"Estudiantes y trabajadores temporales han sido tradicionalmente el perfil del demandante de alquiler de habitación en piso o casa compartida, con derecho a zonas comunes (baño, cocina y salón, y hasta terraza o jardín si los hay). Pero ahora el perfil de los demandantes está cambiando, y muchas personas ya ven en el alquiler de una habitación en una vivienda compartida con desconocidos la única salida para tener un techo bajo el que vivir.
Los españoles destinaron el 43% de su salario al pago del alquiler en 2023, dos puntos más que el año anterior. Y la cifra va a seguir subiendo. Muchas personas no pueden afrontar el precio de una vivienda completa y optan por el alquiler de habitaciones.
Sin embargo, con el aumento de la demanda de esta modalidad habitacional, los precios también se han disparado, concretamente un 42% en los últimos cinco años, según datos recabados por el portal Fotocasa. La falta de recursos económicos y los elevados precios de los alquileres tradicionales son las causas directas del aumento de esta modalidad de alquiler.
¿Por qué se comparte piso cada vez más?
No se comparte por placer o por tendencia, sino porque el 44% de los afectados confiesan que no pueden asumir un alquiler completo por sí solos, como desvela el estudio de Fotocasa y del Observatorio del Alquiler, elaborado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.
El Observatorio del Alquiler estima que el último año la oferta de habitaciones en alquiler ha aumentado en torno a un 26,2%, y sus precios han subido un 8,3%. En todo caso, son estimaciones porque, al no existir registros, resulta complejo conocer a ciencia cierta cuántas viviendas se comparten y cuántas habitaciones se alquilan en esta modalidad, en la que el mercado negro (pago en B) complica todavía más el rastreo.
El perfil de la persona que alquila una habitación para vivir frente a un alquiler tradicional ha cambiado en los últimos años. El ejemplo más claro se encuentra en Cádiz. Los gaditanos que han optado por hacer de su hogar una habitación alquilada en un piso compartido, como el resto del perfil medio de un estudio llevado a cabo por el portal Idealista, viven más o menos en el centro, no fuman ni permiten que se fume en la vivienda y no tienen ni admiten mascota. Lo que llama la atención es la edad media: 58 años, frente a los 34 de la media nacional, los 30 de Madrid o Barcelona, y los 28 de València o Sevilla. Y el estudio alerta de que son cada vez más las personas jubiladas las que se ven abocadas a vivir en una habitación. La asociación Hogares compartidos aseguraba en una entrevista concedida a La Sexta que las solicitudes de jubilados para acceder a sus viviendas compartidas se han triplicado.
Un negocio para los propietarios, a la sombra de un resquicio legal
Los alquiladores están optando cada vez más por el alquiler del piso por habitaciones individuales, aunque esto conlleve que tengan que buscar a varios inquilinos, convirtiéndose prácticamente en empresarios. La razón es la flexibilidad en la duración de la estancia que proporciona esta fórmula, que se rigen por los artículos 1554 y siguientes del Código Civil, y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija la duración del contrato en cinco años.
La rentabilidad también está detrás de esta decisión. Según datos aportados por el portal inmobiliario Fotocasa, el beneficio de alquilar por habitaciones es casi un 50% superior al de alquilar una vivienda entera. Pongamos que tenemos un piso de 80 metros cuadrados y tres habitaciones. El alquiler de la vivienda completa rondaría en el mercado por 900 euros de media, mientras que el alquiler de cada una de las habitaciones supondría un ingreso de aproximado de 470 euros. La rentabilidad del alquiler convencional no puede competir con la rentabilidad bruta del alquiler por habitaciones de un mismo inmueble.
La nueva ley de vivienda establece límites en la subida de los alquileres, pero sobre las viviendas que se alquilan completas, no cuando se alquilan por habitaciones. Por eso, "cada vez más propietarios optan por alquilar habitaciones para evitar la limitación de precio", explica Alexis Marín, director del despacho Basa Abogados. Una práctica que habría crecido un 5% desde la entrada en vigor de la ley de vivienda.
También son importantes las ventajas fiscales. El arrendador se puede deducir entre el 50 y el 60% el alquiler de la habitación siempre que se destine a vivienda habitual. "La deducción es mayor cuando alquilas a personas más jóvenes, entre los 18 y los 30 años de edad", apunta el despacho de abogados.
Cuál es la parte más peligrosa de esta práctica de alquiler
Desde el punto de vista del inquilino "no existen grandes peligros más allá de la suerte o no que tengas con los otros inquilinos de la vivienda", apunta Marín. Desde el punto de vista fiscal no se puede desgravar el alquiler de una habitación, pero tampoco existe la obligación de abonar una fianza.
El contrato es la parte más compleja, tanto para el arrendador como para la persona que alquila, ya que este tipo de acuerdos contractuales no tienen un modelo a seguir ni sus características básicas se incluyen en ninguna normativa. En otras palabras, no hay un contrato tipo, tampoco es obligatorio, y en España incluso se puede alquilar una habitación sin contrato. Pero los abogados recomiendan "no alquilar de forma verbal, y tener un documento por escrito que al menos contemple el perfil del inquilino, la temporalidad y las condiciones de uso de la vivienda", apunta el director de Basa Abogados. Un recurso importante y útil ante posibles "problemas legales a futuro".
De cara a los propietarios, el riesgo de caer en impago en la vivienda "es menor cuando se alquila por habitaciones que cuando se alquila todo el inmueble", apuntan los expertos. Además, se puede pactar libremente la duración de la estancia, el precio e incluso una fianza. Pero la cara opuesta es el propio sistema de funcionamiento de los pisos en alquiler por habitaciones. "Muchos se han metido sin tener formación ni conocimiento sobre el sector", señala Marín, y se están encontrando con que son "prácticamente empresarios" ya que la gestión es más compleja que la del alquiler tradicional de la vivienda completa. "Hay más entradas y salidas, tienes que estar pendiente de las modificaciones de los contratos, y las obligaciones fiscales a cumplir son distintas", recuerdan desde Basa Abogados. Una práctica para la que muchos "no están preparados".
Algunos alquileres se están negociando con un "régimen de convivencia" de por medio, con el fin de "proteger a los inquilinos de otros inquilinos". Además, se recomienda a los arrendadores que implanten sistemas que "favorezcan la privacidad y la seguridad en la vivienda", por ejemplo, instalando cerraduras en las habitaciones para evitar robos o intromisiones en los espacios privados.
¿Regulación en el horizonte?
En España, no todas las comunidades autónomas están viviendo este fenómeno con la misma intensidad. El 53% de las habitaciones en pisos compartidos está concentrada en Madrid (25%), Barcelona (12%), València (9%) y Sevilla (7%).
Pero la tendencia está en aumento y la oferta se ha duplicado en un año. Así lo reflejan los datos de un estudio realizado por Idealista, en el que se ve cómo la mayor subida de oferta disponible de alquiler por habitaciones se ha dado en Alacant, donde hay un 86% más de stock que hace un año. Le siguen València (81%), Sevilla (51%), San Sebastián (42%), Barcelona (33%), Málaga (28%) y Madrid (27%).
La ciudad de Barcelona tiene el 12% de todas las habitaciones en alquiler que hay en España. El precio medio de alquiler por habitación ronda los 500 euros al mes. Catalunya es precisamente una de las comunidades autónomas que más está "intentando" avanzar hacia la "racionalización" de los alquileres por habitaciones. La Generalitat en Catalunya aprobó en abril el Decreto Ley 6/2024, que recoge medidas urgentes para regular los alquileres temporales (de 11 meses o menos) y los alquileres de habitaciones. En este sentido, el Artículo 5 de la ley catalana especifica que, en los contratos de alquiler de habitaciones, la suma total del precio de cada habitación de la vivienda no podrá superar el precio máximo aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda. Por ejemplo, si el límite de una zona tensionada se establece en 1.000 euros por vivienda, la suma del precio de todas las habitaciones no podrá exceder los 1.000 euros mensuales.
Sin embargo, en la Comunidad de Madrid, donde solo en la ciudad se concentra el 25% de las habitaciones en alquiler de toda España, "parecen seguir buscando resquicios para no hacer frente al problema habitacional y de precios que vive la capital especialmente", apunta el abogado Alexis Martín. El precio del alquiler de una habitación con uso compartido de estancias comunes ha subido un 9% en la capital, según datos de Idealista, alcanzando los 480 euros de media por habitación, por encima de Palma (445 euros) y San Sebastián (425 euros). Pero, al contrario que en Catalunya, el segundo territorio más tensionado en este sentido, la Comunidad de Madrid ha rechazado la regulación del alquiler de habitaciones y la declaración de zonas tensionadas al considerar que estas iniciativas "atentan contra el derecho a la propiedad".
Ante la situación, calificada por el Gobierno como "una escapatoria que está dejando a las personas desprotegidas", la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, afirmaba en una entrevista concedida a El País
que el Ejecutivo va a profundizar en la regulación de los
arrendamientos por habitaciones en España, y que lo hará a través del
mismo grupo de trabajo creado para analizar los alquileres de temporada." (María Bosque, Público, 15/06/24)
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