Al fin y al cabo, este asunto nos afecta a todos, y tenemos que vender un relato esperanzador, porque cambiar las cosas no es imposible.
En su libro habla sobre cuestiones relativas al urbanismo y la estética. Alguien podría pensar que esos temas son secundarios o frívolos en un contexto de emergencia como es el actual.
La pregunta que a mí me gusta hacerle a la gente es: ¿cómo te imaginas tu futuro? Porque si lo imaginas gris, tu relato se va a orientar hacia un futuro gris. Durante la dictadura las familias recibían casas que eran todas iguales, y el mensaje detrás de esa uniformidad era “no saques los pies del tiesto”. Si no puedes ni cambiar el toldo, mucho menos meterte en un sindicato. Ese es el mensaje que te envían ese tipo de casas. Yo he trabajado en rehabilitación de viviendas y la gente tiende a querer cambiar las casas, a ponerlas de otro color, a hacerlas a su manera. Y eso de alguna manera te empodera porque te hace imaginar otras posibilidades, otro futuro. "
(Entrevista a José Manuel López Rodrigo, Adriana T. , CTXT, 28/11/25)
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